2021年北京限竞房真不多了，有房的还有谁？-张大伟的财新博客-财新网

这几天全国人民都是围观全国22城市井喷卖地，整体看：

截止5月24日，全国第一阶段集中供地基本告一段落，22个城市中已经有13个城市成交了第一批土地。合计包括北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京等城市。这12个城市第一批土地合计成交金额高达6674亿。

从平均溢价率看，13个城市里，最高的是重庆、深圳、厦门、杭州，都在20-30%。另外比较平稳的是北京等城市。

但需要注意的是13个城市并没有出现土地价格下调的现象：

以5月来全国热点城市的50宗高总价住宅地块为例，其中24宗地溢价率在20%以上，6宗地溢价率在10-20%，16宗地溢价率在10%以内，底价成交只有4宗。

截止日前，全国已经明确将在4-5月开启集中供应土地的城市有：

广州、北京、天津、杭州、无锡、南京,长春、合肥、济南、成都、郑州、苏州、厦门、徐州、长沙等城市。

首先：双集中卖地没有出现土地市场降温。

从平均溢价率看，12个城市里，最高的是重庆、深圳、厦门、杭州，都在20-30%。另外比较平稳的是北京等城市。

其次：房企明显分化

2021年初，整体房企拿地依然积极，特别是融资难度降低，经济全面复苏，资金相对宽松下，房企拿地积极性逐渐提高，多地再次出现高溢价率土地成交，土地市场热度持续提升。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次出现了提高。

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。4月来已经有超过14家企业拿地过百亿.疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，特别是整体行情持续升温。

回到北京，可以说北京房地产调控过去四年能在一线城市里做到唯一一个降价的主要原因是限竞房：北京的房地产调控力度和调控效果毋容置疑的秒杀上海、深圳、广州等城市。

但随着土地供应集中制，限竞房的作用将升级成“新型价格管控”，其实直白的一句话总结就是“房价依然不会大涨，但刚需的门槛将要太高了”

当时就提示过很多朋友，想买限竞房要抓紧了，特别是优质限竞房已经在肉眼可见的减少了，限竞房作为北京2017年出现的一个创新事物，可以说是北京过去4年房价下调的主要原因之一。

最值得买的限竞房基本都出现在2019年，可以说从南到北，甚至在二环都出现了几个很值得买的项目。

所以2021年，从土地供应结构开始，北京将从过去的刚需年，逐渐升级到“品质改善”，好房子必然会有一个相对合理的价格。但对于真的刚需来说，300万、400万想买一套五六环小三居的机会在未来将明显减少！

首先：看限竞房的库存还有多少？只有2万套了

1：北京限竞房入市有效库存只有2万套左右了

整体看，限竞房合计供应一共110个项目大约1200万平米，目前已经入市的有103个项目95459套，完成网签的有63279套，没有网签包括预定的有2.6万套，但其中有部分是购房者已经预定的，合计看，大约只有2万套属于还未销售的真实有效库存。

整体看，限竞房合计供应一共110个项目大约1100万平米，目前已经入市的有100个项目96245套，完成网签的有67874套，没有网签的有2.2万套。

2：北京还未入市的限竞房大约5000多套

从土地供应看，北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米，这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储，合计大约要入市1200万平米。现在已经入市大约103个项目1200万平米，也就是说，大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有5000套。其中四道口永外，基本不算库存，肯定秒光。

3：累计计算一下，北京限竞房数字上库存还有不到3万套，但如果剔除其中部分热点肯定秒光的项目，及已经预定等购房资格的项目，实际北京限竞房普通购房者可以买到的住宅已经不足2万套。

按照北京当下市场的去化平均周期，每个月销售限竞房大约在2500套左右，也就是说，北京限竞房如果在市场热度不变的情况下，去化时间只有10个月了。

最后伟哥简单的总结一下：

同类型城市房价都比北京贵，二线城市，看看杭州，南京，北京的房价除了学区房，已经是二线城市水平了。背后其实是购房的机会，错过了将来你会后悔。

1：限竞房短期同质同户型同价格同区域的井喷，形成市场开发商户型的定价踩踏，是过去北京房价能降低的最核心原因。但未来商品房住宅后，不可能再有这种现象。

过去你爱答不理的限竞房，已经进入的末期了，限竞房的存着让北京房价每年少涨了8%。基本是北京每年少卖地500亿以上。

2：整体从趋势看，限竞房的消失已经成为趋势，未来只有7个限竞房项目可能上市了，不限价项目将占据市场一半以上。2020年可以说是限竞房为主的最后一年，2021年限竞房将成为市场的辅助，2022年，限竞房将可能只剩六环外少量项目。

珍惜限竞房吧，错过这一波下一波的确要贵了，特别是对于想买89平米小三居的人来说，很可能未来将批量变成120平米左右的小四居了。

话题：