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关于2021年中国房地产市场的33个预判

2020年开始了,所有人肯定都想预测预测2021年房地产市场。过去几年伟哥也曾经做过这样的事:全文如下,现在看,准确率还凑合,蒙对了不少,的确是蒙。
 
 
 
既然当年蒙对了不少,总是要总结一下经验,到底预测对了什么,将来按照这个预测口径如何预测?
 
2020年再延续这个思路,聊聊2021年的预测。前几天简单的梳理了一些,今天聊聊具体细节:
 
1:千万别相信预测超过3个月房地产市场的人,因为都是骗子!包括伟哥。
 
房地产市场已经开启小周期,政策波动剧烈,中国经济也非单纯的市场经济,政治经济学是主流,这种情况下,一个季度一次的常委经济会议非常重要,预测下个季度市场还有一点意义。
 
伟哥负责任的说,所有预测市场的人,其实都不懂市场,否则早发财了,谁还辛辛苦苦的准备PPT,在上海寒冷的冬天忽悠人?
 
2:2021年,房地产市场肯定还会刷新历史记录!
 
虽然预测不靠谱,但有一点必须坚持,那就是预测房地产必须跳出房地产,千万不能看空房地产,因为除非经济活跃的非常离谱,否则房地产数据掉下来,意味着经济数据掉下来!
 
2020年房地产成交额是17万亿,2021年肯定还会涨一点,为什么?很简单,众所周知,2020年最大的小康目标因为疫情原因,推迟到了2021年,这种情况下,房地产市场只能上涨,如果下跌,带来的链条影响非常可怕。
 
3:买不买房看什么?千万别相信专家的屁话,看信贷!
 
2020年11月人民币贷款增加1.43万亿元,同比多增456亿元。分部门看,住户部门贷款增加7534亿元,其中,短期贷款增加2486亿元,中长期贷款增加5049亿元。
 
累计数据看,2020年,居民户中长期贷款高达5.5万亿,全年稳破6万亿,这种情况下,房价不可能跌,涨肯定是主流。
 
所以2021年是不是买房?看这个居民户中长期贷款数据,只要单月超过4500亿,房价不可能出现明显下调。
 
4:买房除了看按揭贷款外,还要看看小微企业贷款,只要可能做5年以上还款周期的,就证明了放水太多,买房就别怕,什么时候你去问问企业贷款必须3年内还本,那就赶快卖房!
 
5:下面就是城市选择了
 
一个字涨或者跌,不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策(这是政府的事),也无法控制市场的资产价格趋势(这是市场本身的规律),在2020年你如果还赚钱,那么你就赢了一大半的人,2021年很可能是布局之年。
 
从城市看,老生常谈,当然还是长三角、珠三角热的发烫,但2021年,京津冀其实从2020年年底也明显有企稳迹象了,放了这么多水,不可能没有影响,我反而建议可以多看看京津冀。
 
6:如何选择具体城市?
 
那些城市会是2021年的热点?很简单,看政策,看土地,政策就是人才政策,只要松绑了人才政策的城市,房地产市场肯定热,比如苏州、杭州、上海、深圳、广州这些,人才政策放开了,肯定会有一波行情。
 
7:哪些城市土地市场会热?
土地市场在2020年继续刷新历史记录,快速复苏截止2020年12月29日,房企积极拿地趋势开始出现。
 
累计13个千亿卖掉城市,数据看,已经有上海、杭州、广州、南京4个2000亿卖地城市,另外还有北京、南京等9个千亿卖地城市。全国累计看,超过32个城市卖地超过500亿,均刷新历史记录。
 
哪些城市更容易涨?看土地市场热的,当然会涨!
 
8:值得注意的是,2021年是人才城镇化完成年,这种情况下,对于市场来说,尽量不要去北方不靠近大城市的三四线城市买房了,全国也要谨慎,一二线城市为王。
 
9:从地方政府财政看,2021年卖地不会少,依然会井喷,所以房企依然有做大的机会。
 
10:大部分人都希望你给他一个明确的答复,什么城市到底是不是合适买房?大部分房地产从业者其实是只能做心理按摩 心理大保健,整体看,最简单的建议,对于政府限价的项目,当然去排队,千万别犹豫。
 
11:2021年,因为全球大放水的后遗症越来越明显,这种情况下,公认国内经济会快速复苏,那么通货膨胀的概率会增加,买房依然是最好的选择!
 
12:从时间节点看,2020年暖冬接着出现2021年小阳春的可能性非常大。所以如果急着买房的,春节前可以多看看。
 
13:单独的聊几句北京,2021年那是肯定会涨,当然也看主要领导人会不会升,北京市场已经酝酿好了上涨,就怕调控再来。过去四年深圳涨了60%,北京跌了20%,这个坑迟早要拉平,要么深圳跌,要么北京涨。
 
14:房地产短期看政策、中期看政策、长期也是看政策。什么人口土地,都只是政策下的变量,政策决定一切。预测房价的都是骗子,因为政策是人为的。2021年政策肯定会宽松,收紧的只会出现了一二线城市房价明显上涨城市,而收紧的政策不可能抑制住房价上涨。只能控制涨幅。
 
15:千万别再谈房地产税了,肯定落地不了,也肯定执行不了
 
16:也别担忧三条红线了,那都是忽悠,即使落地,那就是给了平安这些资本大鳄机会,房地产的三条红线就是被媒体炒成了利器,实际漏洞太多。
 
17:哪些城市安全?伟哥在几年前就聊过,对于中国房地产市场来说,最安全的城市就是二手房成交量占比超过一半的城市,只有二手房有流动性的城市,楼市肯定更容易反弹。
 
18:租赁市场各种政策依然会频繁出现。但租赁市场的暴雷依然是春节后最让人头痛的事。二房东的冬天是真到了,资金监管肯定会出现。
 
19:抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控最好的借口,人才的认定标准会越来越低。
 
20:从拿地看,2020年住宅土地超过30亿的基本都非民企,趋势看,2021年全国销售榜单热点企业也集中在500-1000亿之间的非民企,2021年多个央企国企将会爆发。资金成本优势越来越明显。
 
21:联合拿地依然是主流,热点城市拿地已经是联合体时代,几家企业围标将成为主流。
 
22:房企继续多元化,创新概念寻找运用概念在二三线城市拿地。但这没什么卵用,拿地成本依然高位。
 
23:当心平安这些大鳄,这些野蛮人已经成为了最大的开发商。
 
24:真正的垄断出现了,渠道将在2021年成为开发商房地产调控政策外最难受的一个环节,渠道发展到顶峰,也很可能在这一年出现开发商与渠道的交恶升级!按照目前趋势,渠道的利润已经占到开发商利润的20%,按照野蛮生长速度,2021-2022年很可能超过一半。部分开发商开始闹革命了
 
25:全国将频繁出现收房维权纠纷,因为房价不涨升值下调,过去忽视的小问题,都会被无限放大。收房别拉条幅将成为普遍现象。特别是南方摇号抢到的房子,基本都在2021年交房,这些房屋质量都会非常差。
 
26:市场规模上涨放缓,但企业造假买排行榜会上涨,注意了!排行榜数据虚假,浙系成为造假龙头,这些企业在批量的造假抢千亿房企融资,涨幅越快的企业,基本资金链越紧张。千万不要买这些突然变成千亿房企的房子。
 
27:尽量别买2018-2020年挖坑的小房企项目,建设的房屋质量历史最差。
 
28:物业服务上市开始减少,物业上市就是骗钱,物业服务越来越差,而市值泡沫将继续在2021年调整。
 
29:从房企的待售规模、2020年拿地规模看,2021年前3强依然是碧桂园、恒大、万科。
30:买房一定要绕开GDP排行榜明显下滑的城市,这一条在过去历史上是真理,虽然GDP数据不一定的真实的,但如果你在的城市,GDP涨幅低于全国上一年平均涨幅,那么买房就要谨慎了。
31:房地产的规模化远未结束,但未来3年房地产市场还会在17-18亿平米的成交面积波动,17万亿的金额记录是肯定会持续被刷新的。
 
32:任何城市任何时间段,买房最好还是选择教育资源富矿区域,特别是一二线城市,这几年疫情原因出国难了,那么未来只有涨,必然是学区房率先,涨幅也会领先!谨慎购买商住盘,任何城市都是。这一条不仅仅是2021年的预测,过去已经验证了,未来还会这样。
 
2021年值得强调的是千万不要买过去2年,房地产销售排行榜名次上涨超过20名开发商的房子,质量肯定非常差,都是买的排行榜,且资金链紧张,特别是这些企业里面的私企。
 
33:千万别只看官方的报告,一定要看信贷真实释放量,这也是为什么没法预测一年走势的核心原因,可售商品房住宅货量也非常关键!千万别看标杆房企特别是万科说什么更别听丁博士说市场又要跌,一定要看他们在做什么,拿了什么地,拿了多少地,拿地节奏。
到目前为止,普通人周围能够找到股市发家致富的,最后总是还给股市,而房地产作为拉动经济的引擎,起码核心区位的,依然值得投资。如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。那么,你抗御通胀的工具,还应该是一二线城市的物业。
 
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策,那么政策有什么逻辑?其实归根结底还是看经济发展,2021年房地产还是一个大年!



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