2021年下半年，“咬牙买房”还是“尽快卖房”？-张大伟的财新博客-财新网

最近无论走到那儿，被问到最多的一句话就是今年到底能不能买房？有什么房子值得买？为什么会这样？原因很简单，很多人看到全国房价上涨的趋势并没有什么变化，而且最近的土地市场更是基本暴露了2021年下半年到未来一年楼市的趋势！

1：双集中下地价一毛钱没跌！

整体看，15个城市的平均地价同比上涨了20.3%，溢价率也上涨了5个百分点，市场的趋势如何一望可知。

重庆、深圳、厦门、杭州等城市的土地溢价率都超过了25%，整体看，楼市在2021年下半年乃至2022年上半年继续高位运行依然是趋势!

房地产市场短期看信贷，中期看信贷，长期依然看信贷。

2:拿地房企基本国企化，融创一枝独秀

2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。4月来已经有超过14家企业拿地过百亿.疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，特别是整体行情持续升温。

杭州土拍，仅前3家拿地房企，累计拿地额就达到365.5亿元，占首日总出让金的51%，比去年提高了19个百分点。这意味着，今年上半年近一半的地，被3家房企拿下了。

品牌方面，本土化房企则更有优势。此次参与杭州集中土拍并拿地的房企，主要是深耕杭州及周边的房企，比如滨江、融创、融信、祥生等。总体来看，这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好。

3：全年新建住宅市场成交额刷新18万亿是定局！

不仅仅是成交量创造历史记录，成交价格也明显上涨！

1—4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；拆分单月数据看，4月份单月商品房销售额高达1.5万亿，是历史上最好的一个4月份。

按照当下的楼市发展趋势，1-4月份的5.36万亿，预期2021年全年突破2020年房地产市场销售17万亿记录成为定局，如果疫情不出现变化的话，2021年全年房地产市场销售额超过18万亿将成为定局。

4：信贷数据如何？楼市会定向加息吗？

分析判断2021年下半年市场以及未来市场走势，就必须要看央行公布的信贷数据了：

3月末，个人住房贷款余额同比增长14.5%，比上月和上年同期分别低0.2和1.4个百分点。个人经营贷款同比增长24.6%，比上年同期高11.5个百分点。

4月，新增居民户贷款5283亿元，较上月少增6196亿元，较同期少增1386亿元。居民户短期贷款新增365亿元，较上月少增4877亿元，较同期少增1915亿元；

信贷数据依然是影响房价的第一要素，特别是经营贷和房贷。

5：那些城市的楼市依然会热？看土地市场

整体看市场，二手房数据，上涨最高的一线城市逐渐回落。

一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

年内全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导：这些城市基本都处于全国房价上涨前列，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

多城市在4月开启全面升级版房地产调控。各地打补丁，政策不断加码抑制楼市过热。

从50大城市看，年内累计卖地高达1.67万亿，同比上涨了27%。已经出现了5个千亿城市，38个城市卖地过百亿。

2021年下半年，该“咬牙买房”还是“尽快卖房”？

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。整体看，从土地市场角度看，2021年楼市销售会继续刷新记录。是不是支撑这一点核心看信贷政策。

1：买房看政策，政策看信贷，利率的最低谷已经在2020年年底出现，利率上行是趋势，社会资金成本肯定是上涨的。这种情况下，房地产市场上涨肯定会放缓，但是不是会扭转房价走势的核心还是看房贷利率会不会持续加息。

2：土地市场供应出现了变化，很多城市土地供应不限价趋势出现，从供应节奏看，2021年入市的不限价房会增加。双集中一毛钱地价没降低，所以大概率新建住宅买到依然就赚，特别是之前就明显上涨的城市。

3：调控政策的力度可以预期依然将是稳，特别是长江以北救市政策将多发，而长江以南房价上涨依然会明显快于长江以北。

这句话值得每年说一次：到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是大城市中心城区的物业。

未来半年的人民币升值趋势和通货膨胀趋势，将决定了优质物业的价值！

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