楼市防止下调过快或是未来政策趋势-张大伟的财新博客-财新网

国庆节过去了，10月1日至7日，全国国内旅游出游5.15亿人次，按可比口径同比减少1.5%，按可比口径恢复至疫前同期的70.1%。实现国内旅游收入3890.61亿元，同比减少4.7%，恢复至疫前同期的59.9%。

以往国庆黄金周是楼市“金九银十”中最火热的时间段，但今年调控收紧，楼市降温，特别是很多城市或明或暗的限跌政策，让市场全面冰封。

而最近唯一的好消息——广州房贷放松，目前不确定是不是真实。

在9月份一线城市二手房数据全线暴跌，整体数据已经是最近多年来的历史新低：

今年9月，深圳成交1765套二手住宅，环比减少13.6%；成交面积169252平方米，环比减少13.4%。不仅连续下跌6个月，更是12年第一次跌回“1”字头。

上海9月成交套数也只有11000套，相较于8月份的18000套成交数据下降约40%

9月份，广州二手住宅整体网签宗数为6198宗，环比下降27.38%，同比下降56.04%。

北京二手房市场全面冰冻，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年17259套下调27 %,环比下调21%，创造连续18个月的市场最低点。

整体这也是2021年来的最低点，市场全面冰冻。楼市出现明显降价现象。整体市场急速降温。

不仅热点城市二手房数据明显下调，新建住宅9月份也出现了全线明显下调，一线城市平均成交面积环比下调超过23%，同比下调47%，二线城市也环比下调6%，同比下调30%。三线城市环比下降26%，同比下调52%。

包括青岛、郑州等城市都出现了非常明显的降价项目。

国庆7天因为网签数据大部分城市缺失，整体市场新增成交量大部分城市都是多年最低，一线城市二手房接近0成交。往年出现的长假三四线返乡置业潮在2021年国庆节期间毫无出现，三四线城市加速打折现象开始明显出现。

出现2021年楼市从7月开始，到8月全面升级，到9月遍布全国楼市速冻的原因主要有几点：

首先：房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。而且与往年不一样的是，2021年因为一季度信贷非常宽松，导致市场成交量加速放大，二季度持平，三季度信贷全面突然收紧，市场出现了历史第一次的从高温到冰冻的突然变化。历史上楼市调整基本都是因为限购、限贷出现的缓慢降温，而2021年楼市出现的调整是接近停贷的市场突然冰封。

最近传闻的部分城市房贷放松并没有得到证实，包括广州等城市房贷依然需要排队3 个月以上。严重影响了二手房交易，乃至整个新建住宅市场也出现了萎缩。

其次：房地产调控持续升级，：9月单月全国房地产调控累积62次，叠加1-8月的420次，2021年房地产调控次数刷新历史同期记录，高达482次！（具体内容见文后表格）2020年1-9月只有403次，也就是说2021年同比调控上涨次数高达20%以上。

9月央行2次喊话成为9月房地产调控最值得关注的内容！

从国家部委的角度看，央行、银保监会主导，联合住建部及证监会开一次会，的确非常非常罕见！

所以从形式看，这次的会议，的确有考虑当下出现系统性金融风险的可能性！结合这次会议的级别，和参与会议的部门。

可以看到，这次会议背后，其实代表了！高层已经开始高度关注，房地产可能出现的系统性金融风险，房地产调控主导牵头机构从之前的住建部为主，逐渐升级到金融部门！

第三：楼市开始预防暴跌

全国已经累积超过10城市发布限跌令

经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”城市数量明显增多，包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。已经超过11个城市！

“限跌令”根本没有能够挡住这些城市楼价下跌的趋势。不少楼盘以送首付、送车、送40万家私卡等方式变相突破限跌令。

楼市调控井喷，在上半年上涨过多，而下半年开始全面收紧信贷，大量有购房需求的群体无法购房，市场持续低迷之下，房企唯一的自救办法就是降价促销，但随着限跌的出现，企业的流动性愈加紧张。

楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势！

近两年来楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，很明显，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会影响波及金融系统。

最近全国多个城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

第四：第二批次集中供地流标频繁出现

平均流标率叠加取消挂牌，高达30%,房企资金链全面吃紧。

第五：信贷全面收紧下，2021年楼市出现了历史最差的金九银十，而且从趋势看，如果叠加年底的惯例信贷收紧，11-12月很可能出现全国性的降价潮。

简单的总结一下：

1：最近楼市速冻的最主要原因是二手房房贷接近暂停，从东南沿海蔓延到全国，二手房贷款停滞，放款3个月以上，导致市场全面低迷。

房贷不放松，这一轮楼市调整只能越来越大，而且相比往年，这一轮贷款收紧非常迅速，一季度额度过高导致市场全面暴涨，而随后全面收紧，导致市场失去流动性，开启速冻模式。房企的资金链也开始全面收紧，未来3个月，房企大规模降价的趋势将不断加强，回笼资金下，限跌抑制市场回笼资金。

2：对于购房者来说，最近买房需要谨慎，不排除有出现价格超跌的笋盘出现，值得抄底，预计这一轮如果不快速救市，平均价格下跌起码15-20%，三四线出现腰斩的项目都有可能出现。

3：在国庆假期美元债遭到抛售后，部分房地产企业境内债亦大幅下跌。阳光城2025年到期的“20阳城02”跌17.6%至60元人民币，中国奥园2025年到期的“20奥园01”跌9.5%至70.49元，均迈向上市以来新低。

最近哪怕抄底也需要注意企业了，买房千万不能买私企的，不能买最近几年排行榜突然上涨的，验证办法很简单，百度一下这家房企的官方网站，如果2016年不是百强的，最近几年突然百强了，千万别碰。

最近是不是抄底很简单，二手房三四线跌超过30%的一二线跌超过20%的应该基本安全，否则信贷不宽松不能碰，什么时候房贷放款周期回归到2个月左右的，市场才会缓和。

话题：