中国房地产市场一直是有数据黑洞的，当然，相比买卖市场，租赁市场数据的黑洞更大。

租赁市场按说是一个最没有投资可能性的市场，因为租赁没有杠杆，租不起的人只会选择租的更远，租金反应的是职工工资水平。反应的是城市人口数量。

租赁上涨是必然，但突然短期出现部分企业说的环比上涨10%，这就肯定是有人浑水摸鱼了！

租金到底多少？普通人都在感觉，租金的确非常非常明显的上涨了，但为什么上涨？上涨了多少？谁也不知道。而且官方数据，人口是减少了。（当然很大部分原因是过去的地下室、棚户区等低端房源被拆，但租金的上涨明显不仅仅这个原因。）

官方是有数据的：同比只涨了2.4%，这个数据当然很多人不相信。

这就给了很多机构发布数据的空间：

机构数据显示：东城和顺义，租金环比涨了10.5%，有几个小区，比如新奥洋房、城华园、三义庙北，环比涨了36%-25%。

这是什么概念？也就是说7月比6月租金涨了30%。这已经不是暴涨了，简直是疯涨。那么这个数据是真的吗？

很明显，这家机构的数据显示，成交结构完全不一样，也就是这个数据即使有，也只是均价数据，拿7月份成交的小户型对比6月份成交的大户型。这种数据毫无意义。只会制造市场恐慌。

另外还有一组数据显示：大部分的租赁合同都是1年租期，占整个租赁交易的79%，超过一年租期是交易占比仅13.4%。

而这个数据明显与市场上实际交易不符，因为自如等等的长租房源不可能只签约一年。所以当下租赁市场的数据完全不可信。

那么谁造成了当下租金市场的上涨？

首先，租赁市场缺少数据统计办法，相比买卖市场需要过户交易，租赁市场交易不透明，目前市场发布数据的中介很多又是房源代理机构，所以租金价格的发布动机存疑。

同一个小区，同样的户型，装修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。当然，有人说了，你可以不选择中介的房源啊，事实上，在市场上，你已经很难找到非中介或者公寓企业的房源了。

对于很多中介公司来说，目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房，包装高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，制造上涨预期。

其次，租赁市场的价格一直在上涨整体看，租金的绝对值对比收入虽然属于高位，但如果租金对比房价，当下以北京等一线城市为例，租售比只有1-2%。这种情况下，租金依然有长期上涨的推动力。

每年的6-7月份适逢毕业生毕业，进入租赁市场，所以成交量相对较高，很多之前的租赁合同也会在这个时间到期，所以很多交易体现的是同比涨幅。

但部分中介公司提前囤积区域房源，制作环比恐慌上涨数据误导市场。也对市场有影响。

第三，租赁市场单套租金的确明显上涨，但租户主要的租赁行为是按间，在当下市场，套均租金价格意义有限，目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营改造，N+1，+2，也就是2居、3居变成多1-2间卧室已经成为主流。

这种情况下，平均单套的租金虽然上涨了，但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。

从区域看，房地产供应郊区化，郊区的租赁房源占比越来越大，这种情况下，租赁客户在租金上涨的影响下，会选择向郊区转移。

第四，租赁市场资本推动。

租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。

但越来越多的资本推动下，将中低端租赁房源改造成中高端，事实上拉高了租金价格。

目前为止，很多企业与银行开始介入租赁市场，提供了信贷工具，押金信用，与租赁房源升级。

这种资金进入租赁市场，并不能改变租赁市场供需。

特别是银行提供的贷款服务，虽然是针对部分开发商提供的长租房源，但租赁消费是属于时间消费，居住是基本生存需求，如果租房都选择贷款，那么不仅仅不符合中国人的传统，也不利于房地产的理性消费。

目前很多的资金无序进入租赁市场，对于租赁行业来说，是租金上涨的一个很重要原因。

第五，政府提供的租赁房源还未上市。

截止日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。

北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。  

但这些土地截止日前还没有形成房源供应，所以目前租赁市场的所有政策还未影响供需。租金价格依然处于上升过程中。