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到现在伟哥还是不敢相信,北京上海居然会松绑这么快,政策力度这么大。

之前虽然知道北京肯定会出政策,但最多也就是先从房山试点看看,没想到居然是全面松绑,而且是直接从史上最严的基本首付80%,降低到40%。

那么政策落地已经过去了接近40多个小时,政策的影响到底如何?市场成交咋样了?价格涨了吗?

首先:看看政策影响

从政策影响看,实际影响肯定是:利好改善,刺激刚需。过去的“认房又认贷”,是你要在北京买房——只要任何其他城市有过房贷记录,哪怕是18线小县城贷款过——你也没有3.5-4成首付名额了,必须6成首付起步。(北京上海基本都是70-80%)

按北京市目前的政策,按普宅计算,首套房首付比例不低于35%,二套房首付比例不得低于60%,相差25%。以一套房子800万元计算,那就是在首付阶段可以少支出200万元。

如果是非普通住宅,首付分别是首套40%,二套80%,一套800万的房子,首付可以少320万!

但重点是计算整体25年的购房成本,会大幅度增加。

按照实际支付计算,不考虑税费等,新政前,二套房利率5.25%,但是贷款金额少,累计利息只有127万,但如果多贷款了40%,那么利息就变成了340万,整体购房成本就高达1140万。

其次:看看新政后第一天市场的变化!

9月2日新政第一天,一线城市成交活跃,因为网签数据滞后,实际市场成交热度北京最高,上海其次,整体看,新政策对广州深圳影响不大。

北京因为新政策前后二套房认定标准变化影响最大,之前无房有过贷款记录被认定二套首付基本80%,新政策后降低到40%首付。

 

所以9月2日,北京二手房一天成交了大约1200套,明显超过上周同期,上周同期只有不到600套,也就是上涨了超过100%,但这个数据依然低于2023年2-3月份周末的1500套以上水平。

北京的新建住宅成交也出现了一次爆发,9月2日一天成交超过1800套,8月全月网签只有3100套,也就是北京新政第一天市场成交就超过之前半个月的成交量。

但需要注意的是,9月2日的成交大部分属于被政策影响的恐慌需求入市,也有部分成交是之前积压的需求入市,从8月开始,北京已经出现多个项目开始收定金,只要政策不变就退款。这次认房不认贷政策发布后,也有部分购房者害怕后续价格上涨,提前交小定金锁定房源,所以1800套成交最后是不是能影响网签还需要看后续市场变化。

整体看,北京市场成交明显活跃,但二手房房源挂牌明显增加,一部分是为了卖一买一享受宽松的首付正常,另外部分是期望价格上涨变现。

市场价格基本平稳,二手房新房都没有出现明显的涨价现象,二手房房源出现了井喷挂牌,单日超过3000套房源挂牌,整体市场涨价房源数量超过600套,但成交基本平稳。

目前看,如果成交量持续放大一周以上,价格有可能开始明显上涨,但只降低首付带来的需求很可能很可释放,在认房不认贷政策松绑后,市场期待快速出现贷款利率加点取消,郊区限购政策调整等政策。

上海市场成交量上涨同比上周六上涨了80%,广州深圳政策影响不大。

简单的总结一下:

首先:政策立竿见影,真管用,4个一线城市,政策影响最大是北京,其次是上海,广深用处不大。(北京二手房成交1200多天,新房更是达到了1800套,当然如果你加所有开发商公布的数据可能超过4000套了,属于吹牛逼)

其次:市场反应低于预期,要是3个月前出这个政策,估计小阳春要持续半年,现在看,那怕北京成交量翻倍了也是低于2-3月份周末成交量的。

第三:北京上海工具箱里还有工具,既然最重磅的政策开始释放了,后面就肯定还有,郊区限购,贷款加点减少,是必然会发布的。等着!

第四:最近如果房价不涨,热度会快速降低,最多维持成交高峰一周。

改善购房者存量不多,大部分要卖一套房,现在刚需一毛钱好处没有,房源多了,500万以下的房子可能更难卖了。所以针对刚需的宽松政策必须加码了,有些城市首套房利率已经LPR-50个基点了,北京还是+55个。不合理。

第五:北京上海出台利好政策,苦了周围城市,更没人买环京了,连天津都被影响了。

 

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张大伟

张大伟

664篇文章 25天前更新

中原地产首席分析师

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