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上周的地产圈,欢天喜地,宛若过年。

在一口气砸下:“存量房贷利率下调”,“认房不认贷”这些之前想都不敢想的重磅政策后,不论是售楼处还是中介门店,人气都爆棚。

特别是北京上海居然都不设限制的全面松绑,给了市场太多的惊喜,但不落地的时候遐想联翩,好像落地后,政策的效果并不如预期!

人们,在上周的确终于重新点燃了对楼市的热情。

但是,在新政的短期刺激过后,整体全国楼市会不会产生一些本质性的变化?


 

2023年9月上旬,是中国房地产市场政策发布最密集的10天,10天时间,累计各地发布房地产调控策高达56次。

 

首先:从2023年7月24日政治局会议开始,房地产政策进入密集发布期,自住建部等三部门联合推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施之后,8月下旬开始,四大一线城市分别在831-91发布认房不认贷政策,截至目前,已有超过30个城市发布明确政策执行“认房不认贷”政策,即使没发布政策的城市实际执行也已经执行。


 

与此同时,多地还纷纷解除了限购,打出“卖旧换新”、100%契税补贴、下调住房贷款利率水平等一系列政策调整优化的组合拳。累计看,在8月全国房地产政策单月超过120次的基础上,9月上旬10天调控政策超过56次,单月预计继续突破8月记录。


 

其次:市场成交出现冲高回落,京沪9月第一个周末成交爆发后,第二个周末成交降低超过50%。广州深圳等城市对于政策影响一直不敏感,整体成交量波动不大。


 

以北京为例,北京1号晚上发布政策,2号开始,北京二手房分别是2号1200、3号1400、4号600,5号500,6号只有400套了,7号不足400套,8号在300套左右,持续衰退。

 

新盘降温更明显,2号1800、3号900、4号200,5号100,6、7、8号只有不到100套了。


 

整体看,累计一周时间,北京二手房成交了5000套左右,新建住宅累计成交了3500套左右。


 

从北京第二个周末数据看,北京9日天气特殊原因,成交量较低,周末的成交量在周日体现,周日二手房住宅销售1000套左右,但整体周末两天二手房成交量也只有1700套,虽然高于8月平均周末的1100-1200套,但相比新政后第一个周末2800-3000套的成交量有明显萎缩。


 

基本上现在市场上愿意卖的二手房已经卖差不多了,看得上眼的新盘也已经卖差不多了。二手房房源短短几天已经涨了6000套!整体看,从不同城市看,北京上海表现相对明显,广州深圳热度不足。


 

实际市场成交热度北京最高,上海其次,整体看,新政策对广州深圳影响不大。


 

北京因为新政策前后二套房认定标准变化影响最大,之前无房有过贷款记录被认定二套首付基本80%,新政策后降低到40%首付。


 

以北京为例,二手房一周成交了5000套,新建住宅3500套,二手房一周超过之前半个月,新建住宅已经超过之前一个月成交量。


 

但需要注意的是1:新政策第一周成交大部分属于被政策影响的恐慌需求入市,也有部分成交是之前积压的需求入市,从8月开始,北京已经出现多个项目开始收定金,只要政策不变就退款。这次认房不认贷政策发布后,也有部分购房者害怕后续价格上涨,提前交小定金锁定房源,所以3500套新建住宅成交最后是不是能影响网签还需要看后续市场变化。


 

2:9月3日北京二手房成交量达到了1400套,相比9月2日继续上涨,但部分成交是来自9月2日的定金草签转化,整体看,实际购房者暂时没有继续增加,大部分成交都还是消化的之前已经看房的购房者抓紧签约。


 

3:新建住宅二手房都在第一个周末爆发成交后快速下调,成交只有900套左右,新建住宅在9月2日成交量大涨一天卖掉只有半个月的成交量后,大部分入市的项目中优质房源已经去化,相比二手房,新建住宅积压的购房者快速消化,而且在优质高性价比房源去化后,剩余的大部分项目已经只有相对较差户型和楼层,市场开始逐渐再次进入博弈。


 

整体看,北京市场成交明显活跃,但二手房房源挂牌明显增加,一部分是为了卖一买一享受宽松的首付正常,另外部分是期望价格上涨变现。


 

市场价格基本平稳,二手房新房都没有出现明显的涨价现象,二手房房源出现了井喷挂牌,9月2日单日超过3000套房源挂牌,整体市场涨价房源数量超过600套,但成交基本平稳。累计一周北京二手房房源供应增加超过6000套,在认房不认贷政策松绑后,市场期待快速出现贷款利率加点取消,郊区限购政策调整等政策。


 

因为优质房源已经基本消化,北京只松绑了认房不认贷一项政策,大量的需求需要等卖一套二手房才能再入市,刚需没有政策松绑,这种情况下,市场能否持续热度到本周末也就是9月9日-10日,非常关键。


 

但整体看,仅认房不认贷的政策高峰已经快速过去,市场在期待首套房利率加点取消,离婚后购房按照二套房计算等政策微调,否则预计本周末成交量有可能会相比上周末大幅度下调。


 

“认房不认贷”的新政,支持了居民合理的住房需求,对于有置换、改善类住房需求的京籍和非京籍家庭,也就是大家通常所说的改善类需求,将带来切实的作用。而从北京这几年来的二手房市场看,改善类需求超过半数。


 

对于北京市场来说,肯定会出现金九银十,9月二手房网签肯定超过1.5万套。


 

工具箱里还真有工具,后续市场不行了还有政策:

整体来看,在政治局会议明确了政策方向之后,各地调整优化调控政策的节奏也已经加快,具体会有哪些政策,一方面取决于当前各地政策工具箱的空间,另一方面也与城市市场表现密切相关。


 

从7月24日开始,截止8月底,全国房地产进入密集政策发布期,累计房地产调控超过200次,短期肯定可以活跃市场,但中长期不好说,


 

当下市场除了一线城市和少数二线城市,宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题,叠加人口结构问题,依然影响房地产市场的稳定。

 

市场整体很难全面走出低谷:

7-8月房地产市场边际继续转弱,多数城市销售面积环比延续下降态势,市场信心不足,特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小,难以拉动改善需求,当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码,否则市场下行难免。


 

房地产市场在历经十几年快速发展后,与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应,特别是经济转型期,购房者信心不足,很多房企暴雷影响了购房者的安全感,所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。


 

对于北京等一线城市来说,当下认房不认贷主要影响的是刚改家庭,大部分需要卖一买一,整体看,这部分家庭短期消化后,后续如果没有郊区限购松绑,刚需首套房利率降低等政策出台,市场可能在10月后继续调整。

 

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张大伟

张大伟

664篇文章 25天前更新

中原地产首席分析师

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