4月16日，统计局官方公布了2021年一季度全国经济“答卷”，很多人除了关注GDP之外，肯定更关注房地产数据。

首先看销售额：

 

1—3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年1—3月份增长20.7%，两年平均增长9.9%。其中，住宅销售面积增长68.1%，办公楼销售面积增长34.4%，商业营业用房销售面积增长24.9%。商品房销售额38378亿元，增长88.5%；比2019年1—3月份增长41.9%，两年平均增长19.1%。其中，住宅销售额增长95.5%，办公楼销售额增长44.0%，商业营业用房销售额增长25.8%。

1—3月份，商品房销售面积36007万平方米，同比增长63.8%；比2019年1—3月份增长20.7%，两年平均增长9.9%。

 

拆分单月数据看，3月份单月商品房销售额高达1.9万亿，是历史上最好的一个3月份。

 

出现2021年一季度中国房地产历史记录的主要原因有几点

 

中国作为唯一一个快速恢复经济的大国，经济复苏良好，使得居民购房全面恢复。但宽松的信贷政策下，房地产市场高位运行成为必然。但最近逐渐升级的调控开始抑制市场过热

 

1：信贷整体宽松2021年一季度人民币贷款增加7.67万亿元，同比多增5741亿元。分部门看，住户贷款增加2.56万亿元，其中，短期贷款增加5829亿元，中长期贷款增加1.98万亿元；

 

3月末，个人住房贷款余额同比增长14.5%，比上月和上年同期分别低0.2和1.4个百分点。个人经营贷款同比增长24.6%，比上年同期高11.5个百分点。

 

2：调控政策虽然在下半年有所收紧，但从全年看，宽松是主流，人才政策井喷，部分城市出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。年内超过100个城市降低了落户标准，这些政策都增加了购房需求。最近虽然一二线城市逐渐开始收紧调控，但楼市依然属于高位运行状态。

 

3：疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨。

 

4：全国区域分化，特别是东部成为领头羊，1—3月份，东部地区商品房销售面积15347万平方米，同比增长74.3%；销售额22807亿元，增长1.02倍。

 

除了销售额上涨迅速外，房价上涨也非常明显：

 

据测算，3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

 

整体看2021年3月房价现象，一二线城市房价上涨依然是主流现象，新建住宅只有6个城市下调，二手房只有9个城市环比下调。

值得注意的是全国新建住宅70大城市中62个城市房价上涨，二手房70个城市中58个城市上涨，简单计算全国70大城市中有87%的城市房价在3月份出现了上涨，这可以说是70城市统计数据中的普涨纪录。

 

一线城市二手房平均环比依然上涨1%，北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。其中深圳因为全面二手房限价，所以统计数据出现了明显的涨幅放缓。实际依然高位运行。

 

年内全国已经有13个城市被住建部不同程度约谈督导：这些城市基本都处于全国房价上涨前列，广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。

 

累计看，2021年截至日前4月上半月，年内，房地产调控已经超过150次。从住建部到银保监会到上海、杭州、无锡、海口等城市开启全面升级版房地产调控。各地打补丁，政策不断加码抑制楼市过热。

 

1：一线城市继续成为2021年开年房价上涨龙头。

 

1-3月份这一趋势加速，在最代表市场真实情况的二手房数据里，12月份北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

 

1月份变成了深圳环比上涨1.7%，广州环比上涨1.4%，上海上涨1.3%，占据了全国前三。北京为全国第八。二手房涨幅放大0.7个百分点。

 

2月份虽然涨幅有所放缓，但北京、上海、广州和深圳分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。

 

3月份北京、上海、广州和深圳分别上涨1.4%、1.1%、1.4%和0.4%。其中深圳房价涨幅放缓是因为二手房全面限价，指导价影响了高价二手房信贷，短期抑制了房价数字。

 

出现全国性的一二线城市二手房价格上涨的核心原因是因为包括：

 

1：疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

 

2：上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

 

3：一线城市经营贷进入楼市，刺激市场活跃

 

这一轮楼市2020年市场翘尾到2021小阳春核心原因是信贷政策，特别是经营贷入楼市有关。

 

2021年一季度人民币贷款增加7.67万亿元，同比多增5741亿元。分部门看，住户贷款增加2.56万亿元，其中，短期贷款增加5829亿元，中长期贷款增加1.98万亿元；

 

3月末，个人住房贷款余额同比增长14.5%，比上月和上年同期分别低0.2和1.4个百分点。个人经营贷款同比增长24.6%，比上年同期高11.5个百分点。

 

4：市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

 

目前看虽然各地政策加码，但供应量短期很难增加，信贷政策处于逐渐收紧中，预计一线城市房价上涨的趋势将依然持续，2021年小阳春依然在持续中。

 

其次：3月房价上涨幅度有所抑制，上涨依然是主流

 

从全国70大城市房价数据看，12月新建住宅有42个城市城市房价上涨，处于疫情控制后的低位。1月出现了明显反弹，上涨新房城市高达53个。2月为56个城市

 

2020年12月的二手房70城市房价数据，上涨城市38个，1月高达49个城市。2月为55个城市3月高达58个。

 

从热度城市看，变化非常快。整体看，随着房价的上涨加速，新一轮调控政策在4月继续升级。房价大部分城市上涨的趋势不变，小阳春已经开启。

 

第四：年内13城被约谈，一季度房地产调控超过135次

 

广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌。被约谈

 

3月份，房地产调控政策次数高达48次， 2月份各地房地产调控井喷，单月房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次，年内累计房地产调控政策次数高达135次！

 

2021年一季度房地产调控政策井喷，住建部约谈、整顿中介、经营贷、土地供应成特点。

 

经营贷是这一轮楼市明显上涨的主要原因。

 

经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。

 

在经营贷利率3-4，按揭贷款利率5-6，利差高达2个点，而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。

 

这一轮房地产调控的市场原因是因为房价明显上涨，特别是一二线城市房价上涨成为市场主流，从调控政策看，从部委到地方，住建部已经督导多城市，包括杭州、无锡等城市在督导下发布调控政策，本轮房地产调控是从上而下的房地产调控。

 

第五：预测2021年上半年：房价继续微涨，过热城市调控加码维稳

 

从全国市场看，2021年小阳春已经出现， 整体趋势看预计2021年上半年房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。一线城市有已经成为一季度房价上涨龙头，但包括深圳、上海这些上涨龙头开始强监管二手房价格、经营贷，后续市场有望逐渐平稳。

 

整体看，3月份很可能是这一轮房价上涨的高峰期，随着住建部约谈多城市的加码调控，4月份房价涨幅有望放缓。但上涨依然是主流。