防止楼市下调过快或是未来政策趋势-张大伟的财新博客-财新网

从“遏制投机炒房”到“打压恶意降价”居然只需要几个月的时间。

前几天全国各地的房地产调控还是密集打击各种涨价，二手房指导价模式蔓延，但最近一个多月，突然风向又变了！

约谈降价的城市越来越多，伟哥不完全统计已经有超过6个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。

8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，这个政策的目的就是，就是稳房价，不能降价。

以下是《通知》的重点内容：

1、所有房价款必须及时足额纳入监管账户，接受相关部门的全过程、全额监管。

2、商品住房销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

3、情节恶劣，严重破坏江阴市房地产市场秩序和社会稳定的，取消所有批次预售改为现房销售。

菏泽在7月份也约谈了降价的恒大：

岳阳：新房销售价格不得低于备案价的85%，且在6个月时间内不得进行调动备案价。

沈阳：约谈8家房企要遵循房地产市场的发展规律，尽量地避免价格优势来吸引客人达到销售的目的。

昆明：加强监管制度，对于恶意降价行为进行强制监管。由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

唐山：约谈10家房企，打击恶意降价行为。

早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州、砀山、惠州等多家城市住建局给出“约束降价”指导的行动。有的规定降幅10%，有的规定只允许在5%以内。

1：目前看，房地产调控出现双向调控，防止上涨和防止下调并存！

8月全月，房地产调控已经接超过68次叠加1-7月份的352次，2021年累计房地产调控已经突破420次！（2020年1-8月房地产调控政策只有368次，2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录）

平均每个月房地产调控超过50次，是历史以来的新记录。2021年7月66次，（6月52次，5月48次，4月51次，3月份， 48次， 2月份 45次， 1月份42次。）累计看，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。

2：除了少数热点城市外，大部分城市降温出现

除了杭州等少数过热城市外，整体全国房地产都在信贷收紧下出现退烧现象。

在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，1-8月最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征。这体现了在房地产调控一城一策的基础上，住建部的督导作用在加强。

全年多城市被约谈这也代表了房地产调控政策在下半年继续从严的取向。

3：楼市防止下调过快很可能成为未来政策趋势！

近两年来楼市调控越发严格。一边是对热点城市的新房、二手房的“限价令”，很明显，房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不是稳定，也会影响波及金融系统。

最近全国多个城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在负债高压下抢跑，背后其实进一步说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

8月深圳二手住宅成交量为2043套，同比暴跌超八成，逼近“1”时代。这一数据也创下了近10年新低。上一次深圳二手房成交量低于3000套，是2011年8月的1462套。

一个人口超2000万的一线城市，月度二手住宅成交竟然只有2000套出头，历史罕见。

8月北京二手房住宅成交量为15942套，环比下调了10.7%，同比基本持平.新建住宅整体成交量也出现了调整，8月单月新建住宅成交5394套。

简单的总结一下：

房地产市场走势看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，政策的核心是信贷，管住信贷，房价肯定跌，所以过去房地产调控看着热闹，但基本都是涨声依旧。

包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房，这些都是过去十年房地产调控的漏洞，众所周知，但这次一起给打了补丁，证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。所以最近买房的需要当心了。

而最近房地产调控能见效的核心是房贷收紧，如果房贷持续收紧，房价继续下调的趋势将持续。

从房地产市场看，核心是信贷，二手房指导价的出现影响其实不大，真正的核心政策是二手房贷款放款放缓，严重导致二手房去杠杆。未来几个月如果贷款放款继续在3个月以上，一轮蔓延全国的降价潮难免出现。

谁也没想到短短半年时间，上半年还是开发商和二手房业主偷偷摸摸涨价，现在变成了，要防止偷偷摸摸降价了。

话题：