想抢限竞房？你还剩不到10个月的机会了-张大伟的财新博客-财新网

可以说北京房地产调控过去四年能在一线城市里做到唯一一个降价的主要原因是限竞房：北京的房地产调控力度和调控效果毋容置疑地秒杀上海、深圳、广州等城市。看最近严查经营贷就知道了，房价上涨最少的北京查出来最多，上涨最多的深圳只有5000万。

但随着土地供应集中制，限竞房的作用将升级成“新型价格管控”，其实直白的一句话总结就是“房价依然不会大涨，但刚需的门槛将要太高了”。

2019年年底伟哥写过一篇，北京限竞房“撤退”！

当时就提示过很多朋友，想买限竞房要抓紧了，特别是优质限竞房已经在肉眼可见的减少了，限竞房作为北京2017年出现的一个创新事物，可以说是北京过去4年房价下调的主要原因之一。

最值得买的限竞房基本都出现在2019年，可以说从南到北，甚至在二环都出现了几个很值得买的项目。

但限竞房作为一个调控的产物，经过4年多的时间，已经基本完成了历史使命，抑制房价的良性作用已经发挥了，但在局部区域、局部市场出现的品质问题，户型问题，刚需总量并没有那么庞大，这种情况下市场对于新建住宅也有品质升级的需求。

所以2021年，从土地供应结构开始，北京将从过去的刚需年，逐渐升级到“品质改善”，好房子必然会有一个相对合理的价格。但对于真的刚需来说，300万、400万想买一套五六环小三居的机会在未来将明显减少！

首先：看限竞房的库存还有多少？只有2万多套了

1：北京限竞房入市有效库存只有2.5万套左右了

整体看，限竞房合计供应一共110个项目大约1200万平米，目前已经入市的有103个项目95459套，完成网签的有63279套，没有网签包括预定的有2.6万套，但其中有部分是购房者已经预定的，合计看，大约只有2万套属于还未销售的真实有效库存。

整体看，限竞房合计供应一共110个项目大约1100万平米，目前已经入市的有90个项目76169套，完成网签的有35940套，没有网签的有4万套，但其中有1.2万套是已经预定的，合计看，大约有2万多套属于还未销售的库存。

2：北京还未入市的限竞房大约5000多套

从土地供应看，北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米，这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储，合计大约要入市1200万平米。现在已经入市大约103个项目1200万平米，也就是说，大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有5000套。其中四道口永外，基本不算库存，肯定秒光。

3：累计计算一下，北京限竞房数字上库存还有不到4万套，但如果剔除其中部分热点肯定秒光的项目，及已经预定等购房资格的项目，实际北京限竞房普通购房者可以买到的住宅已经不足3万套。

按照北京当下市场的去化平均周期，每个月销售限竞房大约在2500套左右，也就是说，北京限竞房如果在市场热度不变的情况下，去化时间只有10个月了。

4：还有那些值得买的限竞房？

现在还有多少优质项目可以买？之前伟哥给大家分析过110个项目的热度，现在看，第一第二梯队已经基本售罄。抓紧第三梯队。

从具体区域看：

二环内没有限竞房土地，三环内只有3宗，分别是四道口、东城华润永定府、西铁营的金茂佑安府。前2个项目不论什么时候入市，一般人是买不到的，佑安府已经清盘。

五环以内想买到限竞房的机会已经只剩6个机会，看着有2000套，其实真实只有1000套左右，大部分已经清盘，目前在售的只有丰台几个，还有西红门等个案。未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。现在看，包括洺悦湾、中铁两个项目、京投臻御府、龙湖熙悦宸著等，这些已经稀缺。

五六环之间的热销项目也已经库存不多，特别是70、90小户型。

包括金辰府、招商臻珑府等项目，库存都已经不多。

六环外的市场相对难点：

市场库存基本集中在六环外，包括房山的几个区域+顺义，可能去化周期会相对较长。

现在看，大部分限竞房产品力和性价比都明显提升

简单的总结一下如何现在这些限竞房项目：

品质为王！限竞房都是期房，你只能蒙着头买预期，5年限售其实就是8年后才能交易，小区入住5年后，口碑不好，你想换房将非常非常难！最近3年开发的商品房住宅小区，有过明显质量问题的，你要谨慎，因为这家开发商的限竞房肯定只会更差。

位置为王！六环内、靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值！现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸！

成本为王！一定要看:拿地溢价率！拿地溢价率高的，特别是超过30%的，出好质量的可能性就低很多，成本高了，让你自己想，你是不是只能快干，偷工减料的干。

均质为王！限竞房严格来说，的确是产品主义的倒退，对于同区域来说，高低配的项目，肯定不如均质化社区。特别是限竞房的合院or下跃超过2层，除非特别便宜，尽量还是谨慎考虑。地下一层一般还好，如果超过一层之下，除了做车库之外，居住功能超过5年会出现很多问题。

物业为王！限竞房8年后才能交易，物业不好的，等你再想卖，房子已经非常差。注意了，好项目越来越少！不限价的土地供应占比越来越大。

最后伟哥简单的总结一下：

北京的调控全国最严，毋容置疑，房价不可能大涨，但随着全国的上涨，北京已经出现了低房价的漩涡。

同类型城市房价都比北京贵，二线城市，看看杭州，南京，北京的房价除了学区房，已经是二线城市水平了。背后其实是购房的机会，错过了将来你会后悔。

1：限竞房短期同质同户型同价格同区域的井喷，形成市场开发商户型的定价踩踏，是过去北京房价能降低的最核心原因。但未来商品房住宅后，不可能再有这种现象。

过去你爱答不理的限竞房，已经进入的末期了，限竞房的存着让北京房价每年少涨了8%。基本是北京每年少卖地500亿以上。

2：整体从趋势看，限竞房的消失已经成为趋势，未来只有7个限竞房项目可能上市了，不限价项目将占据市场一半以上。2020年可以说是限竞房为主的最后一年，2021年限竞房将成为市场的辅助，2022年，限竞房将可能只剩六环外少量项目。

3：珍惜限竞房吧，按照当下有效库存2.5万套计算，实际限竞房单月接近3000套的去化，你想买还有10个月机会。甚至六环内库存去化会更快。

感谢限竞房，特别是六环内、五环内的限竞房，让你用5年前的房价还能买房，未来北京的住宅门槛将逐渐过渡到120平米，刚需想买新房的难度加大。优质限竞房非常值得珍惜！

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