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2020年以来，经营贷违规流入楼市的现象明显抬头。在上海、广州、深圳等地，“过桥融资、全款买房、套取经营贷、还掉过桥融资”，一些银行、资金中介、房产中介提供的服务可谓“面面俱到”。作为扶持中小企业发展的金融产品，经营贷已存在多年，为何这两年出现异化，甚至成为楼市过热的推手？
其实原因很简单，银行自己又是裁判员又是运动员！
让裁判员查自己的结果，体现了各地楼市调控的力度：
中国人民银行广州分行和广东银保监局公布的数据显示，经排查，截至3月16日，发现广东辖内（不含深圳）银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。其中广州300户。
深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果：已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。
上海银保监局表示，上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，存在贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。
北京辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中，部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。
在银行自查基础上，北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。
也就是说北京一个城市发现的经营贷数据是3.7亿，是其他所有城市的总和。
1：广州的房价上涨远低于深圳、上海，所以从逻辑上，利用经营贷买房的人数肯定少于深圳、上海。
看最近3个月的房价数据，广州二手房12月环比上涨0.7,1月份环比上涨1.4%,2月份环比上涨1%。基本都低于深圳、上海，特别是同比涨幅，广州只有9.8%，而深圳涨幅高达16%。
现在看，房价上涨明显较低的广州发现了这么多，深圳、上海如何办？
从银行的信贷大数据看，上海、深圳的经营贷投放量，要远超广州北京，那么在北京广州炸雷后，房价上涨更高的上海、深圳如何办？
各地的经营贷调控政策如何落地？
1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(沪银保监通〔2021〕6号。明确提及要是2月底完成，3月已经过去半个多月，目前还没有任何消息。
伟哥简单的总结一下：
在2019年之前，购房是不太可能用经营贷的，因为无利可图。经营贷一般1-3年归本，利率远远高于按揭贷款。这种情况下，大部分人不会用经营贷买房。得不偿失。
但在2020年，因为特殊政策，经营贷周期越来越长，利率远远低于按揭贷款，所以不论是购房者还是银行，都有了动经营贷入楼的心思。
经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有很大的关系。从银行角度来说，经营贷的风险相对而言是高于按揭贷款的，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以在银行的执行层面就出现了动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。
针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归到它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。
在经营贷利率3-4，按揭贷款利率5-6，利差高达2个点，而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。
同样贷款300万，购房按揭贷款要比经营贷利息少82万！
另外，经营贷泛滥最大的影响还是歧视刚需，大部分经营贷都适合投资购房，而且基本集中在改善与豪宅，所以这一轮楼市火热明显从中高端市场开始。2020年2季度开始，从深圳、上海、杭州，都是从中高端物业开始突然火爆。
因为巨大的利差存在，银行为了躲避经营风险，利率低的经营贷必然寻找风险低的投放对象。而对于房地产来说，2021年市场走势核心还是看经营贷的调控力度，力度大市场就跌，力度小市场就涨。
北京查出来接近4个亿，这是给深圳、上海、杭州，这些楼市热度远远超过北京的城市一个巨大的难题！
我知道你在说谎，你也知道自己是说谎，你也知道我知道你在说谎，我也知道你知道我知道你说谎，但是你依然说谎！
这就是当下房地产调控的真相！
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