打不死的“学区房”-张大伟的财新博客-财新网

学区房这个话题可以说是2021年最热的话题：不仅仅是民生话题，更跨界到了教育、房地产。

4月13日下午，安徽铜陵市铜官区公布了该区义务教育阶段部分学校进一步加强学位管理工作情况。据悉，按照铜陵市教体局要求，铜官区区委区政府决定，自2021年秋季招生入学开始，在该区部分学校进一步强化学位管理，实行学区内同一套住宅小学6年内、初中3年内只为产权所有人一户家庭适龄儿童少年提供学位的政策。

上海市出台高中招考新政，市实验性示范性高中将拿出其招生计划数的50%~65%，直接分配到区、分配到校。这意味着，上海将最优质的高中学位，拿出六成左右给各区、各学校进行分配。

不论是深圳北京上海这样的一线城市，动辄20万一平米，还是三四线城市几千块一平米，学区的概念成为了市场普遍关注点。

《新华每日电讯》以题为《长春“名校环城”：学校批售牌子，房企赚足票子》的深度调查报道，揭开了一批挂牌名校的内幕。

“学校没盖，名声在外”

“房子没住，就可入读”

“除了学校，没啥配套”

“名校冠名，一挂就灵”

……

学区房是如何产生的？当下的学区房调控政策真能打击学区房价格吗？学区房还值得买吗？希望这篇文章能给你一点有用的建议！

第一：了解一下学区房这个概念：

百度关键词过亿的收纳，可见这个事物的确全民关注，学区房是房地产市场的衍生品，教育资源垄断导致阶层固化的结果，也是现代教育改革的主要阻碍。

学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。

第二：学区房也是房，学区房只是房产中的一类。

学区房也是房子，大部分时候都是房子都涨的时候，学区房多涨一点，大部分房子都跌的时候，学区房少跌一点。房地产调控也影响学区房，学区房的价格也看银行信贷，

而且相比普通房产，学区房基本都属于改善型刚需，在当下按揭贷款的政策里，学区房受到的影响最大，二套房贷款大部分一二线城市都比刚需首套房贷款要严格很多，为什么还能火？

很简单，经营贷推动了学区房的需求，而且相比其他物业，针对学区房刚需，更意愿承担贷款。所以2020年来的这一轮学区房高峰，是出现在房地产调控未宽松，但经营贷入楼非常宽松的大背景下。

这一点如果抑制不住，学区房会继续涨价。

第三：学区房的改革唯一办法是增加投入，让产业均衡让优质资源增加。

当下教育的改革方向是错误的。

大部分学区房都分布在高校或者政府部门周围。

学区房！中国式中产家庭不得不接受的一个泡沫。学区房现在已经变成了全国中产家庭的标配，可以没有LV新款包，有这个城市的户口，而没有一个在这个城市数得上的学区房，这大概率是代表在这个城市混的不咋地。

学区房变成了面子工程！所以每年都有两次学区房爆炒热：

1：每年入学的时间，基本都在3-4月前后。动辄爆发出天价也基本在这个时间。因为如果不在5月1日前办好手续落户，当年是肯定不能入学了。

2：中高考时间，考好了，学区房涨价，考砸了学区房跌价。

过去对于中产家庭还有一个高考教育的替代品，走海外教育。但众所周知的疫情，起码在未来几年，肯定有大量的家庭会回归国内高考。这种情况下，高考很大程度上就成了是否成才的唯一标准。

武功再高，也怕菜刀；素质再高，还得高考！高考就是应试教育的终极考验，你素质教育搞得再好，最后还得在应试教育独木桥上走一遭。这就是矛盾的地方。

全北京、全中国其实都是学区房，因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上，只有一流一类、一流二类、二流一类才能称为学区房。当然现在有些9年直升的初中不错的，也可以说是学区房。

学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入，从全国看的确存在非常明显的高考下的不均衡现象。

学区房的出现，其实是在不增加教育资源的情况下的一个公平游戏规则。教育焦虑产生的很大一个原因是我们不喜欢和变化相处。

大家最喜欢的就是，告诉我这么做，我孩子这个问题就解决了；告诉我买下这个学区房，我孩子上好学校问题就解决了；告诉我进入这个好学校，就能直升高中部。用不变的思维去应对变化的日常，那么我们势必就会焦虑。

价格是筛选人群的最好工具，学区房和教育是中国如何资源配置的问题。

学区房的改革当下并不是做大蛋糕，而是想办法让买不起学区房的人不要骂。这其实方向错误了。

第四：未来20年解决不了学区房的问题

只要高考，那么升学就是战斗，全程不敢松懈。家长们都希望自己的孩子能够考到好的学校去，否则去了渣校，可能就是提前被淘汰。因此娃的压力，家长的压力是完全不可同日而语的。

各大城市对于学区房的调控手段，主流有四种：「多校划片」「名额分配」和「公民同招」「六年一位」。实际教育部门做不到稀释优质教育资源，或者做到多增加优质资源。所以措施只能治标不治本。

没有变的最大原则“就近入学”

入学公平性其实只有2个办法，要么是只看分数，要么是只看房本。

小学阶段是不可能只看分数，这就必然会出现房本价值提高，所以从先天看，学区房就必然存在。

学区房的问题核心是教育资源不富裕，导致房价上涨过程中，学区房成为龙头，这些学区房调控政策，只是稀释学区房资源的价值，但很难影响根本

最近一年多的特殊情况加速了学区房的上涨

1：疫情导致的教育需求回流，出国难度加大，使得大部分家庭考虑国内教育，这部分基本都属于学区房的意向购房者。不论是北京的西城海淀还是上海深圳，大学区房新购房者中很大部分比例是过去考虑出国上学人群。

2：二胎导致的教育资源紧张，对于独生子女，一个孩子，大部分二胎家庭，认为2个孩子享受教育资源，相当于20万一平米的房价变成了10万一平米。这几年井喷入学，放大了市场需求。

3：教育资源不均衡在放大，相比过去几年各种名校分校遍地开花，在经过几年运转后，市场发现，这些所谓的名校都是假的，不论是生源还是教育资源都非常差，只有一个牌子，导致了市场需求的回流，开始集中抢优质资源，名校本校。最典型的比如全国遍地的人大附之类分校。

4：社会发展的原因，阶层分层，过去的扩招发展到今天，普通学历价值不高，而很多之前通过考试进入城市的人群成为学区房的主流需求，对知识定价更看重。

5：整体信贷市场的宽松，也导致了学区房贷款的难度降低。击鼓传花，文化传统，都让买了学区房将来再变现非常容易，所以相当于1000万一套的学区房并不是消费品，成了中产阶层标配。

6：买学区房的人没亏过，示范效应

买了学区房用1000万给子女成才多1%的可能性，非常值。将来还能变成1200万。

聊了这么多，其实结论很简单，犹豫买不买学区房的人，都是买不起的。

话题：