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惩罚不买房年轻人的“自如类伪长租公寓”

本来今天等着写政策的,莫名其妙这几天我的微信公众号后台好几次被投诉:同一篇文章!按说这是2018年8月份的文章,要投诉也早点啊,现在投诉毫无意义。那么伟哥就再讲点最新的事实!
(其实也没什么新内容,下文所有数据、政策都来自新华社、人民网、北京住建委观望等官方媒体报道及单位公告)
 
其实现在的所谓“长租公寓”这个概念就和“小姐”一样,本来是一个高大上的褒义词,现在都变成了贬义词,并不是真长租公寓,而变成了吃差价的二房东囤积的普通住宅。这些房子本来就是出租房,在企业手里与在房虫子手里,这些隔断房、甲醛房(定义见新华社新闻)有什么区别?
 
1.自如的甲醛房处理了吗?
 
 
http://www.xinhuanet.com//2019-07/17/c_1124765134.htm
 
2.自如的隔断房处理了吗?
 
 
北京已经明确发布政策出租房不允许改变房屋结构:
(政策内容来自北京住建委)
 
在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到:根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》(京建法〔2013〕13号)的规定,本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。
 
具体来看,这一段有两层意思,一是禁止隔断房、群租房,二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。
 
3.自如的资金池还在吗?
 
2017年自如ABS发行之时,自如CEO熊林曾这样介绍该产品:以2016年自如过手租金超过90亿元为例,如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算,折合到每月为0.75亿元,按季预付租金中除去当月租金,自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。
 
“长租公寓暴雷”已经成为了最近很多人关注的重点!
 
2019年8月7日,乐伽公寓在微信公众号上发布公告称其已停止经营:“近期公司经营不善,无力履行合约。我司已尽最大努力通过各种途径积极自救,但均未见效。目前我司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经济收入,无力偿还客户欠款。”
 
网上这一类长租公寓暴雷已经成为频繁事件!
那么为什么会出现这种暴雷?特别是为什么会有这些公寓企业愿意高进低出?
 
假的“长租公寓”下的资金池!
 
长租公寓是这几年的热点话题,从涨租谋财、甲醛害命,资金池垄断,过去几年一直被关注,但一直没有政策下文。
 
长租公寓这个概念,其实已经被错用,对于市场来说国家鼓励的长租公寓应该是业主改造,将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的长租公寓,其实都只是吃差价的二手房房源。
 
所有的长租公寓都是玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充。
 
长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
 
这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
 
首先,长租公寓企业已经全面金融化。
 
长租公寓最大的问题,其实不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”
 
将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险!
 
长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充。
 
其次,租赁市场缺乏监管。
 
租客提前支付的租金应该有监管,这样才不会出现二房东因为破产而出现的租赁双方损失。
 
租金贷款这个事物从出生就是一个错,如果连租房都需要贷款!这就和吃饭需要贷款一样,这是非常非常不健康的行为,这与其他消费行为不一样,租房应该是和吃饭一样属于最底层消费,这不应该有任何信贷支持!
 
对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。
 
目前看,缺乏政策监管,对于租赁的发展来说,也存在非常多的隐患。
 
当然,最后建议所有人,租房尽量租的便宜点,能买房还是买房。
 
第三,租赁市场的N+1。
 
最近很多人关注租房N+1。支持的人很多,反对的人也不少。北京发布了新版的租赁合同,再次目前了不允许隔断,也就是不允许N+1。
 
什么是N+1?简单来说,就是将租赁房屋中面积较大的客厅、起居室改造为一间房单独出租。N可理解为出租房屋房产证上登记的房间数,1就是由客厅改造后多出的那一间房。
 
1.N+1的好处!200亿以上的年收入
 
N+1当然是有好处的!从租赁客户角度来说,可以多住人,从租赁企业来说,如果没有这个多一间的可能性,根本租赁行业就无利可图。
 
简单的计算,如果按照北京有100万套成套型房在出租,客厅住人,除了其中部分小户型,老旧房客厅小无法住人外,起码能多提供60-80万间。
 
按照一间平均居住1.5个人计算,可以多住100万人左右。如果按照一间平均每年收租金3万计算,N+1的一年合法与不合法区别是200亿-300亿左右!
 
2.N+1的坏处!
 
租赁模式分成两类:1:大房东模式,类如雅诗阁之类,运营资产等待升值退出。2:铺天盖地的二房东,模式,租下大业主的一套或者几套房,改造出租赚差价。
 
对于N+1最敏感的当然是二房东模式,因为业主一般很少会愿意改造房屋结构,简单的说,带来的装修损害就很难弥补。而二房东模式,要求短期内,必须最大化租赁价值,住最多的人,收最多的钱。才能获得差价。房屋的价值升值或者贬值与二房东无关。
 
对于市场来说,关注N+1的坏处其实很简单,就是市场的几个部分,租户、业主、中介代理、其他业主。
 
对于其他业主来说,因为房屋改造发生在居民楼里,从建筑荷载安全、消防安全、公共设施使用等,当然是不愿意的。
 
对于租户来说,N+1增加的供应带来租金降低了吗?
 
租金一直在涨,这个问题很难测算,因为到底增加供应的这部分变成了租赁企业二房东的利润了,还是稀释了租金上涨幅度。
 
对于业主来说,租金上涨与房价上涨,或者说于房屋安全来说,基本忽略不计,大部分城市的租售比在1-2%。
 
重新快速装修带来的甲醛等环境污染,这一点就不多说了。过去几年各种案例。因为需要房屋结构安全、消防救援等规范,而这对于大部分投资周期在3-5年的二房东模式来说,带来的监测成本与周期太长,从事实看,这并没有放松。
 
对于当下租赁市场参与的各方来说,二房东企业很少会愿意选择将隔断房源提交监测。
 
第四,资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭。
 
越来越多的资本进入租赁市场,把中低端租赁房源升级成为中高端,这种情况下,对于租赁市场而已,已经失去了梯级消费。对于租赁市场来说,的确在被推动上涨。
 
最后伟哥简单的聊几句:对于租赁市场来说,国家政策鼓励的是长租公寓,也就是增量市场,或者是买卖交易中,或者是开发商库存,这样可以增加供应量。
 
但现在租赁市场所有企业都在创新做二房东,这些房源本来就是租赁市场的房源,中介或者公寓企业,进入不可能降低房租,或装修或分割,最后带来的是租金的畸形上涨。
 
 
总结一下,现在租赁市场所谓的长租公寓,其实都是金融化的二房东吃差价,业主与租户的交付租金时间长变成了资金池!每到夏天就泛滥的甲醛房!
 
对于政策制定部门来说,如果市场上租赁企业规模不大,那么影响的只是一部分中高端租赁市场,但现在粗放的租赁市场,金融化的租金时间差,这些都导致跑路的概率越来越大、而租金上涨的预期也越来越大。
 
年轻人,你还是尽量租个业主直租的、便宜点的房子,多存钱买房。
 
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