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本来今天等着写政策的，莫名其妙这几天我的微信公众号后台好几次被投诉：同一篇文章！按说这是2018年8月份的文章，要投诉也早点啊，现在投诉毫无意义。那么伟哥就再讲点最新的事实！
（其实也没什么新内容，下文所有数据、政策都来自新华社、人民网、北京住建委观望等官方媒体报道及单位公告）
其实现在的所谓“长租公寓”这个概念就和“小姐”一样，本来是一个高大上的褒义词，现在都变成了贬义词，并不是真长租公寓，而变成了吃差价的二房东囤积的普通住宅。这些房子本来就是出租房，在企业手里与在房虫子手里，这些隔断房、甲醛房（定义见新华社新闻）有什么区别？
1.自如的甲醛房处理了吗？
http://www.xinhuanet.com//2019-07/17/c_1124765134.htm
2.自如的隔断房处理了吗？
北京已经明确发布政策出租房不允许改变房屋结构：
（政策内容来自北京住建委）
在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到：根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
具体来看，这一段有两层意思，一是禁止隔断房、群租房，二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。
3.自如的资金池还在吗？
2017年自如ABS发行之时，自如CEO熊林曾这样介绍该产品：以2016年自如过手租金超过90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。
“长租公寓暴雷”已经成为了最近很多人关注的重点！
2019年8月7日，乐伽公寓在微信公众号上发布公告称其已停止经营：“近期公司经营不善，无力履行合约。我司已尽最大努力通过各种途径积极自救，但均未见效。目前我司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经济收入，无力偿还客户欠款。”
网上这一类长租公寓暴雷已经成为频繁事件！
那么为什么会出现这种暴雷？特别是为什么会有这些公寓企业愿意高进低出？
假的“长租公寓”下的资金池！
长租公寓是这几年的热点话题，从涨租谋财、甲醛害命，资金池垄断，过去几年一直被关注，但一直没有政策下文。
长租公寓这个概念，其实已经被错用，对于市场来说国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。
所有的长租公寓都是玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充。
长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
首先，长租公寓企业已经全面金融化。
长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”
将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险！
长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充。
其次，租赁市场缺乏监管。
租客提前支付的租金应该有监管，这样才不会出现二房东因为破产而出现的租赁双方损失。
租金贷款这个事物从出生就是一个错，如果连租房都需要贷款！这就和吃饭需要贷款一样，这是非常非常不健康的行为，这与其他消费行为不一样，租房应该是和吃饭一样属于最底层消费，这不应该有任何信贷支持！
对于市场来说，很多长租公寓企业利用多收租户租金，晚付房主租金的形式，加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。
目前看，缺乏政策监管，对于租赁的发展来说，也存在非常多的隐患。
当然，最后建议所有人，租房尽量租的便宜点，能买房还是买房。
第三，租赁市场的N+1。
最近很多人关注租房N+1。支持的人很多，反对的人也不少。北京发布了新版的租赁合同，再次目前了不允许隔断，也就是不允许N+1。
什么是N+1？简单来说，就是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房单独出租。N可理解为出租房屋房产证上登记的房间数，1就是由客厅改造后多出的那一间房。
1.N+1的好处！200亿以上的年收入
N+1当然是有好处的！从租赁客户角度来说，可以多住人，从租赁企业来说，如果没有这个多一间的可能性，根本租赁行业就无利可图。
简单的计算，如果按照北京有100万套成套型房在出租，客厅住人，除了其中部分小户型，老旧房客厅小无法住人外，起码能多提供60-80万间。
按照一间平均居住1.5个人计算，可以多住100万人左右。如果按照一间平均每年收租金3万计算，N+1的一年合法与不合法区别是200亿-300亿左右！
2.N+1的坏处！
租赁模式分成两类：1:大房东模式，类如雅诗阁之类，运营资产等待升值退出。2：铺天盖地的二房东，模式，租下大业主的一套或者几套房，改造出租赚差价。
对于N+1最敏感的当然是二房东模式，因为业主一般很少会愿意改造房屋结构，简单的说，带来的装修损害就很难弥补。而二房东模式，要求短期内，必须最大化租赁价值，住最多的人，收最多的钱。才能获得差价。房屋的价值升值或者贬值与二房东无关。
对于市场来说，关注N+1的坏处其实很简单，就是市场的几个部分，租户、业主、中介代理、其他业主。
对于其他业主来说，因为房屋改造发生在居民楼里，从建筑荷载安全、消防安全、公共设施使用等，当然是不愿意的。
对于租户来说，N+1增加的供应带来租金降低了吗？
租金一直在涨，这个问题很难测算，因为到底增加供应的这部分变成了租赁企业二房东的利润了，还是稀释了租金上涨幅度。
对于业主来说，租金上涨与房价上涨，或者说于房屋安全来说，基本忽略不计，大部分城市的租售比在1-2%。
重新快速装修带来的甲醛等环境污染，这一点就不多说了。过去几年各种案例。因为需要房屋结构安全、消防救援等规范，而这对于大部分投资周期在3-5年的二房东模式来说，带来的监测成本与周期太长，从事实看，这并没有放松。
对于当下租赁市场参与的各方来说，二房东企业很少会愿意选择将隔断房源提交监测。
第四，资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭。
越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，对于租赁市场而已，已经失去了梯级消费。对于租赁市场来说，的确在被推动上涨。
最后伟哥简单的聊几句：对于租赁市场来说，国家政策鼓励的是长租公寓，也就是增量市场，或者是买卖交易中，或者是开发商库存，这样可以增加供应量。
但现在租赁市场所有企业都在创新做二房东，这些房源本来就是租赁市场的房源，中介或者公寓企业，进入不可能降低房租，或装修或分割，最后带来的是租金的畸形上涨。
总结一下，现在租赁市场所谓的长租公寓，其实都是金融化的二房东吃差价，业主与租户的交付租金时间长变成了资金池！每到夏天就泛滥的甲醛房！
对于政策制定部门来说，如果市场上租赁企业规模不大，那么影响的只是一部分中高端租赁市场，但现在粗放的租赁市场，金融化的租金时间差，这些都导致跑路的概率越来越大、而租金上涨的预期也越来越大。
年轻人，你还是尽量租个业主直租的、便宜点的房子，多存钱买房。
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