二手房降价潮会来吗？-张大伟的财新博客-财新网

最近各地都在紧锣密鼓的房地产调控，特别是二手房。

在明确建立二手房指导价的同时，广州市住房政策研究中心发布了《关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告》，公布了首批96个热点区域住宅小区的二手住房交易参考价格。记者注意到，首批名单中，二手房指导价最高为96957元，最低为28056元。

在首批名单中，位居广州二手房指导价首位的保利心语花园交易参考价接近9.7万元。而根据安居客广州网站查询结果，位于广州珠江新城的保利心语花园的9月挂牌均价超15万，小区户数1743户，绿化率36%。链家广州网站查询结果也显示，该小区7月参考均价超15万。

这已经不是第一个城市了，2021年从深圳开始，全国已经有10几个城市发布了关于二手房价格管控的政策，力度有大有小。从2021年全年看，累计已经超过10个城市发布了不同力度的二手房价格管控措施，主要有深圳、宁波、成都、东莞、无锡、西安、上海、杭州、北京、广州、厦门、盐城等城市。

那么为什么二手房成为了房地产调控的主要方向？

目前的新闻看，广州的指导价还没有成为银行贷款的标准，也就是影响其实并不大。

二手房指导价的市场影响主要看是不是成为银行评估价的标准，如果影响信贷，那么政策将出现影响，如果只是指导挂牌，那么影响相对小很多。另外指导价与市场价的差距也会影响政策的影响力。

首先：二手房市场逐渐成为一二线城市的主流市场，在一线城市，二手房占市场总成交基本已经达到了80%，二线城市也大部分开始过半成交为二手房。

这种情况下，过去只针对新建住宅的限价等政策，对于市场来说，影响不大、而且只限新房价格，二手房出现了明显的倒挂，单纯新房限价导致市场多城市出现了新房万人摇。这种情况下，升级二手房调控成为了市场的必然。

相比新建住宅的价格管控，二手房房价管控是过去的市场空白点，从深圳年初等开始，重启定价管控，最近已经超过20城市发布了超过30次针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知。，开启一轮定价管控。

其次：住建部要求强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性；

住建部在4月份约谈5城强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。这也明确要求二手房调控的升级。

第三：从各地的调控政策内容看，二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集，二手房价格上涨迅速，价格管控的确有利于市场的稳定。

从市场趋势看，这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。

从政策效果看，深圳等城市出现了二手房报价下调，预计在政策持续打补丁下，最近房价上涨将明显放缓。

1：从各地房价数据看（统计局官方数据），广州的新房与二手房同比上涨幅度均是全国第一，所以出台二手房限价难免，二手房价格上涨幅度明显超过新房。全国有26个城市二手房价格上涨超过5%，数量超过新建住宅。

2：二手房房价已经成为市场的堰塞湖，新建住宅调控已经政策极致，但出现了大量的倒挂红利新盘，二手房价格太高，新建住宅买到就赚，放大了市场的需求，最典型的杭州为例，万人摇持续。导致调控很难见效，这种情况下，只能调整二手房。

3：二手房价格一直是阴阳合同阴阳房价，影响二手房房价的政策只有信贷政策，所以很多城市开始的二手房限价如果只是指导二手房挂牌，最后基本没有结果，只有管理房贷，才有一定影响。

4：一线城市二手房市场开始普遍下调

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；广州上涨0.6%，涨幅与上月相同；深圳下降0.4%。

整体看，大部分城市新建住宅与二手房住宅均出现了明显的价格上涨放缓，特别是二手房价格出现了明显的涨幅放缓。只有海口与长沙出现了二手房价格上涨超过1%的现象。

从全国70城市数据看，二手房价格7月份环比上涨只有41个城市，是年内最低值。出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果。

5：房地产市场走势看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，政策的核心是信贷，管住信贷，房价肯定跌，所以过去房地产调控看着热闹，但基本都是涨声依旧。但最近房贷收紧下，房价肯定开始不妙了

6：包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房，这些都是过去十年房地产调控的漏洞，众所周知，但这次一起给打了补丁，证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。所以最近买房的需要当心了。

未来几个月二手房的至暗时刻真来了！除非降准降息，否则跌价难免了！

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