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3月楼市或现“小阳春”

 

这几天你会发现,朋友圈很多中介发看房人明显多了很多。楼市回暖小阳春出现了吗?今天聊聊。
 
楼市讨论公摊的很多,没有争议的是,如果按照使用面积计价,对购房者肯定没有坏处。如果改成套内计算,房地产销售过程中的很多灰色部分,比如偷面积、送花园等,生存的可能性就很小了。
 
但需要注意的是,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。反而更需要关注的是最近很多城市已经开始了一轮小阳春。
 
最近很多城市包括北京、上海、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市,都有价格出现波动的苗头,预计3月份很可能会表现的更明显。
 
那么出现这一波小阳春的原因有哪些?
 
首先,市场人为炒作。
 
过去一年,很多城市房价的确明显下调了,在低迷的成交量下,积蓄了不少需求。
 
最近全国开始出现项目宣布涨价,人为的刺激市场。
 
从过去历史看,房地产行业春节后一般都有一波市场炒作。
 
从市场发展看,随着金九银十逐渐褪色,春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下,炒作更有可能会影响市场。
 
各种炒作开始井喷。当然,这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上,叠加很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨。所以最近的炒作明显出现了效果。
 
包括北三县、粤港澳扥各区域的利好不断,也的确给了购房者信心。
 
其次,房地产政策的确有所宽松。
 
2019年1月份人民币贷款增加3.23万亿元,同比多增3284亿元。分部门看,住户部门贷款增加9898亿元,其中,短期贷款增加2930亿元,中长期贷款增加6969亿元;
 
2018年1月人民币贷款增加2.9万亿元,同比多增8670亿元。分部门看,住户部门贷款增加9016亿元,其中,短期贷款增加3106亿元,中长期贷款增加5910亿元。
 
住户部门中长期贷款大部分是房贷,在1月份受到降准等影响,包括2018年部分房贷按揭需求转移到1月份。接近6000亿的单月居民户中长期贷款数据是历史高位。
 
从房地产资金面看,2018年12月到2019年1月,房企融资难度有所降低,大额融资明显增加。一月份的降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。
 
从房地产调控内容看,的确出现了多城市宽松,叠加人口政策(其中大量的轻微松绑政策被加码放大)。
 
第三,从现在看,小阳春肯定会出现,趋势会如何?
 
本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年“9·30”开始,到2015年“3·30”政策开始酝酿上涨,体现在房价指数上最初是从2015年4月开始,一线城市上涨,二线城市也止跌。
 
2015年5月70大城市房价数据,开始本轮价格爆发,当月二手房上涨城市达到42个,其中大部分一二线城市,特别是一线城市最高深圳单月上涨6.3%,全面开始本轮房价上涨。
 
31个二线城市二手住宅销售价格由升转降,下降0.1%。叠加一线城市下调,这是最近45个月首次出现。
 
统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据,在各地限制签约的情况下,低估房价上在,在最近各地释放高端存量签约的时候,又放大了市场涨幅。
 
从全国房地产市场成交量看,一二线城市已经基本是二手房占据市场主导,特别是一线城市,北京上海等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。
 
从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。
 
3月份很多之前跌了的城市出现回暖已经成为了趋势!
 
这一轮小阳春到底多长?核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,这个政策不变市场波动不会大,这个政策一旦变化,市场将出现明显反弹。
 



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