2021年，该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？-张大伟的财新博客-财新网

还有39天就到2021年了，未来这一个多月，各路大神都会预测房地产市场，虽然从来没有一个人预测靠谱过，但算命总是要坚持的。

最爱预测的丁博士在上半年表示，乐观的预测中国2020年房地产市场也将下调5%。结果10几年如一日的又被打脸。

实际现实中大概率要涨10%了。看看真实数据：1-10月商品房住宅销售额已经同比上涨5.8%，销售面积持平。坚强不屈的中国房地产，又一次刷新历史记录了。

2020年出现了史上最好的一个房地产市场金九银十：

1—10月份，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1—9月份为下降1.8%。其中，住宅销售面积增长0.8%，办公楼销售面积下降14.5%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额131665亿元，增长5.8%，增速提高2.1个百分点。其中，住宅销售额增长8.2%，办公楼销售额下降12.8%，商业营业用房销售额下降15.8%。

拆分单月数据：统计局官方数据显示：10月单月房地产销售面积为1.62亿平米同比上涨15.3%,销售额为1.6万亿，同比上涨23.9%。

10月数据最值得关注的是，是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个10月。

计算2020年金九银十，整体商品房销售面积为3.48亿平米，同比上涨11%，销售额为3.47万亿，同比暴涨了20%。是中国房地产历史上销售最高的一个金九银十。

销售面积在疫情影响下持续下调终于是10月持平，将在11月转正。年内销售额连续3个月同比转正！2020年全年，中国房地产市场销售额刷新历史记录成为定局，有望高达17万亿！（2019年全年销售额159725亿）

一般到12月预测就会井喷，今年因为疫情的特殊原因，很多人开始了提前预测。到时候反正都可以说是疫情影响。

那么2021年如何预测房价？很多人很关注：2021年该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？预测的靠谱不靠谱不论，敢于预测的就是勇士。今天来分析分析这个逻辑，看看最近的政策与市场情况。

首先：看信贷！

央行发布了10月份的金融数据！

从总量方面来看，在前三季度贷款增量同比大幅提升的背景下，10月人民币贷款人民币贷款增加6898亿元，同比多增285亿元。

分部门来看，住户部门贷款增加4331亿元，其中，短期贷款增加272亿元，中长期贷款增加4059亿元；（2019年10月份，人民币贷款增加6613亿元，同比少增357亿元。分部门看，住户部门贷款增加4210亿元，其中，短期贷款增加623亿元，中长期贷款增加3587亿元。）

企（事）业单位贷款增加2335亿元，其中，短期贷款减少837亿元，中长期贷款增加4113亿元，票据融资减少1124亿元；非银行业金融机构贷款增加382亿元。

从社融总量看，据初步统计，10月末社会融资规模存量为281.28万亿元，同比增长13.7%。从增量来看，10月份，社会融资规模增量为1.42万亿元，比上年同期多5493亿元。

从人民币存款数据来看，10月人民币存款减少3971亿元，同比多减6343亿元。其中，住户存款减少9569亿元，非金融企业存款减少8642亿元，财政性存款增加9050亿元，非银行业金融机构存款增加2918亿元。

2020年1-10月居民户中长期贷款5.01万亿，刷新历史记录！支撑了房地产销售额突破17万亿。所以，预测2021年房地产市场走势非常简单，如果信贷继续上涨，那么总体房价肯定还是上涨为主，如果下调，那么大概率就要下跌了。

其次：看政策！

预测市场其实主要看政策，那么当下楼市政策如何？

哈尔滨市住建局消息，为支持房地产和建筑企业在做好疫情防控前提下，积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进哈市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，出台14条具体扶持措施，确保全市房地产业和建筑业平稳健康发展。

公积金等多项政策开始宽松，另外值得注意的是开始放宽商改住市场。支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

这一条非常特别，在全国主流城市都收紧商改住政策的时候，哈尔滨开始刺激商改住，体现了背后有大量库存的压力。

10月又出现多城市升级加码调控政策。如果叠加11月初的台州，全国从7月开始已经累计有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京、长春、海口等30个城市纷纷出台调控政策,为楼市降温。

整体看，10月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级！

第三：开发商的拿地节奏

虽然媒体报道房企资金链收紧，但整体看，2020年房企拿地数量依然刷新历史记录：2020年截至11月23日，龙头房企拿地数据：整体看， 50大房企拿地金额高达2.2万亿，同比2019年同期上涨幅度高达20%。

拿地最多的刷新历史同期记录。

11月23日，深圳8宗居住用地入市出让，分别位于宝安西乡、沙井、光明、龙华大浪以及坪山，总出让面积73.22万㎡，总起拍价合计294.42亿元。最先出让成功的为宝安沙井A301-0575号宗地，该地块由深圳融华置地投资有限公司以底价127.1亿元竞得.

这只是土地市场的缩影，整体看2020年土地市场持续高位允许，房企拿地积极性高。土地市场在2020年快速复苏，中原地产研究中心统计数据显示，截止2020年11月23日，房企积极拿地趋势开始出现。

累计数据看，已经有上海、杭州、广州3个2000亿卖地城市，另外还有北京、南京等6个千亿卖地城市。全国累计看，超过28个城市卖地超过500亿，均刷新历史记录。

50大城市累计卖地超过3.51万亿同比上涨幅度高达18.3%。整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升。

第四：2021年，该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。整体看，从土地市场角度看，2021年楼市销售会继续刷新记录。而是不是支撑这一点核心看信贷政策。

1：买房看政策，政策看信贷，利率的顶峰已经在2019年年底出现，利率下调是趋势，社会资金成本肯定是降低的。当下特别的企业贷款利率已经稳定在4以下。

2：土地市场供应出现了变化，很多城市土地供应不限价趋势出现，从供应节奏看，2021年入市的不限价房会增加。:

3：调控政策的力度可以预期依然将是稳，特别是长江以北救市政策将多余收紧政策。

这句话值得每年说一次：到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区的物业。

话题：