终于要“让利”给开发商了？！-张大伟的财新博客-财新网

这几天很多人在关注一则消息，土地溢价率上限的变化：

传闻自然资源部近日召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及：

1）商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；

2）建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；

3）限定土地溢价上限15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；

4）到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

自然资源部积极响应7月22日会议上提出的加快完善“稳地价”工作要求，研究调整重点城市土拍规则。8月11日，青岛发布公告称第二批集中供地全部地块“因故中止”，这是近期继深圳和天津后又一重点城市中止或延期第二批集中供地。前一日，天津发布补充公告，延期出让第二批集中供地并对土拍规则做出较大调整，明确调整后61宗地块最高溢价率不得超过15%，竞价达到上限后以摇号方式出让，并提高房企参拍门槛，要求企业提供资金来源承诺和资信证明。

那么很多媒体说是因为大量土地没有人要了，导致土地收回？

第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗（不统计商业地产），合计土地出让金也达到了10530亿，平均土地溢价率达到了14.7%。楼面价平均达到了10002元每平米，相比2020年同比上涨了15.1%。

因为第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的溢价率和成交土地价格都是历史最高纪录，这种情况下，第二轮土地如何供应成为了市场关注焦点。

对比2020年全年这22个城市完成的住宅土地出让情况，整体看，地价平均楼面价上涨了15%，从溢价率看，2021年第一轮集中供地也上涨了2个百分点！

整体看，2021年截至8月11日，全国热点城市卖地数据继续高位允许，50大城市卖地金额高达248328亿。从城市数据看，已经有杭州上海2个城市超过2000亿，另外还有北京、广州、南京、武汉超过千亿。

首先：第一轮双集中卖地没有出现土地市场降温。

从平均溢价率看，22个城市里，最高的是重庆、深圳、厦门、杭州，都在20-30%。另外比较平稳的是北京等城市。

8月10日，天津市规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，延期进行第二批集中供地活动，并调整起拍价格、竞买规则。

深圳原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地，突然全部中止出让，参与房企已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。

有消息称，沈阳8.19—8.30第二次集中供地规则将发生变化，预计拍卖地块不再加附加条件，而是达到限价后，采用公开摇号或竞品质方式。

8月11日，青岛市自然资源和国土局发布公告，称7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”

其次：房地产调控密集爆发

整体看，房地产调控政策不断加码，打补丁堵漏洞成为最近房地产调控的主要原则，这种情况下，如果第二轮土地再出现高溢价率情况，对于房地产调控不利。

这种情况下，大部分城市都在加码第二轮集中土地供应规则，避免再次出现第一轮集中土拍中的高溢价率现象。

8月上旬房地产调控超过20次，这几天房地产调控明显不一样了，如果说过去的调控看着次数井喷刷新历史记录，大部分都是老调重弹，那么最近几天的调控可以说已经开始动“真格”了！

很多过去多年存在的房地产调控漏洞，在最近明显打补丁。

2021年截至8月份的房地产调控继续全面升级！相比去年，收紧调控的力度不断增加

累计看，1-7月合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。

第三：溢价率过高，和房屋建筑品质下降是出现第二批次土地供应规则改变的重要原因。特别是溢价率过高城市，预计都将会控制溢价率。避免误导市场。

简单的总结一下：

第一轮集中土地竞拍，开发商的溢价率最高达到了130%，出现在重庆，预计未来很可能出政策要求全部低于15%。

对房企而言，土拍严控溢价率，以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式，或将降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。北京、成都、苏州和杭州等城市陆续加强品质相关要求，叠加住建部等八部门加强房地产开发领域整治规范，预计更多热点城市将在土地端引入竞品质要求。

1：开发商不赚钱肯定不行，因为房子质量越来越差，而且房企暴雷可能性也越来越大。

2：开发商拼命做大规模的取向依然不变，2021年依然会刷新历史记录，这种情况下，抢地难免，购房者很难得到红利。

3：从购房者买房角度看，最近2年，规模突然变大的非央企的房企，千万别买，危险！

话题：