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2019年中国房地产市场预判

个工作日,2019年开始了,所有人肯定都想预测预测2019年房地产市场。
 
去年伟哥也做过这样的事.全文如下,现在看,准确率还不错,蒙对了不少。
 
 
既然蒙对了不少,那么2019年再延续这个思路,聊聊2019年的预测。前几天简单的梳理了一些,今天聊聊具体细节.
 
1.千万不要想着弯道超车,基本上是十超九翻,不论是个人买房还是企业拿地,在增量时代弯道超车有机会,但在未来可以预期的存量时代,保命比超车重要。
 
2.2019年上半年会非常惨,全国看,房地产数据上半年会非常差,特别是一二线城市,已经不仅仅是2018年的小部分城市,2019年上半年大部分城市市场会出现肉眼可见的明显下跌。
 
3.房地产短期看政策、中期看政策、长期也是看政策。什么人口土地,都只是政策下的变量,政策决定一切。预测房价的都是骗子,因为政策是人为的。
 
4.2019年下半年楼市如何走?不知道,只能看政策, 目前看,政策已经出现了大量的宽松。
 
5.最关键的房地产政策是信贷政策,是认房又认贷+非普通住宅的豪宅标准。这两个政策不公开或者悄悄的调整,楼市就不会见底。
 
6.楼市什么时候见底?最主要的看环京、环深、环沪,特别是环京,如果出现人才政策,出现社保互认等政策,已经腰斩的市场有恢复的希望。
 
7.2019年政策会如何宽松?其中在11月伟哥就聊过政策最严的时间已经过去,调控政策已经见底,那么后续宽松也会此起披伏,当然最关键的政策不松绑,市场不见底。
 
8.尽量别买2018年挖坑的项目,2018-2019年建设的房屋质量历史最差,住房和城乡建设部近日发布了《2018年三季度建筑施工安全专项治理行动进展情况的通报》,文件里指出2018年前三季度,全国共发生房屋市政工程生产安全事故581起、死亡673人,比2017年同期事故起数增加58起、死亡人数增加49人,同比分别上升11.09%和7.85%。
 
9.2019年全国将频繁出现收房维权纠纷,因为房价不涨升值下调,过去忽视的小问题,都会被无限放大。收房别拉条幅将成为普遍现象。
 
10.2016年是猪都能把房子卖出去,2017年难度逐渐增加,2018年对于营销人来说才是难度增加的开始,2019年难度会更大!
 
11.2019年房地产税肯定会继续有实际举措,这一点毫不怀疑。(2018年就说过,但举例落地依然很远)
 
12.城市选择很简单,除了3个核心京沪深,其实就是华东南京苏杭无锡合肥,华南惠州佛山东莞广州,华北其实就是环京和天津郑州,西南成都重庆。(2018年也这样)
 
13.房价大涨会调控,一旦大跌,维稳的调控也不会置之不理。政策的目标是维持稳定。从2018年12月开始,各种调整政策会不断。
 
14.限价政策会明显调整,2017年全国一刀切的堰塞湖导致很多高价盘销售后不能网签,最近都有放开,在2019年,限价政策会有明显调整,相比之前有明显放松的趋势。
 
15.那些城市安全?伟哥在几年前就聊过,对于中国房地产市场来说,最安全的城市就是二手房成交量占比超过一半的城市,只有二手房有流动性的城市,楼市肯定更容易反弹。何时反弹?看政策。
 
16.房地产从来不是一个孤立的行业,看房地产的发展其实有人说他是夜壶挺恰当,经济发展需要时。他就会刺激,不需要时,他就会调控。
 
17.地王项目入市难度依然非常大,特别是上半年,大部分地王依然会等待。亏损成为常态,特别是北京86宗限竞房项目,70%的地块都亏损已经成为定局。
 
18.抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控最好的借口,人才的认定标准会越来越低。
 
19.租赁市场各种鼓励政策依然会频繁出现。但租赁市场的价格依然是春节后最让人头痛的事。
 
20.从房企的待售规模、2018年拿地规模看,2019年前3强依然是碧桂园、恒大、万科。
 
21.从拿地看,2018年住宅土地超过30亿的基本都非民企,趋势看,2019年全国销售榜单热点企业也集中在500-1000亿之间的非民企
 
22.排行榜数据虚假,闽系、浙系成为造假龙头,这些企业在批量的造假抢千亿房企融资,涨幅越快的企业,基本资金链越紧张。
 
23.热点城市的共有产权在远郊区出现弃购,政策出现微调。部分共有产权项目申购条件放宽。
 
24.房企继续多元化,创新概念寻找运用概念在二三线城市拿地。但这没什么卵用,拿地成本依然高位。
 
25.房企并购的步伐将加快,百亿级并购将出现多次。
 
26.未来新增规划的商办项目,开发商拿地意愿降低。
 
27.涉足租赁的企业继续出现倒闭,改造出租的企业拿房成本上涨迅速。
 
28.联合拿地依然是主流,热点城市拿地已经是联合体时代,几家企业围标将成为主流。
 
29.购房者的按揭贷款将有所宽松,特别是资金价格,一二线城市首套房贷款将在基准周围波动。
 
30:大量房企出现销售额同比持平的现象,上下波动10%将成为主流,2018年初冲刺的企业将在2018年初出现同比下调。
 
31:会出现几家所谓的百强房企资金链接近锻炼的个案,负债率高的企业压力在2019年上半年非常大。
 
32:一个字涨或者跌,不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策(这是政府的事),也无法控制市场的资产价格趋势(这是市场本身的规律),在2018年你如果没有花钱,那么你就赢了99%的人,2019年很可能是布局之年,特别是下半年。
 
33.整体看,2019年房地产市场将分裂行为最惨淡的上半年,与孕育机会的下半年。不论是购房还是拿地,下半年的机会均比上半年要好很多。(同2018年),坚信房地产是夜壶。
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