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终于第一个重磅房地产政策来了,从房地产领域看,只有3个一线城市:北京、上海、深圳,这3个城市可以说是中国房地产最后的护城河,每次房地产要涨,必须这3个城市拉动,所以过去的房地产政策,一直绕过这3个城市。包括今天广州发布认房不认贷,伟哥也早提及了,根本作用不大,但深圳的影响肯定很大!

8月30日,深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行、国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于优化深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。

为更好满足深圳市居民刚性和改善性住房需求,根据住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》(建房〔2023〕52号)精神,经市政府同意,现就相关事项通知如下:
居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在我市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
通知自2023年8月31日起施行。
这个政策影响值得分析的其实就两点:1:到底深圳会不会因为这个政策大涨。2:到底北京上海跟不跟!

首先:深圳的影响不会太大,因为深圳之前执行的政策弱于上海北京。但深圳出台政策后,影响肯定不小。

7月深圳二手住宅过户成交2259套住宅,环比下跌6%。自4月以来深圳二手住宅月度成交从高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。深圳出台政策后,9月二手房市场有望回升到3000套以上。

从政策影响看,实际影响肯定是:利好改善,刺激刚需。过去的“认房又认贷”,是你要在深圳买房——只要在深圳有过买房记录,或在其他城市有过房贷记录,哪怕是18线小县城贷款过——你也没有3成首付名额了,必须5成首付起步。(北京上海基本都是70-80%)

认房不认贷,则是只要你在深圳无房——不管在深圳有无购房记录,也不管在深圳之外有无房贷记录,都可以3成首付买房。

5成首付变3成首付,相当于直接降低2成首付。500万总价的房子,2成首付就是100万。1000万的房子,2成首付就是200万。
但需要注意的是,深圳当下在调整周期内,到底能不能在市场活跃1-2个月后再下降很难说。
更关键是问题是——北京上海会不会跟!

现在全国三四线城市已经无政策可宽松,出台政策还有用的只有一二线城市。特别是一线城市。针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整,特别是卖一买一,认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。

认房不认贷在一线城市预计不会全面实施,深圳无房有贷户首付50%,北京上海这两个龙头城市无房有贷基本60%-80%起,预计政策不会全面松绑,很可能会率先在北京的房山,上海的临港等偏远区域试点。

2023年8月,房地产市场政策井喷,在7月24日政治局会议后,全国多地开始落实政策,部委和大城市密集表态。各地稳楼市调控政策加速发布,累计单月房地产调控政策达到了106次。达到了年内的最高点,单月房地产调控数量也是最近多年来的最高点。

整体来看,在政治局会议明确了政策方向之后,各地调整优化调控政策的节奏也已经加快,具体会有哪些政策,一方面取决于当前各地政策工具箱的空间,另一方面也与城市市场表现密切相关。从7月24日开始,截止8月底,全国房地产进入密集政策发布期,累计房地产调控超过120次,刷新同期历史记录。

7.24中央政治局会议明确指出“要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求。

住建部倪虹部长召开企业座谈会,给了市场期待,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

从房地产市场的政策方向看,未来宽松的方向依然集中在降低交易税费,如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本。

2022年9月,财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》继续延期,“认房又认贷”一般指有过购房贷款记录,再购房时即使名下无房或贷款已还清,也会被认定为二套,而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房。

地方落实来看,7月末,一线城市均已表态“更好满足居民刚性和改善性住房需求”,8月3日,郑州率先发布15条措施,打响楼市政策优化的第一枪。8月4日,有媒体报道,针对北京市将在哪些方面支持居民刚性和改善性住房需求的提问,北京市住建委回复表示,住建委正积极推进细则中。

但经过一个多月时间,目前看,政策依然集中在三四线城市,热点一线城市目前没有落地任何政策。

随着市场下行压力不断加大,政策加力预期增强。

从当下各地政策发布看,当下大部分政策依然集中在三四线城市,而中央和监管部门在7月24日开始,不断释放心理影响,

地方层面,核心一二线城市政策存在较大优化空间,如通过一区一策、与生育政策和人才政策结合等方式进行调整。但如果没有实质性政策落地,市场预期很难出现好转和修复,目前短期购房者置业信心难有改善,房地产市场调整态势预计仍将延续一段时间。

当下市场除了一线城市和少数二线城市,宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题,叠加人口结构问题,依然影响房地产市场的稳定。

7-8月房地产市场边际继续转弱,多数城市销售面积环比延续下降态势,市场信心不足,特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小,难以拉动改善需求,当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码,否则市场下行难免。

房地产市场在历经十几年快速发展后,与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应,特别是经济转型期,购房者信心不足,很多房企暴雷影响了购房者的安全感,所以使得很多宽松政策对于市场的持续作用低于预期。

从政策预期看:未来的3种可能性:

1:如果北京上海不跟,那么深圳和广州市场最多热1-2个月,会再次下调。

2:如果北京上海全面执行和深圳广州一样的政策,那么短期这2个一线城市,房价有10%的上升空间,但预期也只能延续2-3个月的小阳春,后续会继续降温。

3:如果北京上海只试点郊区,很可能影响不大,只能止跌市场,市场可能不温不火。

 
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张大伟

张大伟

664篇文章 25天前更新

中原地产首席分析师

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