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楼市刚有人气儿 开发商和二手房业主就开始涨价了

 

聊市场,小阳春肯定是已经确立了,但市场就是这样,卖房的和买房的对冬天都只有7秒钟记忆。刚有些人气儿,有很多开发商和二手房业主就开始涨价了。
 
最典型的是:
 
1.限竞房,准备低开的,开始磨刀霍霍顶价格上限了。
 
2.任务定80亿的企业,开始调100亿了。
 
3.换房的小业主,看到有了看房客户,感觉自己又可以回到2017年“3·17”之前了。
 
从全国看,购房人心态转为乐观的主要为一线城市以及部分二线热点城市。具体有北京、上海、深圳、合肥、济南、南京。
 
可以确定的是,3月市场肯定不会差,因为没有增量入市。
以价换量,部分项目有价格的明显下调,限竞房普遍性的降价下,与二手房价差缩小。两会期间新入市项目呈现真空期。
 
渠道费暴涨,部分项目渠道费5%-8%,赔钱赚吆喝,中介大量带客,出现了虚假繁荣,案场人气上升。
 
存量项目可售,限竞房在2018年入市的40多个项目有大量的积压。而在开盘几个月后,还有房可售,这本来在北京就是非常态。
 
政策宽松,购房者怕踏空。
 
但这些可持续吗?
 
首先,看供应量。
在2018年开工项目高达101个,1616万平米,这些开工已经部分形成了供应量,未来将继续井喷。
 
在过去3年,北京出让了95宗商品房住宅地块(限竞房92宗),合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来。
从数据看,截至日前,北京合计入市了41个限竞房项目,合计57期,供应的限竞房住宅有26567套、合计的建筑面积是315.7万平米,当然这只是北京90多个限竞房项目的先头部队,可以预期的是,后面将供应量井喷。
其次,看之前的历史变化。
 
市场在2012年出现过明显的小阳春,从小阳春转变成为盛夏。也有在2018年初出现小阳春,但市场很快在限竞房井喷下逐渐平稳。
 
2012年从冰冻转变到盛夏的主要原因是多次降准降息,叠加首套房资格认定的松绑。
 
判断本轮小阳春能不能持续的最关键要素是看信贷杠杆的变化。后续到底针对首套房的资格认定会不会变化,非普通住宅标准会不会变!这将决定2019年的小阳春时间。
 
第三,看贷额度会不会继续放大。
 
在过去的小阳春中,最关键的影响要素是信贷额度。
 
前两个月人民币贷款增加4.11万亿元,同比多增3748亿元。其中,2月当月人民币贷款增加8858亿元,同比多增465亿元。分部门看,住户部门贷款减少706亿元,其中,短期贷款减少2932亿元,中长期贷款增加2226亿元;非金融企业及机关团体贷款增加8341亿元,其中,短期贷款增加1480亿元,中长期贷款增加5127亿元,
 
所以从最近的市场表现看,1月份的天量井喷是最大的支撑,但从趋势看,3月份到底会不会持续这是问号。
 
第四,限竞房后续供应后,二手房将被冲击。
从市场看,最近逐渐出现的小阳春第一波二手房网签已经落地(二手房网签滞后时间已经只有1周多,资格核验非常短),从大户型占比看,有所减少,也就是90平米以内占比增加了,这种情况很可能会在限竞房大量入市后被冲击。
在2018年就出现过这一情况,只是在6月出现限竞房入市后小阳春被打破。
 
最后伟哥总结一下:
 
1.市场的确活跃了,主要体现在人气上,售楼处、二手房都有人在看房。
 
2.成交量大部分一二线城市,特别是之前价格跌了的,最近都有明显的活跃。
 
3.小阳春主要是对比市场冰冻期,因为之前太冷所以现在感觉挺暖和,但这是错觉,市场只是恢复平稳。
 
4.价格是小阳春的最重要原因,人气高价格涨这是必然,但当下杠杆并不充分的情况下,提价很可能导致客户流失。
 
5.这一轮小阳春全国各地的项目,最热门的除个别位置不错外,大部分都和超高的渠道费有关系,这其实是赔钱赚吆喝,给后续市场走势带来不确定,特别是渠道费如果降低,二手房与新房的竞争就开始了。
 
6.市场走势看信贷,1月份的天量是小阳春最关键原因,2月份有所平稳,3-4月份是关键。
 
7.购房者怕踏空,未来2个月最关键的政策是认房又认贷和非普标准,这两个不动,市场不会大涨,大概率是恢复2018年3季度。
 
8.限竞房井喷太可怕了,而且最关键的是,未来再上市的房源,土地溢价率都远远低于第一轮40个项目,定价有折让空间。
 
9.最后,大跌不是稳,大涨也不是稳,媒体是放大个案的,很快会出现动不动涨几十万的成交,千万不能没涨就喊涨,忽悠来调控。市场很脆弱。想想2018年9月公积金政策收紧,这一轮市场关键节点在4月份。
 



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