杭州是妥妥的中国房地产信心,如果说成都是楼市成交第一城,那么杭州是妥妥的中国地产第一城,不论是土地市场还是交易市场,杭州在过去10年都是中国唯一的存在,甚至热度超过了深圳!
从“史上最严”限购政策到“不限购”时代,楼市“顶流”——杭州用时1008天。
5月9日,杭州官宣全面取消住房限购,在本市范围内购买住房,不再审核购房资格,并且在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员,即可申请落户。最重磅的所有购房者
新政出台背后,杭州二手房均价已回落至2021年四季度水平,而此番释放的政策暖意,能否激活已然转冷的杭州楼市?
因为政策刚刚落地,但媒体上的报道明显是不一样了!相比其他城市松绑政策好像成了挂牌的口令,杭州是目前为止,唯一一个出台新政,有媒体开始报道有涨价的城市,果然是中国房地产市场的天花板,楼市的宇宙中心!媒体报道:在取消限购政策后的首个工作日,杭州市的房地产市场便呈现出前所未有的火爆态势。众多卖家如同八仙过海,各显神通,纷纷提高了房源的挂牌价格,试图在新政的利好下获取更高的收益。其中,不乏有卖家将挂牌价上调了高达30%的幅度,这足以显示出市场对此次政策调整的积极预期和坚定信心。
在资本市场方面,受全面放开限购消息的刺激,杭州本地上市房企如同得到了神助攻,滨江集团、绿城中国等纷纷大涨,犹如一只只翱翔在蓝天的雄鹰,展现出强劲的发展势头。其中,广宇集团、南都物业更是以涨停价收盘,市场反应热烈程度可见一斑。
认真看这个新闻,因为是挂牌价,不是成交价,所以多少有点哗众取宠的意味,毕竟挂牌价格的背后可能是底气十足,也有可能是虚张声势,甚至可能就是少数中介公司的一个宣传手段。
这么不重要,那么到底杭州会不会再涨起来?
首先:杭州的最近市场如何?
今年1—4月,杭州市区新房成交量188.3万平方米,新房热度持续下降。另据克而瑞数据,今年4月,杭州市商品房成交缩量明显,405个项目成交商品房4771套,环比缩减41.37%,同比缩减57.87%;成交均价微涨,为30425元/㎡,环比涨幅1.86%,同比下跌6.46%。
回顾新世纪杭州楼市开始飞腾以来,算上这次,一共经历了4次买方市场时代:
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第一次:2008年——2009上旬
持续一年左右:受次贷危机影响,四万亿救市计划全面拉动楼市,杭州顺全国大势,动荡一年后快速拉升。
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第二次:2011下旬——2015上旬
持续四年左右:受浙江民营经济担保、拆解利率等影响,原炒房资金后继不够,单独杭州市场震荡2年左右,2014年下旬全面放松,2015年继续加码并开始拆迁后,逐步恢复。
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第三次:2018年下旬——2019年下旬
持续一年时间左右:随着严厉抑制房价上涨势头的高压下,拆迁全线停止,调控性政策都开始全面加码,全国楼市开始下跌,杭州楼市也进入调整期。但随着深圳的拉升,以及杭州网红经济的活跃度,2020年开始恢复。
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第四次:2021年下旬——至今
从2021年下旬开始到现在已经调整已经3年半,现今的杭州楼市状态实际上已经影响土拍市场了。
从之前规律来看,随着土地收入的影响,随着房地产相关行业危机的加深,救市是必须的,救楼市就是救经济!
4月29日,杭州市区第4轮土拍共涉及宅地5宗,分别位于上城区四七堡单元、丁桥单元,滨江区浦沿单元,萧山区钱江世纪城和余杭区未来科技城。其中,四七堡单元地块因故终止,其余4宗地块总建筑面积60.84万㎡,起始总价115.1亿元,以“价高者得”原则进行拍卖,所有地块均设定了新房限价。
上城区丁桥单元地块规划建筑面积约4.88万㎡,新房限价34370元/㎡,最终经过26轮报价,由竞买人中天美好集团和海威置业联合体以9.53亿元竞得,成交楼面价19527元/㎡,溢价率15.09%。
滨江区浦沿单元地块建筑面积7.1万㎡,地块起始价14.25亿元,起始楼面价20075元/㎡,新房限价39000元/㎡。该地块由龙湖以总价14.35亿元竞得,成交楼面价20216元/㎡,溢价率0.70%。
杭州第5轮土拍将于5月16日出让,但从地块质量来看,多为远郊地块,预计热度难有起色。杭州急需提振市场信心。
其次:杭州的政策力度如何?
杭州过去一年多时间也经历过了多次宽松政策,但是市场依然持续下滑,所以本次虽然政策力度很大,但是不是会立竿见影,全面扭转需要看政策本身的内容:
杭州房地产市场曾于去年10月松绑限购范围,即2023年10月16日发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》,住房限购范围由原来上城区等9个区,缩小至上城区、拱墅区、西湖区、滨江区等4个区。
随后,杭州于今年3月进一步放开二手房限购,即2024年3月14日,杭州市发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》,明确取消在上城区、拱墅区、西湖区、滨江区购买二手住房的购买条件和购买套数的限制。
杭州的信贷政策进入历史最宽松阶段!
只要在所购住房城区无房即可认定首套,也就是理论上在杭州十区三县市可以有13个首套名额。
只要在所有住房城区仅有一套住房且正在挂牌出售,就可认定首套,理论上,在杭州十区三县市都有一套住房但都已经挂牌在售(你懂的,挂牌不一定真要卖),依然有13个首套名额。这意味着绝大部分客户其实都可以变成首套客户,享受首套房的首付和按揭利息。目前全国如此操作的仅有杭州。
此前非限购区宽松的信贷政策这次创新地延伸到了主城区,可以毫不夸张地说,杭州的信贷政策已经是历史最宽松,比2014-2016年不限购期间还要宽松。
Hangzhou
简单的说也就是杭州未来全部首套,所有人都可以享受3.75的房贷利率。这一点对其他城市影响非常大。
在利好政策的催化下,杭州新房市场会出现缓慢的温和复苏态势,但受限于供应规模和结构,成交规模难以实现大幅回升。在此轮楼市宽松周期具有标志性意义。虽然杭州新政内容很丰富,但是这一波全面放开限购的城市对已经松绑限购的城市影响不大。短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍存等因素依然制约着房地产市场企稳,目前房地产行业所面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争等方面都存在压力。在房地产库存积压的背景下,楼市稳定依然需要更多时间。
最好简单的总结一下
1:涨价30%估计是少数中介公司的业务员当笑话讲的,实际市场起码在半年内是不可能出现这么激进的价格变化。
2:但媒体出现了这种30%的挂牌价格上涨宣传,证明了市场需要信心,信心比黄金更重要。
全国房价的龙头依然要看京沪深,杭州虽然习惯了独立行情,但不可能拉动全国。
3:杭州单纯看房地产市场,很多时候代表意义甚至超过北京上海深圳,杭州作为全国房地产第一城,土地市场是最典型的代表。杭州的政策到底影响如何——核心还是看下周二,杭州第五批次的土地出让是不是会给市场真正的信心!
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