30宗地+1000亿宣布：北京进入新“价格管控”时代-张大伟的财新博客-财新网

北京市规自委一口气挂出了30宗住宅地块，对地块的位置、价格、规模、限制以及竞拍规则都做了详细说明。

整体看：30宗地又可以分为四大类：

一类是共有产权房地块，只有一宗，位于房山长阳镇

一类是我们之前就反复提到的可能的特殊属性共有商品房，共计6宗，分布于树村、朝阳南皋、通州副中心等，位置都不错。

一类是有套内7090面积限制，但没有价格限制的商品房，共计14宗，分布于朝阳南皋、昌平、大兴等区域。

地块全部限制了价格天花板，在具体出让过程中竞拍方式不同，有的需要竞报租赁住房，有的则只需要竞报商品住宅建筑设计方案，而个别位置较远的地块，比如密云、怀柔、门头沟等区域地块竞拍中则没有特殊要求。

如何理解房屋销售价格引导机制？价格引导机制将如何稳定房价？北京市住建委相关负责人独家解读，按照区域土地级别，结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价，研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。

房屋销售指导价格如何测算？

综合考量区域房价和地块特点

本次土地集中供应的一大特点是，首次引入房屋销售价格引导机制。房屋销售指导价格如何测算？市住建委相关负责人介绍，指导价格的确定，是根据地块所在区域的土地基准价格，结合区域近三年在售新建商品住房的平均成交价格以及地块容积率、周边配套设施等特征，综合三方因素进行测算。

“住建、规自部门、区政府将组成联席会，共同研究每一地块房屋销售指导价格，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。”该负责人介绍，开发企业签署价格承诺书，就代表着未来销售时不能超过承诺的价格上限。相比于此前“限房价、竞地价”方式，新的价格引导机制既能更好地稳定地价和房价，实现“三稳”联动，最终让购房人获利，又能使开发企业有合理的利润空间，有利于防止因不理性拿地、挤压建设成本而导致的住房品质下降问题。

首先：从本次挂牌的30宗地块规模来看，势头非常猛！整体起拍价1035亿元，单单这一次供地的起拍价就占到了去年全年住宅土地出让金（1736.9亿元）近60%。整体的建筑规模345万方，相当于去年全年住宅供应（605万方）的57%。换而言之，仅这一次的集中供地就完成了去年一多半的任务量。

北京是第一个明确了出让时间的一线城市，1000亿的体量，将对房企的资金链带来巨大的考验，如何准备保证金？这些将成为2021年未来一个月大部分房企的最难课题！

对于2021年北京房地产市场来说，小阳春出现了，但热度肯定远远低于其他一二线城市，北京供应体量依然非常大，本次一次性供应30块地，带来的结果就是年底很可能带来超过2万套商品房住宅的供应量，而当下北京市场的库存虽然有所减少，但经过一年的去化，已经相比最高点减少了接近2万套库存。

市场很可能在2021年年底再次进入局部区域的供应高峰。

其次：从供应的位置以及环线来看，朝阳是最大的赢家，这也与前段时间北京供地计划里的各区任务量不谋而合。环线基本集中在五环到六环之间。值得关注的好地块有海淀树村、朝阳王四营、东坝、崔各庄地块，昌平的东小口、生命科学园等。

第三：不太可能出现地王了，北京摁住地王的决心非常坚决！30宗地块，在竞拍阶段都做了特殊要求，而且按照地块位置优质程度，竞拍阶段的调控严格程度依次递增。北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控了。

低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。

第四：土地市场逐渐进入新“价格指导”时代

30宗地，大部分为政府限制天花板价格的商品房，在保证市场价格平稳的情况下，升级了之前的限竞房品质。有利于建设高品质商品房市场。这也一定程度上解决了之前市场上供应较多的小户型问题。

这30宗地块、房价依然有限价天花板，个别地块虽然有7090限制，从整个市场看，小阳春下，限竞房逐渐去化加速，特别是供应非井喷区域，限竞房的性价比越来越高。

2021年一季度北京供应限竞房2845套，网签成交6934套，累计看。限竞房供应已经高达9.5万套，和整体已经入市的限竞房住宅土地合计为11-12万套左右，也就是说限竞房如果土地供应不明显增加，限竞房未入市库存只有2万套左右，另外还有2.6万套的积压库存，限价地合计1200万平米，大约12万套，只有大约4.5万套未售。

限竞房已经进入下半场，其中除了房山青龙湖、顺义新城、及其他偏远郊区外，限竞房已经进入快速去化期。

租赁住宅激增。这么多年来，北京第一次在土地出让中出现这么多宗集中配建租赁住房地块的现象，这一点与今年两会提到的“解决好大城市住房突出问题，切实增加保障性租赁住房和共有产权房供给”的要求不谋而合。租赁住房用地的增加，更像是一个信号，除了稳房价，政策的着力点今年已经开始向“租房市场”倾斜了。而且大部分租赁住房是人才租赁住房，与之前相比有所变化。

第五：北京土地市场已经进入严重分化时代，房企竞争分化，中海首开两支独秀，到底最后这两家会拿多少？成为悬念。

从土地供应总量看，参与企业预计数量会比较多。

第六：限竞房拉低市场成交价格

中原地产研究中心统计数据显示：2021年3月新建住宅网签54491套，二手房住宅网签22172套，合计住宅成交2.76万套，与2020年12月基本接近，整体楼市看，市场基本平稳。但小阳春从2020年四季度开始明显出现。

从季度数据看：二手房2021年一季度，52585套。与四季度的52542套相比基本持平，依然是最近几年最高的一个开年。同比环比都出现了一定程度的上涨，而且最近半年数据累计二手房网签住宅高达10万套，这也是一次明显的“小阳春”。

特别是新建住宅，限竞房等中低价房源成交明显集中。

2021年一季度整体新建住宅平均成交单价为5.25万元每平米

一季度份整体楼市相对活跃，市场数据看，刷新了调控后的新高，原因很简单：

1：北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大，这种情况下，市场不太可能出现高温。但全国的信贷供应井喷，特别是经营贷等购房，在学区房等依然有所体现。

2：从调控政策角度看，2-3月份北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热，当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。

3：从北京市场的供应看，一季度供应相对减少，也是出现成交量环比下调的原因，库存可售住宅数量，当下只有6.7万套，也是最近一年多的最低点。虽然市场热度不如上海深圳等城市，但北京也在调控下调3年多后基本企稳见底。

全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。市场供应结构出现变化，成交均价逐渐企稳，刚需购房者入市，特别是因为出国人数减少，针对学区房需求增加。

从市场趋势看，一季度累计成交新建住宅网签达到了1.3万套，这是最近8年来的最高点，而且同比前几年上涨明显，基本都翻倍。即使对比调控前的2016-2015年也明显高位。

一季度限竞房成交高达7200套，限竞房住宅进入尾声，明显推动了市场的成交活跃。销冠奥森ONE网签已经高达58亿，岚山接近30亿，另外幸福里21亿，华樾国际16亿，亦庄橡树湾15亿，在销冠榜单前十厘米，7个限竞房，基本都是热销项目，也有包括幸福里、亦庄橡树湾、东三金茂府几个不限价住宅项目。

第八：因为2020年的特殊原因，全国土地市场在2021年继续刷新历史记录，2021年1月来截止3月31日，房企积极拿地趋势持续。而且因为2020年初疫情的特殊情况，使得2021年来的同比数据非常高，高达26%。从春节后数据看，热点城市土地成交溢价率也非常高。

单个城市数据看，有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等22个卖地百亿城市，50大热点城市卖地高达7020.99亿同比涨26%。

整体看，一年卖3次地政策逐渐开始影响土地市场，3月各地土地市场供应减少，预计4月份可能井喷，但土地价格依然高位。

2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。

第九：全国房企拿地数据：开年已经有超过12家企业拿地过百亿.

疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，特别是整体行情持续升温。

各地市场继续复苏，目前看大部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平，房企积极补充库存，从趋势看，从南到北逐渐复苏，成交量有望继续回升。整体而言全国南部城市相比北部区域更早复苏，跌幅也比北部城市要低。土地溢价率上行主要体现了部分城市，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

整体看，北京土地集中供应考虑了市场的价格稳定，有利于2021年下半年市场平稳。值得其他城市学习。房地产调控是系统工程，分拨土地出让对于市场来说无益。很可能出现集中抢地王的现象，但也有利于个别小企业可能捡漏差的地块。

话题：