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这几天房地产市场除了金九银十外，最热门的资讯肯定是房屋租赁市场！
据天眼查发布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示，以工商登记为准，目前全国已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。此外，该机构数据显示，全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常，近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。
租房市场最近的乱象，现在看，伟哥当年写的几篇文章，都非常靠谱！
最近几个月，最大的问题基本都出现在：“长租公寓”
其实，之前住建部已经明确了，这种租赁行为是高风险租赁。
住建部明确发布政策：这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管！这是历史第一次！
文件的第四条明确：四是防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。
—中国最苦逼的是租房人！—
伟哥的建议是：所有人尽量存钱，买套房。为了避免被房东动不动涨价，在市场波动期买房。
1 为什么中国人不爱租房？
答案很简单，因为房价长周期内一直在涨，很多人计算过租售比，这数据从任何方面看都是邪乎的高。
对于一个普通年轻人来说，租赁需求受到房价持续上涨会有两个影响：不敢长期租、不敢奢侈租。因为要存钱买房。租赁的原因肯定是为了未来赚钱买房。
因为要买房，所以租赁客户中高端租赁非常小众，99%的租客住房的投入不会超过收入的30%，而买房的客户甚至愿意用超过60%的收入支付月供（感性数据未核实）
这导致所谓的高端租赁只能是高端群租房。没有高端住房客户，就不可能带来租赁市场的稳定发展。
2 在中国目前租赁企业靠什么赚钱？
以北京为例，一套正常租赁的600万总价的五环到六环的100平米小三居，租金价格在8000左右，剔除其中的取暖物业等管理成本，收益租金一年在10万以内，也就是需要60年才能回本。按照正常民宅装修100平米20-30万计算，装修回本就需要2-3年.如果按照装修使用周期10年计算，对于普通住宅来说，出租甚至连装修回本都很困难。
这种情况下，做租赁的企业靠什么回本？
很简单：
产权属性改变，用厂房、商业等土地成本低的产权属性换取住宅的租金回报。
客厅住人，从目前的明确法律中，并无客厅住人可以的规定，这变相的其实是改变了房屋的设计与结构。
所以到目前为止，能够赚钱的企业租赁行为全部是违规或者钻法律空子的行为。
长租公寓已不是租赁企业，而是标准的“金融企业”，国家政策提倡的是长租公寓，是鼓励业主改造空置的房屋，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。但现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。
但实际上，现在的长租公寓已经不是单纯的租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”。将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。
大部分长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是“资金池”的补充。
对于市场来说，长租公寓企业利用“长收短付”的形式，加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。
另一方面，当越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，对于租赁市场而言，已经失去了梯级消费，进而被推动房租上涨。
对于监管层来说，如果市场上租赁企业规模不大，那么影响的只是一部分中高端租赁市场，但现在粗放的租赁市场，金融化的租金时间差，这些都导致企业跑路的概率越来越大，且租金上涨的预期也越来越大。
长租公寓类的企业，在北京、上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
从趋势看，短期房租肯定会明显降低！
在疫情影响下，大部分社会群体收入降低，这种情况下，租金不可能上涨，只有下调！
1 随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。
2 对于当下公寓租赁市场来说，竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。
3 租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。
长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。
其次，租房不会成为主流消费形态？
过去几年各地政策都在努力鼓励租房，包括很多企业在鼓吹租房有利身体健康，但一个不可否认的现实是，倡导租赁的人自己都住着自己买的房子。
从全球看，任何一个通胀国家的租赁行为都不会非常稳定，因为长期租赁带来的是越来越买不起。
1 因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动坚持会影响租赁交易的稳定。
2 租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。
3 租赁备案的比例，从国内看，因为租赁行为是时间行为，不需要过户确权，所以为了避税，除了北京等核心城市外，其他城市基本没有备案，这种情况下，全国到底多少租赁交易，多少租户，均很难有市场数据。目前市场上数据均来自中介，而中介的数据存着误导政策与市场的可能性。
4 对企业等二房东交易的问题
在市场一线交易中，部分企业大规模出租房源过程中，同时收取代理费和租金差价。利用对市场的了解，囤积房源，拉高租金。而且客厅住人是否合规，在政策中也为完全明确。目前市场上主要的违规行为，比如N+1，N+2等行为是否合规，转租的企业或者个人是否有差价的约束。这些都没有明确涉及。而这些恰恰是影响当下租赁市场的一些主要问题。
最后简单的建议：
有能力的、对生活有追求的千万别租房了。
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