中国楼市接下来会怎样？-张大伟的财新博客-财新网

这几天很多人都在围观恒大，恒大集团的现金流危机愈演愈烈，并波及到恒大财富管理（深圳）有限公司。从9月8日起，恒大财富已经暂停了部分兑付，引发投资者集体焦虑。9月10日，恒大集团董事局许家印主持召开“恒大财富专题会”，宣称“要确保所有到期的财富产品尽早全部兑付，一分钱都不能少”。

为解决当前所面临的流动性问题，恒大在前不久发布的中报中提出了一套解决方案，包括调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产等。

作为一家龙头房企，恒大的现金流危机已经不是一家的问题了，更演变成为全行业的问题。

恒大不能倒，如果恒大倒了，全行业的融资都将出现巨大的问题。

最近市场依然光怪陆离的出现了双向调控，有些城市在打击跌价，也有城市在打击涨价。

截止目前，已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚13城发布二手小区成交参考价或进行价格核验，多数城市针对重点或热点区域进行价格指导。

已经有超过7个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。

岳阳对商品住房销售价格做出了官方指导，明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%，规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。长春要求根据项目实际情况，合理确定商品住房预售申报价格并对外公示，不得低于九折销售。唐山、昆明、株洲等城市召开房地产企业座谈会，强调打压恶意降价相关内容，以保持市场平稳。

从“遏制投机炒房”到“打压恶意降价”居然只需要几个月的时间。

前几天全国各地的房地产调控还是密集打击各种涨价，二手房指导价模式蔓延，但最近一个多月，突然风向又变了！

约谈降价的城市越来越多，中原地产研究中心统计已经有超过6个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。

8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，这个政策的目的就是，就是稳房价，不能降价。

菏泽在7月份也约谈了降价的恒大：

岳阳：新房销售价格不得低于备案价的85%，且在6个月时间内不得进行调动备案价。

沈阳：约谈8家房企要遵循房地产市场的发展规律，尽量地避免价格优势来吸引客人达到销售的目的。

昆明：加强监管制度，对于恶意降价行为进行强制监管。由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

唐山：约谈10家房企，打击恶意降价行为。

早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州、砀山、惠州等多家城市住建局给出“约束降价”指导的行动。有的规定降幅10%，有的规定只允许在5%以内。

那么当下是市场影响到底如何？

1：房价开始出现全面衰退

目前看，房地产调控出现双向调控，防止上涨和防止下调并存！

8月全月，房地产调控已经接超过68次叠加1-7月份的352次，2021年累计房地产调控已经突破420次！（2020年1-8月房地产调控政策只有368次，2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录）

平均每个月房地产调控超过50次，是历史以来的新记录。2021年7月66次，（6月52次，5月48次，4月51次，3月份， 48次， 2月份 45次， 1月份42次。）累计看，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。

除了少数热点城市外，大部分城市降温出现

除了杭州等少数过热城市外，整体全国房地产都在信贷收紧下出现退烧现象。

在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，1-8月最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

2：房贷开始全面收紧

房地产市场的最关键影响因素是信贷，过去十几年房地产市场发展信贷宽松的时候房价上涨，收紧的时候房价下调，所以从市场趋势看，虽然2021年上半年房地产调控政策多发，但市场依然明显上涨，主要原因就是上半年信贷并未完全收紧。

但最近信贷收紧对于市场的影响在明显加强，特别是过去过热的部分城市，包括深圳、上海等城市，二手房市场贷款放款周期严重拉长，已经制约了市场的成交。

2021年严格来说，房贷供应量依然上涨了，但因为成交量的房贷，叠加经营贷等过去表外的信贷流入房地产难度极大，导致信贷需求量爆发，而银行的红线监管又使得银行对房贷控制了供应量。所以对于市场来说，3季度来，成交量、成交价格都开始出现了明显的下调表现。

从热点城市二手房数据看，成交量的低迷才是开始，四季度叠加信贷的周期性收紧，2021年很可能出现一轮明显的降价潮。

简单的总结一下：

过去几年政策调控强调一城一策，地方为了卖地，看着调控热闹，实际效果你懂的。但今年明显不一样了，中央部委的调控明显开始取得地方政府成为主导。

房地产市场走势看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，政策的核心是信贷，管住信贷，房价肯定跌，所以过去房地产调控看着热闹，但基本都是涨声依旧但最近明显不一样了。

对于买房来说，2021年很可能很危险了，信贷收紧的时候，房价肯定跌，除非降准降息，否则未来一段时间任何城市买房都需要当心了，同比是非国企央企的，最近3年排行榜名次突然上涨的，千万别买！

话题：