上周的地产圈，欢天喜地，宛若过年。

在一口气砸下：“存量房贷利率下调”，“认房不认贷”这些之前想都不敢想的重磅政策后，不论是售楼处还是中介门店，人气都爆棚。

特别是北京上海居然都不设限制的全面松绑，给了市场太多的惊喜，但不落地的时候遐想联翩，好像落地后，政策的效果并不如预期！

人们，在上周的确终于重新点燃了对楼市的热情。

但是，在新政的短期刺激过后，整体全国楼市会不会产生一些本质性的变化？

2023年9月上旬，是中国房地产市场政策发布最密集的10天，10天时间，累计各地发布房地产调控策高达56次。

首先：从2023年7月24日政治局会议开始，房地产政策进入密集发布期，自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后，8月下旬开始，四大一线城市分别在831-91发布认房不认贷政策，截至目前，已有超过30个城市发布明确政策执行“认房不认贷”政策，即使没发布政策的城市实际执行也已经执行。

与此同时，多地还纷纷解除了限购，打出“卖旧换新”、100%契税补贴、下调住房贷款利率水平等一系列政策调整优化的组合拳。累计看，在8月全国房地产政策单月超过120次的基础上，9月上旬10天调控政策超过56次，单月预计继续突破8月记录。

其次：市场成交出现冲高回落，京沪9月第一个周末成交爆发后，第二个周末成交降低超过50%。广州深圳等城市对于政策影响一直不敏感，整体成交量波动不大。

以北京为例，北京1号晚上发布政策，2号开始，北京二手房分别是2号1200、3号1400、4号600，5号500，6号只有400套了，7号不足400套，8号在300套左右，持续衰退。

新盘降温更明显，2号1800、3号900、4号200，5号100，6、7、8号只有不到100套了。

整体看，累计一周时间，北京二手房成交了5000套左右，新建住宅累计成交了3500套左右。

从北京第二个周末数据看，北京9日天气特殊原因，成交量较低，周末的成交量在周日体现，周日二手房住宅销售1000套左右，但整体周末两天二手房成交量也只有1700套，虽然高于8月平均周末的1100-1200套，但相比新政后第一个周末2800-3000套的成交量有明显萎缩。

基本上现在市场上愿意卖的二手房已经卖差不多了，看得上眼的新盘也已经卖差不多了。二手房房源短短几天已经涨了6000套！整体看，从不同城市看，北京上海表现相对明显，广州深圳热度不足。

实际市场成交热度北京最高，上海其次，整体看，新政策对广州深圳影响不大。

北京因为新政策前后二套房认定标准变化影响最大，之前无房有过贷款记录被认定二套首付基本80%，新政策后降低到40%首付。

以北京为例，二手房一周成交了5000套，新建住宅3500套，二手房一周超过之前半个月，新建住宅已经超过之前一个月成交量。

但需要注意的是1:新政策第一周成交大部分属于被政策影响的恐慌需求入市，也有部分成交是之前积压的需求入市，从8月开始，北京已经出现多个项目开始收定金，只要政策不变就退款。这次认房不认贷政策发布后，也有部分购房者害怕后续价格上涨，提前交小定金锁定房源，所以3500套新建住宅成交最后是不是能影响网签还需要看后续市场变化。

2:9月3日北京二手房成交量达到了1400套，相比9月2日继续上涨，但部分成交是来自9月2日的定金草签转化，整体看，实际购房者暂时没有继续增加，大部分成交都还是消化的之前已经看房的购房者抓紧签约。

3：新建住宅二手房都在第一个周末爆发成交后快速下调，成交只有900套左右，新建住宅在9月2日成交量大涨一天卖掉只有半个月的成交量后，大部分入市的项目中优质房源已经去化，相比二手房，新建住宅积压的购房者快速消化，而且在优质高性价比房源去化后，剩余的大部分项目已经只有相对较差户型和楼层，市场开始逐渐再次进入博弈。

整体看，北京市场成交明显活跃，但二手房房源挂牌明显增加，一部分是为了卖一买一享受宽松的首付正常，另外部分是期望价格上涨变现。

市场价格基本平稳，二手房新房都没有出现明显的涨价现象，二手房房源出现了井喷挂牌，9月2日单日超过3000套房源挂牌，整体市场涨价房源数量超过600套，但成交基本平稳。累计一周北京二手房房源供应增加超过6000套，在认房不认贷政策松绑后，市场期待快速出现贷款利率加点取消，郊区限购政策调整等政策。

因为优质房源已经基本消化，北京只松绑了认房不认贷一项政策，大量的需求需要等卖一套二手房才能再入市，刚需没有政策松绑，这种情况下，市场能否持续热度到本周末也就是9月9日-10日，非常关键。

但整体看，仅认房不认贷的政策高峰已经快速过去，市场在期待首套房利率加点取消，离婚后购房按照二套房计算等政策微调，否则预计本周末成交量有可能会相比上周末大幅度下调。

“认房不认贷”的新政，支持了居民合理的住房需求，对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭，也就是大家通常所说的改善类需求，将带来切实的作用。而从北京这几年来的二手房市场看，改善类需求超过半数。

对于北京市场来说，肯定会出现金九银十，9月二手房网签肯定超过1.5万套。

工具箱里还真有工具，后续市场不行了还有政策：

整体来看，在政治局会议明确了政策方向之后，各地调整优化调控政策的节奏也已经加快，具体会有哪些政策，一方面取决于当前各地政策工具箱的空间，另一方面也与城市市场表现密切相关。

从7月24日开始，截止8月底，全国房地产进入密集政策发布期，累计房地产调控超过200次，短期肯定可以活跃市场，但中长期不好说，

当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

市场整体很难全面走出低谷：

7-8月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是经济转型期，购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

对于北京等一线城市来说，当下认房不认贷主要影响的是刚改家庭，大部分需要卖一买一，整体看，这部分家庭短期消化后，后续如果没有郊区限购松绑，刚需首套房利率降低等政策出台，市场可能在10月后继续调整。