5月楼市退烧还传来很多坏消息-张大伟的财新博客-财新网

楼市果然没有能够入夏。这一轮楼市小阳春其实很容易判断和预测，在2月25日，楼市还没有成交量验证的时候，伟哥写过一篇：

2019年3月——楼市“小阳春”。能预测的原因很简单，很多城市放松调控了，特别是信贷宽松了。

但市场的温度起来的明显有点快，所以在3月份又写了一篇：别高兴的太早了！

5月过去了，接着聊聊这个市场：

市场肯定是在变差了，不论是北京还是其他城市，3月达到高峰后，4-5月其实都在依次退烧。小阳春传递的区域和范围也非常弱。现在看，土地市场，全国除了长三角，其他都又有下调迹象。

而楼市成交看，信贷杠杆也出现了再收紧的趋势。

以北京为例，4月比3月减少了20%，5月比4月继续减少20%。而看目前的趋势，有继续减少到2019年1月份的趋势。

新建住宅签约数据有所上行，但更值得关注的是供应量上行+库存增加。

从3月份的1.6万套，到4月份的1.4万套，到5月份的1.37万套，市场成交量持续下行。

市场上不好的消息越来越多。

一、政策收紧预期出现

5月单月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

4月房地产调控60次，3月份全仅发布房地产调控政策15次， 1月份68次，2月份21次，合计年内，2019年前5个月，房地产调控政策发布刺激高达205次。

与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

2019年来，各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布。在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多，5月单月合计超过22次人才政策的发布。也是最近数年的高位。

二、融资收紧出现

在四月创造单月融资2600亿年内高峰后，5月前2周，虽然遇到小长假，但房企的融资额继续高位运行，融资接近800亿，但下半月逐渐开始有减少的现象，最近半个月合计融资只有600亿左右。

银保监会5月17日印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》随着监管部门喊话，部分“闯红线”违规进入楼市的资金，也频频受到处罚。

房企在过去几个月密集融资，完全情况非常好，缓解了企业的资金链，也导致最近企业拿地明显加速。4-5月整体房企的融资成本继续降低。基本告别2位数融资，而且从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加，从融资成本看，基本告别2位数（除个别企业外），主流境外融资成本均在6%-8%，境内融资的公司债均在5%以内，境外融资成本也有非常明显的降低。

随着419会议针对房地产的监管趋势有所变化，最近一段时间各种收紧政策再次出现。房企资金宽松后带来的地价上行，房价上行影响再次出现。融资监管收紧开始出现。

三、供应量将在6-7月开始井喷

2019年前5个月，合计北京有商品房住宅新开工71个项目，589万平米的开工量。不仅仅是一个城市这样，一二线城市的供应量在未来2个月都有明显上升。

最后伟哥总结一下：

1.预测中国房地产市场超过3个月走势的都是骗子，因为谁也预测不了未来几个月天上会不会下雨。

2.基本的逻辑是楼市必须在春天，春天也有小阳春与倒春寒，入夏与入冬都不允许！但购房的信心建立现在看很难，宏观环境变动已经开始影响每一个人的消费观念。

3.新建住宅网签数据已经没有意义，供应量井喷下，市场如果要看库存变化，网签结构的变化。大部分城市最近几个月放开了过去的卖房未网签入市。

4.未来一段时间活跃的区域集中在长三角，从人口流入与土地成交结构看，长三角将有上行可能性。

5.楼市不会入冬，也不会入夏。杠杆宽松的情况下，提价吓退购房者。

最后，大跌不是稳，大涨也不是稳。未来市场的周期会是6个月或者3个月，松动一点信贷，市场热1-2个月，收紧一点点政策，市场就要卧倒。对于卖房来说，抓紧每一个窗口期吧。

话题：