最近很多人都在围观房贷政策，很多媒体说宽松了，很多购房者说没发现，其实这个等周三周四央行公布的10月居民户中长期贷款数据就可以知道真相！

到底是真松了还是假松了？！

最近贷款市场的真相是：需求锐减了，当然排队的人就会少了，简单的说就是本来一个月准备了100个人贷款，市场火热的生活有200个人贷款，当然就积压下来了，所以当下积压了大约3-4个月也就是1-2万亿左右，但现在很多城市成交一个月只有50个人了，所以排队很可能会快了，这不代表信贷宽松。

最近是不是买房最核心的因素也是必须要看信贷数据，如果信贷数据明显宽松，那么市场就值得抄底，如果没有宽松，那么未来一个多月市场会很惨淡。

当然除了信贷数据外，还有一个数据非常值得关注——第三轮集中供地。

首先第二轮供地数据非常惨：

截至2021年11月8日，重点城市第二批集中供地已经完成，青岛、济南、天津、成都、苏州、沈阳、上海等20个城市率先开始第二批次地块出让为响应中央加快完善“稳地价”要求，多数城市延期挂牌并调整土拍规则，一方面加强购地自有资金监管来提高房企土拍门槛，另一方面通过严控溢价和取消“竞配建”等出让方式降低企业拿地成本。

（第一轮集中供地合计成交920宗地块，成交金额高达10791.7亿）

第一轮集中供地平均溢价率为15%，而第二轮溢价率平均只有3%，除深圳厦门等溢价相对较高外，大部分城市基本底价为主成交。

从结果看，已完成第二轮土拍的福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市整体溢价率下降明显。其中济南、长春二批次地块多为流拍、撤牌或底价成交；成都、天津等多数地块以底价成交。完成二轮土拍的广州、南京，市场热度也大幅度降低。

其中最典型的9月26日至27日，广州第二批集中供地拍卖出让，48宗出让宅地最终仅成交23宗，国资房企贡献了92%，民营房企数量稀少。土拍中流拍25宗，流拍率高达52.1%，而且第二批集中供地拍卖总成交金额仅569亿，较首批次大幅下降37.2%，热度明显下降。

北京延迟26宗地块，杭州17宗，已经有超过168宗土地暂停延迟出让，占据这些城市计划出让的25%，叠加部分流标土地，整体看，第二轮集中供地超过30%土地相当于流标。

第三轮供地已经开始：房企资金链压力更大！

这一轮土地流标井喷是市场冰冻和主动调控的结果，也和部分城市土地起价较高有关。从全国前10月土地市场数据看，全面降温已经开始出现，特别是三季度，随着市场降温，大部分城市土地市场来说流标低迷。（100个城市数据见文后）100城卖地3.71万亿，同比减少7%

首先：各地房地产调控密集，第二轮集中供地政策严格历史前所未有。楼市开始全面降温，叠加土地出让政策收紧，整体第二轮土地开启全面遇冷。

除长春和厦门外，18个城市第二批地块的溢价上限或竞价规则较首批有所优化，其中多数城市溢价上限被下调至15%，取消“竞配建”或“竞自持”，竞价达到上限后多数城市转为摇号等方式并禁马甲。其中，无锡、福州等11个城市采取“摇号”出让，上海和苏州采取“一次报价”，北京、青岛等6个城市采取“竞报高品质方案”。而且

部分城市遵循“因城施策”原则，竞价规则有所不同。广州、深圳、重庆、武汉和长沙五城在进入最终环节前仍保留竞自持租赁面积，其中深圳竞全年期自持租赁面积，而武汉则还需参与竞一次性付款、竞现房销售比例和竞房屋全装修面积三个环节。成都采取“限地价+竞自持/竞销售型一类人才公寓”，合肥采用“限地价+竞装配率/竞报高品质住宅建设方案+摇号”。

第二轮集中土拍还对竞买人的的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查，开发商购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业接管或预付款。

其次：竞品质成为集中供地新要求

杭州、苏州等10个城市第二批集中供地引入品质相关要求，其中北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让；青岛、沈阳等城市采取“竞品质”方式，苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。新要求明显增加房企施工成本，一定程度上降低了房企拿地意愿。

杭州第二批次有10宗地块试点“竞品质，竞地价”并要求现房销售，全部流标。

第三：第二轮集中土地供应成交降温，流标数量猛涨，影响了市场部分购房者的信心。

二手房市场放款难，已经全面抑制市场活跃，特别是一二线城市，二手房占比高，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量不断减少，包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。

房价上涨城市已经连续5个月数量下调，从房价上涨趋势看，在3-4月出现顶峰后，2季度来市场上涨不算收窄。调控抑制了房价上涨。

特别是二手房上涨城市暴跌到了只有27个，这是2015年4月来连续77个月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点，全国楼市房价拐点已经出现。

金九银十预计将是最近多年来最冷清的一年房地产市场，多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性。

楼市已经明显的进入了下行通道。

第四：部分房企出现暴雷现象，制约房企拿地积极性！

整体看，相比第一轮集中供地大部分房企有参与的积极性，当下随着部分房企出现资金链断裂，债务违约，而且接近年底，基本所有房企都开始收紧拿地资金，这也使得第二轮集中供地出现了明显的流标现象，特别是民企，拿地报价都明显减少。

7月来房企拿地基本集中国企为主，民企因为收紧的信贷，开始全面过冬模式。

11月3日，杭州市规划和自然资源局发布第三批集中供地预告，拟推出51宗地块。一个明显的变化是，杭州主城区地块明显增多。杭州恢复了预公告，这也意味着房企又可以在正式竞价前 " 勾地 "，杭州土拍规则再次迎来调整。

11月5日，济南“两集中”供地第三批次土地迎来挂牌。本次供地是济南2021年度最后一批次集中供地，共计66宗，约2789.6亩。其中，历城区、槐荫区扛起供应大旗，港沟、王舍人、西客站等片区均有住宅用地供应。此外，本次供地交易按照分批次实施竞价交易及成交确认，交易达到最高限价的采取“限地价竞建筑品质和建设进度”。

11 月 1 日，无锡开启第三轮集中拍地，领跑 22 城。此次无锡共涉及 20 宗宅地块，其中 17 宗底价成交，另外 3 宗有溢价，最终成交总额约 273.8 亿元。

10 月 24 日，南京率先挂出 61 宗地块，总起始价 482.86 亿元，合计出让面积约 274.16 万平方米。挂牌文件显示，南京第三批集中供地取消 " 不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让 " 的要求，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上。

苏州挂出 26 宗地块，总出让面积 203.5 万㎡，总起始价 405.61 亿元，计划于 11 月 24 日开始出让。与第二批集中供地相比，苏州第三批集中供地的数量及面积均明显增加，共增加 5 宗地块，出让面积增幅达到 45.2%。保证金下调。

广州的第三轮集中供地，部分 " 回炉 " 地块起拍价出现小幅下调，部分地块也取消了新房限售价。相较于此前两批集中供地，第三批供地无论从数量上还是金额上，都有了一定程度的下降。更值得关注的是，此次广州市各区取消了最为严厉的“限房价”规则，同时仍保留50%限售首套置业家庭等规则。

10月30日，上海对外发布第三批集中供地公告。公告显示，本次共出让住宅用地58幅，其中27幅为涉商品住宅类地块，其余31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块。