2021年：中国房地产18万亿+住宅均价历史破万/㎡-张大伟的财新博客-财新网

万众期待4月份的房地产市场数据，因为在2020年4月份市场基本走出疫情的影响，所以，4月份单月的数据不论是同比还是环比都非常重要！

1—4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1—4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长51.1%，办公楼销售面积增长20.0%，商业营业用房销售面积增长16.3%。商品房销售额53609亿元，增长68.2%；比2019年1—4月份增长37.0%，两年平均增长17.0%。其中，住宅销售额增长73.2%，办公楼销售额增长31.9%，商业营业用房销售额增长20.3%。

不仅仅是成交量创造历史记录，成交价格也明显上涨！

1—4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；

拆分单月数据看，4月份单月商品房销售额高达1.5万亿，是历史上最好的一个4月份。

按照当下的楼市发展趋势，1-4月份的5.36万亿，预期2021年全年突破2020年房地产市场销售17万亿记录成为定局，如果疫情不出现变化的话，2021年全年房地产市场销售额超过18万亿将成为定局。

出现2021年1-4月份中国房地产历史记录的主要原因有几点

中国作为唯一一个快速恢复经济的大国，经济复苏良好，使得居民购房全面恢复。但宽松的信贷政策下，房地产市场高位运行成为必然。但最近逐渐升级的调控开始抑制市场过热。

1：信贷整体宽松

2：调控政持续收紧，但部分城市出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控，但楼市依然属于高位运行状态。

3：疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨。

4：全国区域分化，特别是东部成为领头羊

其次：所有房地产市场数据均在继续复苏。

第三：2021年1-4月各城市卖地数据继续升温。

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。

累积看数据，截止日前，全国第一次集中卖地已经成交了385宗住宅地块，其中最高的杭州卖地高达1178亿，另外北京成交接近1110亿，合计数据看，全国已经超过有11个城市集中卖地，总成交金额在5147亿。

4-5月，全国热点城市第一轮井喷卖地开启，多城市有望单日破千亿，包括北京、杭州等城市，以及暂时未公布的上海等城市，预计未来1个多月，将出现井喷卖地的情况。一年卖3次地政策逐渐开始影响土地市场，3月各地土地市场供应减少，预计4-5月份可能井喷，土地价格依然高位。

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。4月来已经有超过14家企业拿地过百亿.疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，特别是整体行情持续升温。

杭州土拍，仅前3家拿地房企，累计拿地额就达到365.5亿元，占首日总出让金的51%，比去年提高了19个百分点。这意味着，今年上半年近一半的地，被3家房企拿下了。

品牌方面，本土化房企则更有优势。此次参与杭州集中土拍并拿地的房企，主要是深耕杭州及周边的房企，比如滨江、融创、融信、祥生等。

总体来看，这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企是利好。

总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。

第四：2021年调控政策井喷各地打补丁，政策不断加码抑制楼市过热

相比一季度的房地产调控，2021年4月的房地产调控全面升级！

在房价全面上涨的影响下，全国房地产调控政策井喷，4月份最主要的核心特点是：住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成特点，另外针对学区房的政策在4月最后一天开始全面升级！

叠加各地不断出现的土地新规、住建部的约谈、市场监管加码，累积数据，4月单月房地产调控刷新年内新高记录，达到了51次，累积看（3月份， 48次， 2月份 45次， 1月份42次。）年内累积房地产调控调控次数高达186次！

第五：整体看，2021年房地产市场销售额和销售面积刷新记录成为定局。

全国商品房住宅市场的均价也将历史首次站稳1万大关。

二手房下调城市有所增加，14个城市下调，54个城市房价上涨

简单计算全国70大城市中有83%的城市房价在4月份出现了上涨，这可以说是70城市统计数据中的高位，但随着调控的加码，二手房市场逐渐开始退烧。

其次：一线城市上涨逐渐熄火，调控政策力度加强

整体看市场，二手房数据，上涨最高的一线城市逐渐回落。

一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

年内全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导：这些城市基本都处于全国房价上涨前列，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

多城市在4月开启全面升级版房地产调控。各地打补丁，政策不断加码抑制楼市过热。

第三：市场分化继续，一线城市二手房价格开始熄火

1：一线城市继续成为2021年开年房价上涨龙头。

1-3月份这一趋势加速，在最代表市场真实情况的二手房数据里，12月份北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

1月份变成了深圳环比上涨1.7%，广州环比上涨1.4%，上海上涨1.3%，占据了全国前三。北京为全国第八。二手房涨幅放大0.7个百分点。

2月份虽然涨幅有所放缓，但北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。

3月份北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。其中深圳房价涨幅放缓是因为二手房全面限价，指导价影响了高价二手房信贷，短期抑制了房价数字。

4月份深圳二手房价格开始持平！

出现全国性的一二线城市二手房价格上涨的核心原因是因为包括：

1：疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

3：一线城市经营贷进入楼市，刺激市场活跃

4：市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

目前看虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，信贷政策处于逐渐收紧中，预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续，2021年小阳春依然在持续中。

预测2021年上半年：房价继续微涨，过热城市调控加码维稳

从全国市场看，2021年小阳春已经出现，整体趋势看预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市有已经成为一季度房价上涨龙头，但包括深圳、上海这些上涨龙头开始强监管二手房价格、经营贷，后续市场有望逐渐平稳。

但整体看，在当下市场大环境下，上涨依然是主流，2021年，中国房价有望历史首次站稳18万亿+住宅均价突破万元/㎡。

统计局数据：2021年中国房地产市场量价都将刷新记录。

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