中国房地产调控终于开始全面动“真格”了-张大伟的财新博客-财新网

这几天房地产调控明显不一样了，如果说过去的调控看着次数井喷刷新历史记录，大部分都是老调重弹，那么最近几天的调控可以说已经开始动“真格”了！伟哥说过很多次，只要政府想调控，房价肯定降，现在看，很多调控的确表示房价降的趋势出现了。

1：深圳调查深房理，查了21个亿的经营贷，是自查的42倍

（8月7日）下午，深圳官方通报备受关注的“深房理”案件最新情况，称调查处理工作取得阶段性进展，有关责任单位和人员已被依法依规启动问责和处罚，2名犯罪嫌疑人被逮捕，3名犯罪嫌疑人被刑事拘留。

与该阶段性进展一共发布的还有深圳严查信贷资金违规流入房地产领域的情况通报，称经过多轮滚动排查和监管核查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

相比4月份的自查，多了42倍，背后其实体现的是调控力度真不一样了。

2：北京开始针对假离婚购房打补丁，3年内按照离异前计算限购

逻辑上，限购政策全国只有两个城市有力度，就是北京和上海，因为落户难度大，其他城市只要落户就能享受买2套房的资格，限购相当于掩耳盗铃。

但大部分城市通过真离婚获得多套房购房资格也是公开的密码，这次北京终于把这个补丁打上了。

和其他城市不一样的是，北京有全国最严格的个税政策所以很多置换家庭，有2套房卖一套买一套的家庭，会选择假离婚获得一次“满五唯一”+首套房契税的优惠。

新政后，这部分交易将很难规避税费了。

3：杭州打新必须新落户社保

根据最新调控政策，在加强住房限购方面，落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前两年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房；非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

此外，杭州调控新政还明确强调，新建住房项目公开销售时，无论是无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，开启积分制，对认筹人数多的项目采用“排序摇号”政策。

4：全国各地调控在最近井喷！平均一天2次！

8月7日，深圳公布深房理初步调查，截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

8月6日，广东银保监局一连公布12张罚单，罚单显示，工商银行、兴业银行、招商银行、广发银行4家银行12家分支机构及10名责任人被罚，罚款金额合计1090万元

8月6日，深圳暂停第二批次土地供应

8月6日，黑石收购SOHO中国开始反垄断审查

8月6日，北京限购严查假离婚

8月5日，广州发布住房发展“十四五”规划未来五年将推出131万套住房

8月5日，成都严格认定赠与住房行为

8月5日，上海明确房贷上浮执行时间

8月5日，杭州进一步加强房地产市场调控

8月3日，央行上海总部：下半年继续稳妥实施好房地产金融审慎管理

8月3日，浙江金华市出台房地产调控“十条”新政策

8月3日，海口加强打击房地产销售乱象处罚15家中介机构和2家地产项目

8月3日，黄埔取消人才住房政策

8月2日，东莞新政：暂停向个体工商户销售商品房法拍房纳入限购

整体看，累计看，1-7月合计房地产调控已经高达352次，平均每月超过50次房地产调控，体现了房地产政策的严格趋势。

2021年的房地产调控的确在继续全面升级！相比去年，收紧调控的力度不断增加在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，1-7月最主要的核心特点是收紧：住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、经营贷、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房。

约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征。这体现了在房地产调控一城一策的基础上，住建部的督导作用在加强。

银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市在最近房价明显上涨，成为了7月约谈对象，这也代表了房地产调控政策在下半年继续从严的取向。

整体看，梳理2021年房地产调控，有一个非常明显的特征是在过去几年房地产调控一城一策下，中央部门再次开启密集发布政策，特别是住建部和央行持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均出现了显著升级，调控“工具箱”不断丰富，中央房地产调控方案密集出台，加强房地产金融审慎管理、建立多主体供给的住房制度、热点城市集中供地机制、建立“人、房、地、钱”的联动机制。

在执行了3年多的一城一策后，各地房价依然明显上涨，这种情况下，2021年明显开始中央部委的强管控。

首先：相比过去房地产调控的一城一策，2021年明显开始更多的部委指导，这次的多部委联合发文，是最近几年少有的房地产调控升级。

其次：从通知内容看，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。

从房地产开发质量问题，二手房虚假广告问题、信贷挪用问题、租房租赁、物业服务等多方面规范整治过去多年存在的房地产问题。

第三：建立制度化常态化整治机制

整体看，从市场趋势看，8部委的通知集中了当下房地产市场的主要问题，从政策执行角度看，对于未来房地产市场的规范将有明显的影响。

住建部作为房地产市场的监管部门，一直坚持房地产调控的从严趋势，从调控原则看，依然是房住不炒，但约谈机制已经形成，这是2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

住建部则负责统筹安排以及落实监督，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

2021年上半年已经有18个城市被住建部不同程度约谈督导。

简单的总结一下：

过去几年政策调控强调一城一策，地方为了卖地，看着调控热闹，实际效果你懂的。但今年明显不一样了，中央部委的调控明显开始取得地方政府成为主导。

1：房地产市场走势看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，政策的核心是信贷，管住信贷，房价肯定跌，所以过去房地产调控看着热闹，但基本都是涨声依旧。特别是深圳为代表的经营贷数据，从2020年4月份的查了没有，到2021年4月份的5000万，而这次公布的21个亿，代表了政策的取向的确开始严了，严了就肯定跌。

2：包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房，这些都是过去十年房地产调控的漏洞，众所周知，但这次一起给打了补丁，证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。所以最近买房的需要当心了。

3：当下对于市场来说，除了大部分城市的新房依然有明显的限价红利，有购房资格值得买之外，大部分城市的二手房已经有调整风险了，叠加信贷收紧，贷款难，最近买房大概率要站岗了，警惕了。特别是郊区房产。

如果未来几个月没有降准降息政策出现，尽量谨慎购房！特别是非核心城市核心城区。

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