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开发商都在观望是不是该全面降价了,业主“维权”风起云涌,楼市在入冬!
 
时间过的真快,2021年已经到了金九银十,往年这个时候房地产可能也不热,但肯定不会冷,毕竟惯例7-8月是市场的淡季。但在2021年,9月已经过去的20多天时间里,楼市没有好消息。
 
前几天统计局公布了房价数据,值得注意的是,这是2015年4月来,连续77个月,除了疫情影响的2020年2月,二手房下调城市最多,上涨城市最少的一个月,信贷收紧下,楼市拐点出现了。
新建住宅20个城市下调,二手房有34个城市下调,也都是多年最高,整体看,房地产调控对于房价的影响越来越明显。
二手房价格管控出现效果,一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。
 
整体看,大部分城市新建住宅与二手房住宅均出现了明显的价格上涨放缓,特别是二手房价格出现了明显的涨幅放缓。
 
从全国70城市数据看,二手房价格8月份环比上涨只有27个城市,是5年内最低值。出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果。
 
刚刚过去的中秋小长假,全国楼市大部分城市都在降温退烧,整体市场逐渐进入下行通道。金九银十市场难言乐观。
 
北京端午小长假前两天新建住宅网签分别为185套和166套。二手房住宅分别为146套和81套。
 
北京中秋小长假前两天新建商品房住宅网签分别为95套和139套,二手房住宅分别是118套和43套
 
深圳端午小长假前两天新建住宅网签分别为76套和95套。深圳中秋新建住宅分别网签87套和92套。
 
广州端午小长假前两天新建住宅网签分别为280套和149套。广州中秋小长假第一套新建住宅网签为369套。
 
首先:网签数据相对滞后,特别是最近各地开始加强二手房价格管控,很多城市公布的网签成交量开始滞后市场。
 
其次:在经历了井喷的房地产调控后,全国楼市从8月开始出现了同比环比的明显下调,特别是7-8月部分城市又出现的疫情,也打击了很多城市的市场成交量。
 
第三:第二轮集中土地供应成交降温,流标数量猛涨,也影响了部分购房者的信心。
 
第四:二手房市场放款难,已经全面抑制市场活跃,特别是一二线城市,二手房占比高,当下贷款周期已经超过3个月,年内放款难的情况持续下,市场成交量不断减少,包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。
 
第五:1-8月年内房地产调控创造420次的记录,叠加信贷收紧,逐渐影响房价
 
从整体房价数据看,2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果,特别是二手房价格的开始出现拐点,热点城市开始在二手房管控方面出现了明显的效果。
 
房价上涨城市已经连续5个月数量下调,从房价上涨趋势看,在3-4月出现顶峰后,2季度来市场上涨不算收窄。调控抑制了房价上涨。
 
特别是二手房上涨城市暴跌到了只有27个,这是2015年4月来连续77个月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点,全国楼市房价拐点已经出现。
 
第六:金九银十预计将是最近多年来最冷清的一年房地产市场,多家房企资金链压力大,不排除后续出现明显降价的可能性。
 
楼市已经明显的进入了下行通道。
2021年1-8月商品房销售额119047亿元,增长22.8%;比2019年1—8月份增长24.8%,两年平均增长11.7%。
 
8个月销售额突破11.9万亿刷新历史记录。但是值得注意的是7-8月已经连续2个月同比下调。
 
8月拆分单月数据出现同比环比明显下调,拆分单月数据看,8月份单月商品房销售额高达1.26万亿,低于2020年同期。同比下调了23%。整体看,2021年楼市冲高的速度明显开始放缓。调控影响全面出现!
 
2021年全年房地产市场销售额接近19万亿创造历史记录虽然基本成为定局,但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。包括投资等数据,8月房地产各种数据开始退烧
 
从数据看,2021年继续刷新中国房地产历史记录成为定局,预计全年销售数据,投资数据都将是中国房地产历史最高的一年。
 
房地产的宇宙中心杭州也开始流标,杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止——停止递交申请文件及缴纳保证金。全部十宗竞品质地块明确指出需要报名房企满3家才可正式竞价,而其中九宗地块未能达标,无法进入后续正式竞价环节。
 
土拍政策,一年三变,规则越来越多,压力越来越大,开发商已经被玩脱了。现在竞争品质来土拍,开发商直接不玩了。
 
需要注意的是8月单独数据大部分都出现了下调,原因有几点
 
1:疫情的影响,整体看,7月下半月各地出现了疫情的影响,特别是一二线城市
 
2:房地产调控,全年累计超过420次调控,刷新历史记录,逐渐影响房地产市场
 
3:信贷收紧,整体看,最近几个月各地房地产信贷持续收紧,逐渐开始影响到购房和投资。
 
4:集中土地供应造成了房企消化压力,房企资金压力加大。
 
房贷收紧趋势出现,明显影响市场走势。
 
简单的总结一下:
 
1:楼市2021年虽然依然会创造历史记录,但未来几个月很可能全面入冬。
 
2:恒大事件一旦解决不好,很可能出现系统性风险,已经出现了多家房企潜在暴雷,金融机构针对房地产贷款收紧下,更多企业会出现问题。
 
3:楼市在入冬,只要信贷收紧,楼市下调难免,即使是之前涨的非常离谱的深圳也在下调。
 
4:对于购房者来说,最近买房要当心了,只能买核心区核心城市的,相对安全,另外对于房企来说,非央企国企都尽量别买。特别是最近3年突破千亿的,最近上市港股的房企,资金链都非常非常危险。
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张大伟

张大伟

645篇文章 1次访问 145天前更新

中原地产首席分析师

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