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刚需又被用打击投机客的房地产政策名义打耳光了!现在各种封堵下,贷款越来越难。
 
这几天很多人谈公积金政策,其实公积金分成国管和市管,对于国管公积金来说,一直很严格,国管公积金贷款额度是缴存余额的8-12倍。简单来说,就是账户里面必须有余额的情况下,才可能贷款。上限同样也是80万-120万。
 
这次市管公积金升级到一年10万,这个政策严格程度超过了国管,按照正常年轻人在22岁开始工作,需要12年后,34岁左右才能满足贷款120万的条件。
 
这影响最大的是混合贷人群,对于单独选择公积金贷款的购房者来说,影响不大。这部分首付能力更强。
北京公积金截至2017年底,缴存总额11116.27亿元,缴存余额3719.37亿元,同比分别增长18.2%、13.8%。2017年北京地区全年发放住房公积金个人贷款535.78亿元,涉及住房57818套,北京平均每套公积金贷款额度是92.7万。
 
当下北京市场刚需住宅总价基本都在400万以上。即使共有产权房也已经大量超过300万。这种情况下购房者只能转移到商业贷款,相当于增加27万的利息负担。按照公积金贷款额度减少到50万计算,大概购房者因为新政策将多支付12万左右的利息。
 
银行贷款利率针对首套房上浮要远远快于二套房。各种限制性政策针对首套房增加的压力要大于二套房。
现在全国很多城市的普通住宅标准导致远郊区小房子都变成了高税率的非普通住宅。
 
全国各地的普通住宅标准认定应该调整了。
 
2018年有很多调控政策特别是金融政策,怼的是刚需。
 
刚需房是指房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解,“刚需”就是刚性需求,以自住为首要条件。简单地说就是人的最基本需求。比如穿衣、吃饭、工作等等,自然住房也列在其中。这对于没有房子的人们来说,对于仍然还住在租来的房子中的人来说,能拥有一栋可以遮风挡雨的住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。
 
没有弹性的需求。刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求可以是变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等,这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的,而且可变动和伸缩的空间不大。
 
当然,从金融角度看,没有资本金的刚需的确是风险最大的来源。
前几个月,有人写过这样一篇,伟哥觉得这标题非常莫名其妙,首套房贷和投机者有什么关系?为什么首套房贷利率提高了,反而打消了投机者的预期?
 
截止2018年6月30日,26家上市银行的个人住房贷款余额合计为20.7万亿元,较2017年年底的19.28万亿元,继续增长1.42万亿元,增幅为7.38%。
 
个人房贷规模扩大,直接推升我国家庭债务水平,截至2017年底,中国的家庭债务与可支配收入之比高达107.2%,已经接近次贷危机前美国的最高值。
 
从这一点看,房地产过去几年的确过度放贷,但这其中投资需求比例较高。
 
历史上从来没有把刚需定义为投机者:
 
当然,也有人可能解释说是,刚需也买不起了,那么投资是不是就哭了?
但这明显是有逻辑错误的,抑制投资投机的办法非常多,刚需得罪谁了?
 
首先,最近一年多房地产的确在调控,但调控的原则一直说的是“房住不炒”。
 
首套房贷款者,很清晰,肯定是没有买过房的人,这些人肯定不是炒房客,为什么要打击这些人?
 
其次,为什么银行等金融机构这么“无耻”?
 
所有中国房地产的所有乱象,其实都来源与错配的金融!首套房购房者,每贷款100万,过去30年期85折月供只要4872元,而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。
 
月供每个月增加1200元:按照一套刚需物业总价400万计算,刚需购房者如果贷款200万,那么每个月月供需要增加超过2400元。
 
从楼市调控角度看,银行针对刚需提高利率,属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机,但现在银行明显在抑制刚需。
 
简单测算,按照北京上海的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮,房价即使降低8%左右,对于刚需来说,因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。
 
第三,金融机构的暴利什么时候能减少?
 
针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷,这大部分购房者可以接受,但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚?
 
如果是股份制银行,毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说,大量的低成本资金,为什么针对首套房刚需执行上浮?
 
房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务,各家银行的吸储成本也远远不到3%(没有查到最新数据,虽然明显上涨,但并不会超过3),四大国有银行中,平均吸储成本均在2%左右,最低的一家银行的平均吸储成本仅1.85%:最大的一家银行,实现净利润2763亿元,平均日赚7.57亿元,净息差率高达2.66%。
 
银行用5年定存资金成本,对应5年房贷房贷收益,是故意混淆。银行的大部分资金来源,都是资金成本非常低的,活期存款、1-2年期的定期存款。这情况下,银行房贷到底几折不亏损?
 
伟哥从一个没有脱离低级趣味的人的角度认为:
 
最近两年的房地产调控非常明确,打击投资投机:首套房购房者肯定是刚需,针对刚需不应该执行金融处罚政策。
 
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张大伟

张大伟

645篇文章 1次访问 145天前更新

中原地产首席分析师

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