劈死“经营贷入楼”的雷，会从三部委“防止”开始吗？-张大伟的财新博客-财新网

昨天很多人都在关注：中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知：

《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》要求银行业金融机构加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核。

通知要求，各银保监局、地方住房和城乡建设部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

很多媒体都在分析，但其中大部分都不了解具体情况，其实“经营贷入楼”严查已经一年，但结果可能是不乐观，所以才出现了这个政策：

1：最近各地自发的调查，应该是不被部委认可，所以才有必要加码政策

中国人民银行广州分行和广东银保监局公布的数据显示，经排查，截至3月16日，发现广东辖内（不含深圳）银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。其中广州300户。

深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。

上海银保监局表示，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，存在贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。

北京辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中，部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。

在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。

也就是说北京一个城市发现的经营贷数据是3.7亿，是其他所有城市的总和。

深圳作为最早被媒体报道经营贷泛滥的城市，调查出5000万，的确让市场大跌眼镜。另外，包括上海、杭州等城市结果难产，所以几部委的新政策应该是针对这一现象。

2：政策严吗？

防止:防止，防备制止。指的是事先行动或做好准备以阻止某事的发生或可能发生某事的成功。

也就是说，三部委的新政策，主要针对的是之后，而不是之前，这基本就明确了政策力度：

这也避免了对之前包括银保监会主席的讲话：

郭主席说：

去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。

同时在开场介绍情况的时候，念到这句话特别加重了语气：

全年新增制造业贷款2.2万亿元，超过前5年总和。

如果各地真严查2020年的经营贷，是不是让郭主席的讲话＋了疑问，到底房贷是被置换了，还是涨幅减少了？

2021年经营贷小微贷款要涨30%，所以总量还是会涨。

3：治标不治本！

在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1-3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。得不偿失。

但在2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。

经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。

针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

但只要利差存在，任何政策都只能治标不治本！

在经营贷利率3-4，按揭贷款利率5-6，利差高达2个点，而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。

同样贷款300万，购房按揭贷款要比经营贷利息少82万！

另外，经营贷泛滥最大的影响还是歧视刚需，大部分经营贷都适合投资购房，而且基本集中在改善与豪宅，所以这一轮楼市火热明显从中高端市场开始。2020年2季度开始，从深圳、上海、杭州，都是从中高端物业开始突然火爆。

因为巨大的利差存在，银行为了躲避经营风险，利率低的经营贷必然寻找风险低的投放对象。而对于房地产来说，2021年市场走势核心还是看经营贷的调控力度，力度大市场就跌，力度小市场就涨。

经营贷入楼的根本原因是2个点的利差，对于商业银行来说，风险大的经营贷款利率低，而风险小的按揭贷款利率高，自然就出现了搬家。如果不拉平经营贷与按揭贷款利差，那么经营贷入楼是管不住的。

话题：