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限竞房“撤退”?!

 

当下,限竞房已非市场主流。在稳定房价之下,2019年土地供应中,限竞房的比例明显降低。
 
1.今天北京将成交一宗不限价地块,竞争力度低于预期。
北京市丰台区长辛店镇辛庄村A-46地块(丰台区长辛店镇辛庄村(一期)B地块土地一级开发项目)R2二类居住用地。
 
这块地只有金茂、保利首开联合体两家出价,26亿的起价,82107平米的住宅建筑面积,非常简单可以算出来起价楼面价只有3.17万。这个起价不高!
 
为什么?地块是纯住宅地块,关键是容积率只有1.1,虽然距离地铁在1.8公里,相比目前在售的西山甲一号位置肯定的差一些,但西山甲一号的容积率是2.5!销售均价是5.8万。
 
这块地的价值远非接近底价成交能够形容的。最后成交多少,很难估算。但从环境、位置、起价看,这块地谁拿都是值得的。这个位置叠拼卖6万,没什么问题。
 
2.北京最近3年的第14宗不限价地块!
 
上面一段不是重点,作为一宗不限价商品房,这已经是北京成交的第14宗不限价商品房住宅地块。
之前已经成交的13宗住宅地块合计建筑面积供应为156万平米!而从成交周期看,在2017年0宗,2018年只有1宗,在2019年已经成交了12宗。
 
3.未来土地市场供应结构
 
北京目前合计有9宗住宅土地等待成交(包括今天),其中:
 
限竞房地块只有一宗:
 
北京市房山区良乡镇FS04-0100-6076等地块R2二类居住用地、A33基础教育用地、F3其他类多功能用地
 
共有产权地块有3宗:
 
北京市丰台区吴家村梅市口路1615-761、1615-762地块R2二类居住用地
 
北京市集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2003、2004、2005A、2005B、2008地块使用权出让
 
北京市集体建设用地区级统筹大兴区瀛海镇YZ00-0803-2009、2012A、2012B、2015地块使用权出让
 
 
叠加今天成交的丰台长兴店地块,未来还有怀柔、顺义、石景山,4宗不限价住宅地块出让。
 
看数据,如果按照土地招拍挂成交计算,2019年合计商品房住宅地块成交了32宗,其中限竞房20宗,不限价商品房住宅地块12宗,占比37.5%。
 
看土地挂牌时间,2019年1月1日开始,北京合计挂牌新增商品房住宅地块29宗,其中不限价商品房住宅地块15宗,限竞房商品房住宅地块14宗!
 
所以从趋势看,从2017-2018年,全部限竞房的土地供应,到2019年,北京已经转变成为了限竞房与不限价商品房住宅各一半的供应节奏。
 
4.珍惜现在的优质限竞房,虽然以后还要,但不限价商品房供应也会增加。
 
5.当下的限竞房对房价的影响
包括限竞房的市场,北京供应量在2018年到2019年出现了井喷,住宅供应量两年接近8.8万套,而库存也水涨船高。成交均价2019年是53951元每平米,但需要注意的是,这是因为市场平稳后,北京释放了大量的过去的高端网签。
 
限竞房对于市场的影响不仅仅体现在成交价格的平稳。
2019年全市商品房住宅相比2017年库存增加3.4万套,而其中有3.16万套是限竞房。
 
80%的项目亏损。大部分限竞房开发商已经亏损,北京2017年来,限竞房合计入市土地为103宗,这103宗土地地价(经营部分)与房价差,最低的只有6300元每平米,最高的在3万以上,因为计算办法的问题(部分为F1-F2)。
 
即使这样计算,限竞房里只有38宗地块楼面价与地价差在2万以上,这些大部分都是2018年四季度后成交。
 
已经入市的项目中66块地(有项目多地块)有46块地楼面价差在2万以内,已经入市的项目中,只有8个项目基本售罄,另外还有4个项目基本已经保本,整体看,北京限竞房市场入市的项目中有80%的已经亏损。即使未来快速卖完,按照销售周期看,也只能减少亏损,而如果后续继续价格战,很可能亏损面扩大化。
 
后续再入市的土地大部分溢价率明显降低,预计亏损面有可能降低,但限竞房市场的竞争惨烈难免。
 
6.北京的真实房价到底变化如何?
 
众所周知,过去几年,全国楼市调控政策北京最严格,但如果看网签数据,北京的价格为什么居然还在涨!其实原因很简单,因为网签的滞后体现。那么事实上,房价跌了多少?二手房跌了大约15%-20%。
 
新建住宅其实也可以看到数据!
如果计算主要成交区域,2019年五六环之间的商品房住宅,价格大约相比2018年跌了10%左右,而这基本就是因为限竞房带来的影响。
 
在2017-2018年大量供应的限竞房,目前收到历史最严格的信贷政策影响,基本只能是按照高端住宅贷款,首套首付40%,二套首付80%,的确影响了成交。另外,90平米以内的比例太高,也影响了改善需求与二手房的良性呼唤。
 
综合来说,2019年北京的土地市场逐渐开始限竞房与不限价房供应各半,的确是一个良性的调控政策。市场在平稳后,逐渐回归正常。北京的调控政策全国最严格,决定了房价未来几年不会涨!
 
对于购房者来说,珍惜现在的限竞房!明年就不会再是铺天盖地限竞房了。



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