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存量房贷下调的政策终于到了!

中国人民银行、金融监管总局8月31日联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》

政策内容很多,对于市场来说,主要关注两点:

首先:统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市,首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

这一条对于房地产市场的影响主要在改善需求,特别是二套房改善需求房贷利率有望降低。

但整体看,当下全国除北京上海外,已经基本全面执行新的二套房认定标准,本地无房就算首套,所以按照这一政策,市场上主流购房群体基本集中首套房,另外针对首付比例,还需要各地落地执行,非限购城市已经基本全面执行,目前可能有影响的只有少数依然限购的城市,特别是部分二线城市。

其次:存量房贷降息幅度有待各地银行明确

自2023年9月25日起,可由借款人主动向承贷银行提出申请,也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式,为借款人提供更为便利的服务。调整方式上,既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度,也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定,但调整后的利率,不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款,仍纳入商业性个人住房贷款管理。

目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限已调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。并且自央行、银保监会于1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后,多地纷纷下调首套房贷款利率至4%以下,进入“破4进3”时代,首套房贷款利率最低可至3.6%。

针对存量房贷的要求是借贷双方协商确定,但调整后的利率,不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。而在过去几年首套住房贷款利率政策下限基本都是当时的lpr。(2022年5月起,人民银行调整同期商业性个人首套房贷款利率下限至不低于LPR-0.2%)

整体来说,对于存量房贷的购房者,特别是动辄5-6高息的购房者,很可能房贷能降低100个基点以上,但具体的影响依然需要购房者于银行协商。

 

而且需要注意的是,北京等大城市因为加点没有明显调整,所以没有影响。简单计算,大部分存量房贷发生时最低下限是4.65,购房者基本是按照6左右购房,也就是100万30年,可以月供从5995元每月降低到5156元左右,下调840元左右。

8月楼市成交量整体同环比均下降。一线成交面积环比下跌24%,北京、上海、深圳环比跌幅显著,从市场走势看,热点一二线城市在8月下调速度超过其他城市,所以从8月政策看,明显出现了一二线救市力度开始超过三四线城市

在7月全国房地产调控72条的基础上,之前年内平均单月房地产全国调控政策只有60次左右,累计1-7月450次,在8月份房地产政策井喷,单月房地产政策次数高达115次刷新了历史记录(具体政策见文后),年内整体房地产政策次数已经高达565次!

2023年8月,房地产市场政策井喷,在7月24日政治局会议后,全国多地开始落实政策,部委和大城市密集表态。各地稳楼市调控政策加速发布,累计单月房地产调控政策达到了115次。达到了年内的最高点,单月房地产调控数量也是最近多年来的最高点。

整体来看,在政治局会议明确了政策方向之后,各地调整优化调控政策的节奏也已经加快,具体会有哪些政策,一方面取决于当前各地政策工具箱的空间,另一方面也与城市市场表现密切相关。

8月最值得关注的房地产政策变化是,包括广深在内的一线城市开始落地“认房不认贷”,相比前期各地发布的政策力度不大,对市场影响有限,8月最后几天房地产宽松政策力度全面爆发,预计2023年金九银十小阳春很可能出现。

从7月24日开始,截止8月底,全国房地产进入密集政策发布期,累计房地产调控超过130次,刷新同期历史记录。

简单的总结一下:

1:特大城市基本没多大影响,因为存量房贷加点基本没变,主要影响大的是二线热点城市,在2021-2022年加点最高。部分甚至6以上。这部分月供如果能全面落地可能100万30年月供少1000以上,但大部分主流在6以下。

2:存量房贷降息对于市场来说,后续还要看各地银行的实际落地情况,整体看,降幅可能低于预期,基本都在几十个基点范围。

存量房贷降息对于房地产市场来说,基本没什么影响,因为现在还有房贷的人,基本3-5年也买不起房。

3:房地产市场在史诗级宽松下,当下还是要看北京上海会不会落地执行,如果北京上海执行的话,2023年全国一二线城市会出现金九银十,如果北京上海不执行市场影响不大。

 

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张大伟

张大伟

664篇文章 25天前更新

中原地产首席分析师

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