童话里的“租售同权”！-张大伟的财新博客-财新网

这几天最热点的话题肯定是“租售同权”被打脸，吐槽主要集中在几个地方：

1.租户不能进小区，只有拿房本的才可以。

2.部分长租公寓趁火打劫，巧立名目从业主那儿减少租金，对租户涨价。

3.政策要求暂停出租业务，严格核查外地租赁。

当年最夸张的有砖家说租售同权相当于1998年的房改！

伟哥看了很多文章，很多都在2017-2018年也同样鼓吹过这个概念。幸好伟哥不是。

现在看，伟哥当年写的几篇文章，都非常靠谱！

求求你们了，不要再写《租购同权》了！

距离真正的“租售同权”还有多远？too simple , too naive！

在疫情期间推广房地产项目肯定让人反感，但童话里的“租售同权”，的确教育了很多年轻人，认清现实，90后不买房、00后不买房，要么是父母有房，租房是换不来安定的生活的。

这次疫情下，最大的问题基本都出现在“长租公寓”。

其实，之前住建部已经明确了，这种租赁行为是高风险租赁。

住建部明确发布政策：这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管！这是历史第一次！

文件的第四条明确：防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

首先，从趋势看，短期房租肯定会明显降低！

在疫情影响下，大部分社会群体收入降低，这种情况下，租金不可能上涨，只有下调！

1.随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。

2.对于当下公寓租赁市场来说，竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。

3.租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

4.从上市看，长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬，中小型长租企业暴雷非常多，在国内融资难度也加大，这种情况下，上市是最好的选择。长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。

其次，租房不会成为主流消费形态。

过去几年各地政策都在努力鼓励租房，包括很多企业在鼓吹租房有利身体健康，但一个不可否认的现实是，倡导租赁的人自己都住着自己买的房子。

从全球看，任何一个通胀国家的租赁行为都不会非常稳定，因为长期租赁带来的是越来越买不起。

1.因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁收益不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动坚持会影响租赁交易的稳定。

2.租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。

3.租赁备案的比例，从国内看，因为租赁行为是时间行为，不需要过户确权，所以为了避税，除了北京等核心城市外，其他城市基本没有备案，这种情况下，全国到底多少租赁交易，多少租户，均很难有市场数据。目前市场上数据均来自中介，而中介的数据存着误导政策与市场的可能性。

4.对企业等二房东交易的问题

在市场一线交易中，部分企业大规模出租房源过程中，同时收取代理费和租金差价。利用对市场的了解，囤积房源，拉高租金。而且客厅住人是否合规，在政策中也未完全明确。目前市场上主要的违规行为，比如N+1、N+2等行为是否合规，转租的企业或者个人是否有差价的约束，这些都没有明确涉及。而这些恰恰是影响当下租赁市场的一些主要问题。

最后简单的建议：

对于购房者来说，疫情期间保护好自己，多锻炼身体，保护好自己的工作。

如果闲的没事，也可以想想自己手里的积蓄够不够首付，够的话看看最近很多项目的线上售楼处，疫情平稳后，有能力的千万别租房了。

话题：