2021年下半年：北京楼市的十大“悬念”-张大伟的财新博客-财新网

今天已经是7月1号，2021年的上半年过的飞快，今天到了盘点上半年总结下半年的时候，大部分人其实看的都是网签数据，相对滞后，但2021年上半年，全国大部分城市还是刷新了历史记录。

回到北京市场，2021年上半年的数据已经出来了，应该说和全国市场一样，也走出了持续多年的低迷。

从数据看，2021年上半年新建住宅网签成交突破3万套，达到了30811套，同比上涨了79%，这一数据也是2014年来的连续8年同期最高点。成交金额达到了2029亿，同比上涨超过100%.

库存数据也逐渐高位下调，目前可售商品房住宅存量在6.1万套左右。去化周期在12个月左右。

二手房单月住宅成交18849套，与上月基本持平，但整体看，2021年上半年北京的二手房住宅成交

上半年合计北京二手房成交住宅套数达到了11万套，这是2016年下半年来的最高点，整体看，二手房市场也走出了持续4年的低迷状态。

从细分的2021年上半年单月数据看，二手房3月份到了顶部！

整体看，二季度的一系列的房地产调控政策加码，抑制了市场继续升温，整体北京楼市逐渐开始冲高回落。

北京从2020年四季度开启的这一轮楼市上涨主要是从学区房开始，随着收紧经营贷等政策落地，北京楼市逐渐平稳。

5-6月市场数据相比3-4月份有所降低。北京2021年1-6月楼市整体楼市相对活跃，市场数据看，刷新了调控后的新高，原因很简单：

1：北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大，这种情况下，市场不太可能出现高温。但全国的信贷供应井喷，特别是经营贷等购房，在学区房等依然有所体现。

2：从调控政策角度看，4-5月开始的升级调控，北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热，当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。

3：从北京市场的供应看，土地集中供应，当下房源供应相对减少。虽然市场热度不如上海深圳等城市，但北京也在调控下调3年多后基本企稳见底。

全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。市场供应结构出现变化，不限价项目建设，成交均价逐渐企稳，大部分地块不限价，刚需购房者入市，特别是因为出国人数减少，针对学区房需求增加。

从市场趋势看，上半年北京市场成交这是最近8年来的最高点，而且同比前几年上涨明显，基本都翻倍。即使对比调控前的2016-2015年也明显高位。

限竞房住宅进入尾声，明显推动了市场的成交活跃

北京楼市经过持续4年的低迷，在其他城市大涨的时候，北京在下调，水涨船高，北京市场在全球大放水的环境下，也逐渐企稳，楼市2021年创调控后新高，已经是必然。

但从经营贷严查等政策看，北京市场小阳春趋势明确，但过渡到盛夏可能性不大，市场整体供应量依然非常大，特别是2021年依然有2万套限竞房待售，整体市场预计见底企稳是主流趋势。

从分区域看，当下市场五环内价格上涨相对明显，但五环外，价格战依然明显，不论是新房还是二手房，五环外2021年很难看到上涨，特别是亦庄、顺义、房山，市场依然很难。但对于购房者来说，想在北京再见到房价明显下调，在2021年可能性不大了。最近虽然小阳春热度有变化，但倒退到倒春寒的可能性也很小。

数据很简单，那么数据背后也留下了很多悬念：

北京楼市2021年下半年10大悬念：

1：奥森one破百亿已经定局，但已经没有新增预售，幸福里有货值能不能下半年冲刺销冠？

2:2021年北京会不会出现2个百亿盘？

3：前20大销冠，只有9个限竞房了，基本已经没有新增货值全年会不会更少。珍惜限竞房。

4：过去几年的销冠项目中海一枝独秀，变成首开、华润、中海、金茂、金地、融创混战。

5：限竞房已经进入历史最后一年，累计入市接近10万套，预计还有1万套的潜在供应，整体上半年成交了1.6万套，按照正常网签速度，下半年限竞房网签会到2万套吗？

6：土地市场2021年上半年第一批集中供地房企分化，那么未来的2次集中供地，之前的企业会不会继续抢地？

7：从房价看，2021年北京房价已经见底，下半年会有恢复性反弹吗？

8：2021年上半年销冠项目中有3个10万+项目，下半年将入市多个优质项目，会不会继续井喷？

9：二手房北京上半年成交已经达到了11万套，按照正常趋势，全年20万套成为定局，到底会成交多少？

10：2021年下半年最大的悬念肯定是树村融创2块地何时入市？会不会成为北京最近5年的第一次万人摇？

话题：