2021牛年楼市“小阳春”真来了-张大伟的财新博客-财新网

在2019年2月，伟哥预测过3月会开始一轮有点规模的小阳春：

2019年3月——楼市“小阳春”

后来市场也都看到了从3月开始，到6月，2019年楼市出现了一次有一定规模的“小阳春”。在2019年末，当时的市场也已经有一定的起色，特别是降准的落地，但因为众所周知的1月份疫情影响，2020年的2-3月，市场可以说是暴跌，但4月份的市场数据，小阳春依然出现了。

那么现在看，2021年的小阳春会出现吗？

什么叫楼市小阳春？小阳春本意是指冬天出现的反常节气现象，用在房地产上，基本都是指每年的三四月份市场出现一波上涨行情。其实原因很简单：

1：每年的开年，信贷相对会比较宽松，支撑了市场的活跃。

2：每年的3-4月，刚过春节，很多因为假期影响的交易、和供应量会上市，带来市场成交。

3：每年春节后，也就是2月底开始，很多当年入学的家长就必须要考虑落户购房问题，否则一般当年的4月底5月中就错过了最后改变学籍的机会。

所以分析2021年楼市是不是会有小阳春，小阳春会不会被抑制，核心就是看这几个政策的影响力。

首先：刚刚发布的统计局官方数据，2021年1月份龙头城市房价上涨加速！

最有指导意义的二手房住宅价格指数中，深圳、广州、上海，三个一线城市处于全国前三。

不仅仅是一线城市，一月份二三线城市也是普涨，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅比上月均扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。

其次：信贷政策持续宽松

很多人看到这一点感觉疑惑，为什么媒体上显示信贷在收紧，但房价依然在上涨。

媒体报道房贷收紧，央行公布单月万亿

各路媒体纷纷报道说2021年开年房贷吃紧，结果被央行的数据打脸。

整体看，2021年1月份，央行数据显示，房地产贷款不仅没有收紧，甚至还在放松，第一次单月突破9000亿，也吻合了市场房价上涨的现状。媒体报道银行的贷款红线整体看，过度夸大了市场情况，实际只有少数城市少数银行，因为贷款需求井喷，而延缓了发放贷款的时间，实际目前看，房贷40%红线，对于市场并无影响。

房地产市场调控核心看银行，银行的信贷额度决定了市场走势，目前看，房地产贷款额度宽裕，房地产市场也很难看到调整的趋势。什么时候银行房贷收紧，严查经营贷，才可能看到市场出现拐点。最近各地房地产调控政策收紧，预计2021年房贷数据（居民户中长期贷款）历史第一次突破6万亿。

2021年数据：1月份人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。分部门看，住户贷款增加1.27万亿元，其中，短期贷款增加3278亿元，中长期贷款增加9448亿元；企（事）业单位贷款增加2.55万亿元，其中，短期贷款增加5755亿元，中长期贷款增加2.04万亿元，票据融资减少1405亿元;非银行业金融机构贷款减少1992亿元。

2020年数据：1月份人民币贷款增加3.34万亿元，同比多增1109亿元。分部门看，住户部门贷款增加6341亿元，其中，短期贷款减少1149亿元，中长期贷款增加7491亿元；

继广东、海南、浙江等地上调了部分银行房贷集中度监管上线后，四川、山东等地也上调了部分银行房贷集中度的监管上限。

去年所谓的房贷红线，并未执行，从1月开始，井喷的信贷，也就支撑了市场的继续冲高。

第三：经营贷的政策

如果说，2021年是牛年，那么对于房地产来说，经营贷就是牛鼻子，管不住经营贷市场就不可能降温。

房地产市场调控核心看银行，银行的信贷额度决定了市场走势，目前看，房地产贷款额度宽裕，房地产市场也很难看到调整的趋势。什么时候银行房贷收紧，严查经营贷，才可能看到市场出现拐点。

整体看，当下热点城市房地产调控都提及了经营贷入市的问题，而这也是上海、深圳、杭州等城市年后市场最关注的政策，大部分城市都明确了调控以自查为主，经营贷因为利差大审批宽松，成为替换按揭贷款的改善投资加杠杆工具。

2021年春节后热点城市的热度主要看经营贷的调控力度。整体看，小阳春还是会出现。

第四：房企融资成本和拿地积极性：

年初2个月，已经有超过8家房企拿地过百亿。2021年1月来截止2月24日，房企积极拿地趋势持续。而且因为2020年初疫情的特殊情况，使得2021年来的同比数据非常高，高达42%。从春节后数据看，热点城市土地成交溢价率也非常高。单个城市数据看，有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等10个卖地百亿城市，50大热点城市卖地高达4735亿，同比上涨高达42%。

本轮小阳春市场分化严重，将主要集中在一二线城市，而且很可能在3月份会被加码政策打断降低热度。

从最近各地的房地产调控力度看，不足以抑制市场上涨，从趋势看，2-3月份房价继续上涨已经是趋势。小阳春来了，本轮市场上行的趋势除非出现信贷数据下降（居民户中长期贷款额度跌下单月4500亿，经营贷同比上涨低于20%），否则很难停止。

话题：