北京楼市“青龙湖”惨案-张大伟的财新博客-财新网

本来想过几天聊青龙湖的，刚好发布黑洞照片，想想，青龙湖还真就是北京楼市最大的黑洞+惨案，青龙湖的黑洞群。

同时也做一个艰难的决定，绕道青龙湖，这2年不写青龙湖项目了。到不是说购房者不能买，如果有项目价格合适了，也可以。但这个地方房住不炒是肯定的了。如果说北京平谷特产是桃，那么北京青龙湖特产是——2019年的房子。

简单的描述一下青龙湖市场现状：一个字就是惨，两个字就是很惨，三个字就是非常惨。如果说限竞房市场里：五里坨是车祸现场，北七家是人伦惨剧8级地震，亦庄瀛海是8级地震，青龙湖绝对就是宇宙黑洞级的了。

青龙湖这个地名全国有很多，北京就有2个，全国各地有十几个，北京房山青龙湖严格来说，是房山与丰台的分界线。

北方缺少，所以有一片湖水，还有一个不太远的丰台人大附，解决一两个项目销售还是有需求。但这个区域新增的6个项目87万平米，大约供应6000套以上房子，对于房地产市场可以说是灾难级的。

这个区域距离北京核心区大概在35公里左右，这是什么概念？相当于深圳核心区到香港了。这个位置做改善可以是有一定需求的，但供应了一堆7090,小户型，这就导致区域市场的惨烈程度超过五里坨。

具体土地市场情况：

青龙湖土地市场基本情况是：6块地一共87万平米。可以对比的五里坨3兄弟是69万平米。

在2018年开工项目高达101个，1616万平米，这些开工已经部分形成了供应量，未来将继续井喷。

在过去3年，北京出让了98宗商品房住宅地块（限竞房94宗），合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来。

在供应暂停一段时间后，3月下半月，北京限竞房再次开始井喷供应，合计入市9个项目3645套。累计数据看，截止日前，北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了45个项目，合计66期，供应住宅套数达到了30146套，而网签数据合计只有7479套。平均网签均价为50011元每平米，网签完成78.17万平米，按照面积计算网签完成率只有21.6%。

网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例也依然只有40%左右。最近入市的限竞房位置相对较好，去化有所提升，但后续随着大量入市，预计限竞房去化难题依然非常大。

目前市场成交热度图：2018年来，商品房住宅市场含限竞房成交热度：青龙湖区域只有零星成交。

最后伟哥简单的总结一下：

1.在青龙湖负责拿地时脑子进的水，要多少地产营销人才能舔干净？土拓，融资，定位，设计，施工最后所有这些人脑子里进的水，最后都要地产营销来吸。

2.未来的1-2年，是青龙湖几个项目营销总最苦逼的时候，更是最高危的时候，市场不好，老板第一个想法肯定是营销换个人看看运气。

3.最悲催的是几块青龙湖7090地块，找到几千户用接近4万单价买这个位置的刚需购房者，的确不知道什么逻辑。

青龙湖叠加存量100万平米，合计货值大约400亿，按照过去区域一年20亿左右的年去化速度，大约要卖20年，当然多家龙头房企的联合炒作，激活部分沉睡的潜在需求，市场有翻倍的可能性。400亿一年的资金成本是40亿！

4.3月小阳春除了炒作、政策宽松、信贷放水外，最大的原因是供应量断顿，入市的几个五环内限竞房，给了市场错觉，去化不错。

但未来北京入市的将基本都是区位一般的项目。6万套房井喷下，真正的2019年北京房地产市场才刚刚开始。

话题：