但进入9月下半月，市场对政策再次出现期待：包括首套房利率下行，限购等政策。随着一线城市9月初认房不认贷政策松绑的部分改善需求释放后，市场换房导致的中低端二手房房源挂牌井喷，明显影响了整体市场热度。

10月开始，一线城市房价出现了全面下行。

但进入9月下半月，市场对政策再次出现期待：包括首套房利率下行，限购等政策。

随着一线城市9月初认房不认贷政策松绑的部分改善需求释放后，市场换房导致的中低端二手房房源挂牌井喷，明显影响了整体市场热度。

10月开始，一线城市房价出现了全面下行。

在9月市场政策井喷后，市场窗口期较短，10月再次下行，市场继续探底。  在商品房销售方面，1—10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

当下楼市最大的风险不是价格下跌，而是失去流动性。2023年二季度以来，热点城市存量住宅成交持续下降。随着一季度积压需求的集中释放，当下市场二手房挂牌明显上涨，供需关系逆转，业主主动降价促成交，体现到房价上就是全面下降。

整体看70大城市，房价分别出现了新建住宅56城市下调，二手房67城市下调，累计计算超过88%的城市房价在10月下行，创造了最近多年的记录。二手房市场更能代表市场真实情况，只有杭州和三亚微涨。

1：金九银十成色不足

从最近市场整体走势看，楼市在9月稍有企稳，但政策效果只坚持了9月上半月，到10月份市场再次进入下调过程中。

2：10月份再次出现部分房企暴雷，使得购房者购房意愿降低。人口与结婚等数据影响了市场对后市的判断。

3：政策边际效益降低，7月24日之前，市场政策力度减弱，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。9月政策落地后，市场开始期待更多政策发力，购房者分化，部分入市，部分观望等待包括限购，房贷利率下调等更多政策。

4：目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

当下楼市依然处于探底过程中，底部还未出现。

9月是全国房地产历史政策次数最多的一个月，单月房地产调控政策超过175次刷新历史记录。8月单月120次，10月继续政策90次的高位，1-10月累计房地产调控政策高达835次！

认房不认贷的政策影响逐渐减弱。

从2023年7月24日政治局会议开始，房地产政策进入密集发布期，自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，8月下旬开始，四大一线城市分别在831-91发布认房不认贷政策，截至目前，全国已经基本发布明确政策执行“认房不认贷”政策，即使没发布政策的城市实际执行也已经执行。

10月包括北京上海等城市继续加码公积金执行认房不认贷等政策。

土地限价政策开始微调，自然资源部建议取消土地拍卖地价上限及远郊区容积率 1.0 限制 ，已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”。

整体看，大部分城市土地市场依然低迷，市场分化严重，除少数核心热点地块外，整体土地市场没有被政策明显影响。

从全国看，大部分城市，松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

市场整体很难全面走出低谷

多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

后市预测，市场需要政策快速落地，市场需要信心

增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。

中央政治局会议对房地产政策的积极定调，随后住建部、发改委等多部委均释放信号，预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产迎来政策底。

最近市场也出现一定反应，但值得注意的是，一线城市政策是否继续出台，出台的范围和政策内容依然影响未来市场的走势。

未来11-12月作为惯例的市场淡季，市场可能继续维持下行探底过程中，11-12月房价降将继续下行，整体看，房地产市场需要到2024年上半年有可能逐渐企稳。