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5月楼市退烧 还传来很多坏消息

楼市果然没有能够入夏。这一轮楼市小阳春其实很容易判断和预测,在2月25日,楼市还没有成交量验证的时候,伟哥写过一篇:
 
2019年3月——楼市“小阳春”。能预测的原因很简单,很多城市放松调控了,特别是信贷宽松了。
 
但市场的温度起来的明显有点快,所以在3月份又写了一篇:别高兴的太早了!
 
5月过去了,接着聊聊这个市场:
 
市场肯定是在变差了,不论是北京还是其他城市,3月达到高峰后,4-5月其实都在依次退烧。小阳春传递的区域和范围也非常弱。现在看,土地市场,全国除了长三角,其他都又有下调迹象。
 
而楼市成交看,信贷杠杆也出现了再收紧的趋势。
 
以北京为例,4月比3月减少了20%,5月比4月继续减少20%。而看目前的趋势,有继续减少到2019年1月份的趋势。
新建住宅签约数据有所上行,但更值得关注的是供应量上行+库存增加。
从3月份的1.6万套,到4月份的1.4万套,到5月份的1.37万套,市场成交量持续下行。
 
市场上不好的消息越来越多。
 
一、政策收紧预期出现
 
5月单月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。
 
4月房地产调控60次,3月份全仅发布房地产调控政策15次, 1月份68次,2月份21次,合计年内,2019年前5个月,房地产调控政策发布刺激高达205次。
 
与2018年同期的159次相比上涨接近30%。
2019年来,各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布。在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多,5月单月合计超过22次人才政策的发布。也是最近数年的高位。
 
二、融资收紧出现
 
在四月创造单月融资2600亿年内高峰后,5月前2周,虽然遇到小长假,但房企的融资额继续高位运行,融资接近800亿,但下半月逐渐开始有减少的现象,最近半个月合计融资只有600亿左右。
 
银保监会5月17日印发《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》随着监管部门喊话,部分“闯红线”违规进入楼市的资金,也频频受到处罚。
 
房企在过去几个月密集融资,完全情况非常好,缓解了企业的资金链,也导致最近企业拿地明显加速。4-5月整体房企的融资成本继续降低。基本告别2位数融资,而且从融资渠道看,多家房企公布的境内外融资量均明显增加,从融资成本看,基本告别2位数(除个别企业外),主流境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有非常明显的降低。
 
随着419会议针对房地产的监管趋势有所变化,最近一段时间各种收紧政策再次出现。房企资金宽松后带来的地价上行,房价上行影响再次出现。融资监管收紧开始出现。
 
三、供应量将在6-7月开始井喷
 
2019年前5个月,合计北京有商品房住宅新开工71个项目,589万平米的开工量。不仅仅是一个城市这样,一二线城市的供应量在未来2个月都有明显上升。
 
最后伟哥总结一下:
 
1.预测中国房地产市场超过3个月走势的都是骗子,因为谁也预测不了未来几个月天上会不会下雨。
 
2.基本的逻辑是楼市必须在春天,春天也有小阳春与倒春寒,入夏与入冬都不允许!但购房的信心建立现在看很难,宏观环境变动已经开始影响每一个人的消费观念。
 
3.新建住宅网签数据已经没有意义,供应量井喷下,市场如果要看库存变化,网签结构的变化。大部分城市最近几个月放开了过去的卖房未网签入市。
 
4.未来一段时间活跃的区域集中在长三角,从人口流入与土地成交结构看,长三角将有上行可能性。
 
5.楼市不会入冬,也不会入夏。杠杆宽松的情况下,提价吓退购房者。
 
最后,大跌不是稳,大涨也不是稳。未来市场的周期会是6个月或者3个月,松动一点信贷,市场热1-2个月,收紧一点点政策,市场就要卧倒。对于卖房来说,抓紧每一个窗口期吧。
 
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