2019年，中国房地产市场确定的十大趋势-张大伟的财新博客-财新网

还有2天就到12月，还有32天就到2019年，2018年不论如何扑腾，楼市已成定局。全年销售额14.5万亿左右，销售面积在17亿平米左右。

销售额大约上涨10%，销售面积基本持平。

难以避免的是，各路大神又要开始这年会那年会、联盟那联盟的预测房地产市场。虽然从来不靠谱，但乐此不疲。回顾2017年底最2018年的预测，错的最不要脸的当然就是居然有人预测房地产税2018年落地。

伟哥也挑选了一些相对不容易被打脸的方向预测预测：2019年楼市会如何？

1.政策底部已经出现，市场底部何时出现未知！

11月整体看，房地产政策基本平稳，相比之前频繁收紧，11月房地产政策面最大的特点是收紧约束性政策锐减。截止上周末，11月来，各种房地产调控政策合计仅20次，相比之前平均单月40次明显减少。

11月楼市政策明显减少，只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策，针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。

从全国看，严格落地之前的调控政策，整体市场已经出现平稳表现，部分城市房价开始明显调整。

市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的最主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。

中原地产研究中心统计数据显示：金九银十成色不足，大部分热点城市成交均出现了环比的下行。20个热点城市合计成交1448万平米，环比下调了11%。

一二线热点城市库存出现了上升的现象，最典型的北京累计库存增加超过万套。

2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，各地楼市政策力度从执行情况看，已经最严格。

2.房地产民企思考如何活下去，非民企拿地占主流

从住宅类土地成交结构看，2018年高总价地块基本全部非民获得，这也就是2019年的趋势。

3.2017-2018年是发愁如何买房，2019年将是如何退房

最近各地房闹爆发，房闹们的最大理由都是买房时的双合同：

在2016-2017年，全国各地特别是二三线城市，因为限价严格，市场供应量不足，很多开发商想出的办法就是双合同：

什么是双合同？用人话说就是：在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了能够说出价卖房，使用的一种违规行为。

打个比方：为了控制房价上涨，相关部门要求，某某地块的楼盘，网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。

但这个必然是有风险的，而最大的风险就来自的确的违规的，如果房价上涨还好，现在出现了不涨或者下调，很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。

4.地王售价与地价倒挂将普遍出现

当时拿地价格是按照预期计算的，而楼市因为各种调控政策影响，出现了降温降价，这种情况下，降价入市难免。

这个不是个案，从全国看，南京、厦门等城市已经出现一批亏本入市项目。这些城市的主要特点都是2017年周围一波高价地。而当下房价都出现了调整。包括北京等城市也已经出现了部分限竞房项目，因为对销售速度过于乐观，出现了实际亏损的现象。

从趋势看，楼市调整才刚刚开始，如果政策不变，没有救市政策出现，后续亏损项目可能会更多。

当然，对于地王项目来说，部分项目初期低价入市的项目属于全盘相对位置较差，容积率较高的部分房源，而且后续的市场变化不确定，所以是不是全盘亏损很难说。对于楼市来说，现金流比利润更关键的时代到来了

5.资金价格逐渐降低，开发商融资难有所缓解

27日，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行。累计规模约接近300亿。截至11月来，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过1000亿。融资最困难的时候已经过去，所以最近土地市场又开始出现了拿地集中的现象。

6.租赁企业将大量倒闭

长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。虽然也存在跑路的可能性，非常非常低。改建、装修后的房源，必须符合空气质量相关要求。

长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。

这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

7.2018年是转折点，2019年是小年

2018年1月份，万科实实现合同销售金额679.8亿元，同比增加41.27%。2017年刷新历史的记录给了很多企业大量结转的机会。2018年从销售额看，依然可以冲高，但已经连续2个月出现同比下调。

楼市单月成交连续2个月同比下调，金九银十退烧，楼市接近拐点

2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示，整体楼市依然处于高位，但金九银十市场退烧，成色不足。多项数据涨幅放缓，出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看，东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。

8.2018-2019年房屋质量历史最差

所有的房地产企业都强调快周转，虽然快周转并不必然出现问题，但从概率角度看，快周转下，各种质量问题的爆发概率更是越来越高。

而且有很多企业快周转+全员跟投，这种情况下，很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看，越来越高。

限价的恶果。很多人说，限价下，开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的，因为限价，导致开发商感觉自己亏了，而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题，这种情况下，一房难求，房子盖的太好反应不到市场价格上。

土地价格与销售价差越来越小。2016-2017年地王集中，而在2018年上市销售的时候很多企业发现，地价与房价接近，这种情况下，只能严控建安成本了。

当然也有人说，建安成本占比不高，控制意义不大，对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说，任何成本都会收紧。

建材成本明显上涨。这是一个最大的问题，很多开发商的建设量是外包、分包，但对于建筑商来说，也面临巨大的成本压力：当然，总结一下，2018年很多纠纷是双合同，而到了2019年收房质量问题将是比卖房更难解决的难题。

9.什么时候抄底？

抄底的意义就是要跌过的地方，惯例看，跌过的或者多年不涨的地方涨起来更快，没跌过的或者刚涨过的地方谈不上抄底，

2019年是供应大年，2018年大部分城市都在上涨，过去几年的小周期已经紊乱。未来市场最容易有起色的肯定是北京及环京，另外包括厦门这些城市。什么时候这些地方见底了，其他区域市场才有见底的可能性。

10.重申一下，预测房地产的都是骗子，全国本来不就不存在一个涨跌就能形容的共性市场，网签数据都是假的，这种情况下，唯一确定的是楼市发展看政策，短期看政策长期还是看政策。

看人口？看土地？不存在，三四线无数人口净流出的城市房价涨的如何如荼。归根结底还是回归城市圈，预测赶不上政策变。

不确定的政策下，你能确定的就是未来投资更谨慎，选择核心城市圈，选择城市的核心。

话题：