2021年中国楼市正在快速入冬-张大伟的财新博客-财新网

开发商都在观望是不是该全面降价了,业主“维权”风起云涌，楼市在入冬！

时间过的真快，2021年已经到了金九银十，往年这个时候房地产可能也不热，但肯定不会冷，毕竟惯例7-8月是市场的淡季。但在2021年，9月已经过去的20多天时间里，楼市没有好消息。

前几天统计局公布了房价数据，值得注意的是，这是2015年4月来，连续77个月，除了疫情影响的2020年2月，二手房下调城市最多，上涨城市最少的一个月，信贷收紧下，楼市拐点出现了。

新建住宅20个城市下调，二手房有34个城市下调，也都是多年最高，整体看，房地产调控对于房价的影响越来越明显。

二手房价格管控出现效果，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

整体看，大部分城市新建住宅与二手房住宅均出现了明显的价格上涨放缓，特别是二手房价格出现了明显的涨幅放缓。

从全国70城市数据看，二手房价格8月份环比上涨只有27个城市，是5年内最低值。出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果。

刚刚过去的中秋小长假，全国楼市大部分城市都在降温退烧，整体市场逐渐进入下行通道。金九银十市场难言乐观。

北京端午小长假前两天新建住宅网签分别为185套和166套。二手房住宅分别为146套和81套。

北京中秋小长假前两天新建商品房住宅网签分别为95套和139套，二手房住宅分别是118套和43套

深圳端午小长假前两天新建住宅网签分别为76套和95套。深圳中秋新建住宅分别网签87套和92套。

广州端午小长假前两天新建住宅网签分别为280套和149套。广州中秋小长假第一套新建住宅网签为369套。

首先：网签数据相对滞后，特别是最近各地开始加强二手房价格管控，很多城市公布的网签成交量开始滞后市场。

其次：在经历了井喷的房地产调控后，全国楼市从8月开始出现了同比环比的明显下调，特别是7-8月部分城市又出现的疫情，也打击了很多城市的市场成交量。

第三：第二轮集中土地供应成交降温，流标数量猛涨，也影响了部分购房者的信心。

第四：二手房市场放款难，已经全面抑制市场活跃，特别是一二线城市，二手房占比高，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量不断减少，包括深圳等城市成交量已经是多年最低点。

第五：1-8月年内房地产调控创造420次的记录，叠加信贷收紧，逐渐影响房价

从整体房价数据看，2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果，特别是二手房价格的开始出现拐点，热点城市开始在二手房管控方面出现了明显的效果。

房价上涨城市已经连续5个月数量下调，从房价上涨趋势看，在3-4月出现顶峰后，2季度来市场上涨不算收窄。调控抑制了房价上涨。

特别是二手房上涨城市暴跌到了只有27个，这是2015年4月来连续77个月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点，全国楼市房价拐点已经出现。

第六：金九银十预计将是最近多年来最冷清的一年房地产市场，多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性。

楼市已经明显的进入了下行通道。

2021年1-8月商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1—8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。

8个月销售额突破11.9万亿刷新历史记录。但是值得注意的是7-8月已经连续2个月同比下调。

8月拆分单月数据出现同比环比明显下调，拆分单月数据看，8月份单月商品房销售额高达1.26万亿，低于2020年同期。同比下调了23%。整体看，2021年楼市冲高的速度明显开始放缓。调控影响全面出现！

2021年全年房地产市场销售额接近19万亿创造历史记录虽然基本成为定局，但房地产调控抑制市场的影响开始逐渐出现。包括投资等数据，8月房地产各种数据开始退烧

从数据看，2021年继续刷新中国房地产历史记录成为定局，预计全年销售数据，投资数据都将是中国房地产历史最高的一年。

房地产的宇宙中心杭州也开始流标，杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止——停止递交申请文件及缴纳保证金。全部十宗竞品质地块明确指出需要报名房企满3家才可正式竞价，而其中九宗地块未能达标，无法进入后续正式竞价环节。

土拍政策，一年三变，规则越来越多，压力越来越大，开发商已经被玩脱了。现在竞争品质来土拍，开发商直接不玩了。

需要注意的是8月单独数据大部分都出现了下调，原因有几点

1：疫情的影响，整体看，7月下半月各地出现了疫情的影响，特别是一二线城市

2：房地产调控，全年累计超过420次调控，刷新历史记录，逐渐影响房地产市场

3：信贷收紧，整体看，最近几个月各地房地产信贷持续收紧，逐渐开始影响到购房和投资。

4：集中土地供应造成了房企消化压力，房企资金压力加大。

房贷收紧趋势出现，明显影响市场走势。

简单的总结一下：

1：楼市2021年虽然依然会创造历史记录，但未来几个月很可能全面入冬。

2：恒大事件一旦解决不好，很可能出现系统性风险，已经出现了多家房企潜在暴雷，金融机构针对房地产贷款收紧下，更多企业会出现问题。

3：楼市在入冬，只要信贷收紧，楼市下调难免，即使是之前涨的非常离谱的深圳也在下调。

4：对于购房者来说，最近买房要当心了，只能买核心区核心城市的，相对安全，另外对于房企来说，非央企国企都尽量别买。特别是最近3年突破千亿的，最近上市港股的房企，资金链都非常非常危险。

话题：