兰州之后，还有那些城市会“Diss”房地产调控？-张大伟的财新博客-财新网

最近房地产市场的头条是“兰州限购松绑”，另外还有包括南京调整人口落户，合肥调整限价等政策。

很多专家或者房地产从业人员，奔走相告，喊的是房地产的天变了。

伟哥觉得，兰州这样的城市，就算求你去买房、炒房，你会去吗？所以，调控谈不上全面放松。

合肥的政策也被辟谣了。

但另外一个角度看，兰州的确给市场一个信号，平稳市场下，2017年用于急刹车的部分过度严厉措施是可以微调的。调控不是一刀切。

当然，出现兰州市场政策变化的最主要原因，和这么多年地方的土地财政很难说没有关系。

地方政府的主体责任是未来房地产调控的主要核心。过冷的市场，微调政策肯定不会只有一个兰州。

那么下面问题就来了，后续还有可能会微调政策的城市会有哪些？哪些城市已经调控力度过大？

伟哥觉得，分析市场其实依然要看供需结构基本面，短期市场走势看信贷。

中国房地产最重要的经济指标是6.5%。

考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

中原地产研究中心统计数据显示：2017年，年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门（县级以上），发布的调控政策次数多达270次以上。

2017年全年，房地产调控最大的特点是一城一策，甚至一城多策。分类调控是2017年调控的最主基调。

2018年房地产政策可能调整力度的主要城市特征有如下几点。

1 房价出现了明显同比下调的城市

11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

从市场看，全国市场主要调整的城市集中在少数几个城市，这些城市包括，北京、合肥、天津等。等政策微调看，这些城市将是限价政策调整的主要区域。从市场走势看，信贷不变的情况下，调整部分政策对于市场不会有太大负面影响。

这次热点城市中，很多限价政策过于严格，使得存在大量的已经签约未备案的项目。

2 土地市场成交明显下调的城市

从土地市场看，部分城市2017年出现了成交额下调，从调控角度看，土地成交高位的城市，没有放松调控的可能性，比如北京，目前看，2018年土地市场很可能继续刷新2017年的历史记录。预计调控政策很难有松绑的可能性。

3 2015-2016年成交了过多地王的城市

4 部分三四线及县城

从去库存角度看，当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。

商品房代售库存跌至2014年11月来最低值，3年首次跌下6亿平米。库存距离最高点减少接近2成，达到了19.4%。

11月末，商品房待售面积59606万平方米，比10月末减少653万平方米。

从未来趋势看，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不存在，2018年，市场三四线反而风险比较大，而一二线城市，因为2017年全面平稳，反而值得大家关注。

这些城市的政策调整，对市场的影响主要有：

1.整体看，因为信贷政策依然紧张，不存在全面爆发的可能性。调整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的确力度过严。

2.但热点城市，特别是限价之前过度严格的城市，存在释放堰塞湖的可能性，对于部分地王项目，尝试放开限价，在收紧信贷的情况下，对市场影响不会太大。

3.房地产的发展是要平稳健康，而不是市场崩盘，平稳是主基调，托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策，而是一城多策。

4.2017年房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持推动的经济活力，2018年，调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。

5.以最典型的兰州为例，库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，符合调控的大方向。

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