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憋了四年的北京楼市，在2021年终于有了“小阳春”，虽然因为全国最严格的经营贷调控，3月下半月没有继续冲高，但整体看，整体数据依然刷新了调控后的历史高点：
昨天二手房网签单日高达995套，按照正常的趋势，30-31日，两天有望继续在单日900套依然，在3月1-29日，北京二手房住宅网签已经达到了19463套，如果再加上2000套左右，打破2020年12月创造的调控后20944套二手房高点记录已成为定局。
整体预计，2021年3月全月，北京二手房住宅成交有望达到2.14万套，创造最近48个月的最高。
从季度数据看：二手房2021年一季度，有望达到5.2万套。在还有月末2天工作日的情况下，网签累计住宅套数4.98万套，整体看，虽然很难超过2020年4季度的5.25万套，但预计5.2万套的成交量，依然是最近几年最高的一个开年。
而且最近半年数据累计二手房网签住宅高达10万套，这也是最高的一次“小阳春”
一季度份整体楼市相对活跃，市场数据看，刷新了调控后的新高，原因很简单：
1：北京市场属于全国一二线城市最稳定的楼市，购房杠杆难度最大，这种情况下，市场不太可能出现高温。但全国的信贷供应井喷，特别是经营贷等购房，在学区房等依然有所体现。
2：从调控政策角度看，2-3月份北京持续重申一旦市场过热就会调控，这也抑制了市场的过热，当下北京楼市处于市场的暖冬，远远未到小阳春。
3：从北京市场的供应看，一季度供应相对减少，也是出现成交量环比下调的原因，库存可售住宅数量，当下只有6.7万套，也是最近一年多的最低点。虽然市场热度不如上海深圳等城市，但北京也在调控下调3年多后基本企稳见底。
全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。市场供应结构出现变化，不限价项目建设，成交均价逐渐企稳，大部分地块不限价，刚需购房者入市，特别是因为出国人数减少，针对学区房需求增加。
除了二手房住宅高位，新建住宅市场成交也明显活跃：
从市场趋势看，一季度累计成交新建住宅网签达到了1.23万套，这是最近8年来的最高点，而且同比前几年上涨明显，基本都翻倍。即使对比调控前的2016-2015年也明显高位。
限竞房住宅进入尾声，明显推动了市场的成交活跃。销冠奥森ONE网签已经高达58亿，岚山接近30亿，另外幸福里21亿，华樾国际16亿，亦庄橡树湾15亿，在销冠榜单前十厘米，7个限竞房，基本都是热销项目，也有包括幸福里、亦庄橡树湾、东三金茂府几个不限价住宅项目。
从整个市场看，小阳春下，限竞房逐渐去化加速，特别是供应非井喷区域，限竞房的性价比越来越高。
2021年一季度北京供应限竞房2845套，网签成交6934套，累计看。限竞房供应已经高达9.5万套，和整体已经入市的限竞房住宅土地合计为11-12万套左右，也就是说限竞房如果土地供应不明显增加，限竞房未入市库存只有2万套左右，另外还有2.6万套的积压库存，限价地合计1200万平米，大约12万套，只有大约4.5万套未售。
限竞房已经进入下半场，其中除了房山青龙湖、顺义新城、及其他偏远郊区外，限竞房已经进入快速去化期。
简单的总结一下：
北京楼市经过持续4年的低迷，在其他城市大涨的时候，北京在下调，水涨船高，北京市场在全球大放水的环境下，难免不湿鞋，楼市2021年创调控后新高，已经是必然。
但从经营贷严查等政策看，北京市场小阳春趋势明确，但过渡到盛夏可能性不大，市场整体供应量依然非常大，特别是2021年依然有4万套限竞房待售，整体市场预计见底企稳是主流趋势。
从分区域看，当下市场五环内价格上涨相对明显，但五环外，价格战依然明显，不论是新房还是二手房，五环外2021年很难看到上涨，特别是亦庄、顺义、房山，市场依然很难。但对于购房者来说，想在北京再见到房价明显下调，在2021年可能性不大了。最近虽然小阳春热度有变化，但倒退到倒春寒的可能性也很小。
建议最近有购房想法的，如果是买限竞房和刚上市价格定价便宜的不限价商品房，抓紧点，水涨船高。想买学区房的可以到5月底看看，毕竟经营贷查的主要影响这一批人，可选余地多了，但想看到跌，除非开始加息，否则在资金面依然宽松的大环境下很难。
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