第15次降息又落空！2021年下半年房价会下跌吗？-张大伟的财新博客-财新网

7月15日降准政策落地后，银行间资金利率却维持稳定，MLF操作的利率也没有下调，从实际操作来看，这次降准基本上做到了“中性”。

但这次降准最大的影响，是对市场预期的影响，统一了市场之前分化的预期：经济要下行而不是上行、政策要放松而不是收紧、国债利率要下行而不是上行。

首先：市场心怀侥幸，降准后万一降息呢？

虽然大部分人预计今天的MLF还是会平稳，但市场依然有期待，万一降息呢？

但结果并不随人意，在7月15日降准政策落地后，尽管投放了资金，但银行间的资金利率水平反而是平稳的。这其实就体现了货币政策的“态度”，并没有明显变化，也就是说，这次降准基本上做到了“中性”。

LPR已经连续15次报价不变了！1年期品种报3.85%，5年期以上品种报4.65%，两项贷款市场报价利率均连续15个月保持不变。

本轮经济最高点就在去年四季度，已经下行了半年之久，往后看也有下行压力。所以货币政策放松是大趋势。但本次降准后的降息落空，对于房地产市场来说，还是会有一定的心理影响：也就是政策短期不会有太明显的宽松，房地产调整可能要在下半年初加速了！

其次：2021年房地产贷款刷新历史记录！

其实认真看央行的数据会发现，2021年上半年房贷上涨惊人！特别是占比从2020年上半年的23.2%上涨到了2021年上半年的26.9%。

数据很简单，梳理一下最近几年的房贷数据：

2021年上半年人民币贷款增加12.76万亿元，6月末，本外币贷款余额191.62万亿元，同比增长11.9%。月末人民币贷款余额185.5万亿元，同比增长12.3%，增速比上月末高0.1个百分点，比上年同期低0.9个百分点。

上半年人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。分部门看，住户贷款增加4.58万亿元，其中，短期贷款增加1.15万亿元，中长期贷款增加3.43万亿元；

企（事）业单位贷款增加8.37万亿元，其中，短期贷款增加1.23万亿元，中长期贷款增加6.62万亿元，票据融资增加2211亿元；

2020年全年人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。分部门看，住户贷款增加7.87万亿元，其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元；

2020年上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.56万亿元，其中，短期贷款增加7552亿元，中长期贷款增加2.8万亿元；

2019年全年人民币贷款增加16.81万亿元，同比多增6439亿元。分部门看，住户部门贷款增加7.43万亿元，其中，短期贷款增加1.98万亿元，中长期贷款增加5.45万亿元；

2019年上半年人民币贷款增加9.67万亿元，同比多增6440亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.76万亿元，其中，短期贷款增加1万亿元，中长期贷款增加2.75万亿元；

近期，二手房停贷的消息频出，据了解，针对二手房购房贷款，31座城市中共有15城有停贷（包括全部停贷和部分停贷）现象，其余16城未停贷；二手房市场购房贷款停止发放比新房市场更普遍，主要原因是银行额度紧张。上海、杭州、武汉、长春、郑州、昆明、南宁、合肥、重庆、东莞、惠州、佛山、长沙、济南共15城存在停贷现象。

第三：销售上涨速度超过房贷上涨速度！

1—6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；比2019年1—6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92931亿元，增长38.9%；比2019年1—6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。

1—6月份，房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%；比2019年1—6月份增长21.1%，两年平均增长10.0%。其中，国内贷款13465亿元，下降2.4%；利用外资42亿元，下降9.1%；自筹资金30153亿元，增长11.9%；定金及预收款39625亿元，增长49.7%；个人按揭贷款16355亿元，增长23.9%。

第四：土地市场持续高位运行：

全国土地市场持续升温，房企积极拿地趋势开始出现。累计数据看，50大城市累计卖地超过2.38万亿同比上涨幅度高达14%。整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升。

截止2021年7月20日，房企积极拿地趋势开始出现。累计数据看，已经有杭州一个2000亿卖地城市，上海、北京、广州、南京、武汉5个1000亿卖地城市，另外还有12个500亿卖地城市。全国累计看，超过34个城市卖地超过200亿，均刷新历史记录。

最后简单的总结一下：

信贷数据才是真调控数据，信贷数据不降低，市场不会全面转向。当下的信贷数据虽然是历史最高纪录，上涨幅度惊人，但对比成交量的放大也开始远远不够用了。

所以未来几个月房地产难受的日子真来了，特别是最近二手房限价城市，如果叠加信贷放款收紧，大概率房价要跌一波了。跌到LPR降息为止。加息卖房，降息买房是永远不变的真理。

房地产市场严重分化，越来越多的城市加入调控步伐，目前看，最近几个月买房的确要谨慎了。特别是之前暴涨的城市。

话题：