3月楼市或现“小阳春”-张大伟的财新博客-财新网

这几天你会发现，朋友圈很多中介发看房人明显多了很多。楼市回暖小阳春出现了吗？今天聊聊。

楼市讨论公摊的很多，没有争议的是，如果按照使用面积计价，对购房者肯定没有坏处。如果改成套内计算，房地产销售过程中的很多灰色部分，比如偷面积、送花园等，生存的可能性就很小了。

但需要注意的是，这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准。反而更需要关注的是最近很多城市已经开始了一轮小阳春。

最近很多城市包括北京、上海、深圳、厦门、南京等之前二手房价格明显下调的城市，都有价格出现波动的苗头，预计3月份很可能会表现的更明显。

那么出现这一波小阳春的原因有哪些？

首先，市场人为炒作。

过去一年，很多城市房价的确明显下调了，在低迷的成交量下，积蓄了不少需求。

最近全国开始出现项目宣布涨价，人为的刺激市场。

从过去历史看，房地产行业春节后一般都有一波市场炒作。

从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色，春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。

各种炒作开始井喷。当然，这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上，叠加很多人对政策放松开始出现预期，害怕错过上涨。所以最近的炒作明显出现了效果。

包括北三县、粤港澳扥各区域的利好不断，也的确给了购房者信心。

其次，房地产政策的确有所宽松。

2019年1月份人民币贷款增加3.23万亿元，同比多增3284亿元。分部门看，住户部门贷款增加9898亿元，其中，短期贷款增加2930亿元，中长期贷款增加6969亿元；

2018年1月人民币贷款增加2.9万亿元，同比多增8670亿元。分部门看，住户部门贷款增加9016亿元，其中，短期贷款增加3106亿元，中长期贷款增加5910亿元。

住户部门中长期贷款大部分是房贷，在1月份受到降准等影响，包括2018年部分房贷按揭需求转移到1月份。接近6000亿的单月居民户中长期贷款数据是历史高位。

从房地产资金面看，2018年12月到2019年1月，房企融资难度有所降低，大额融资明显增加。一月份的降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。

从房地产调控内容看，的确出现了多城市宽松，叠加人口政策（其中大量的轻微松绑政策被加码放大）。

第三，从现在看，小阳春肯定会出现，趋势会如何？

本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年“9·30”开始，到2015年“3·30”政策开始酝酿上涨，体现在房价指数上最初是从2015年4月开始，一线城市上涨，二线城市也止跌。

2015年5月70大城市房价数据，开始本轮价格爆发，当月二手房上涨城市达到42个，其中大部分一二线城市，特别是一线城市最高深圳单月上涨6.3%，全面开始本轮房价上涨。

31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。叠加一线城市下调，这是最近45个月首次出现。

统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地网签数据，在各地限制签约的情况下，低估房价上在，在最近各地释放高端存量签约的时候，又放大了市场涨幅。

从全国房地产市场成交量看，一二线城市已经基本是二手房占据市场主导，特别是一线城市，北京上海等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。

从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。

3月份很多之前跌了的城市出现回暖已经成为了趋势！

这一轮小阳春到底多长？核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

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