论郭主席“狠话”对2021年房地产的利空VS利好-张大伟的财新博客-财新网

伟哥不是房地产的看涨派也不是看跌派，只坚信一句话：房地产市场短期看政策。中期看政策，长期看政策。只要想调控，房价肯定跌，所以今天继续分析昨天很多人分析的政策背后。

房地产调控的核心是看金融信贷，管住了信贷房价肯定跌，会管吗？

昨天郭主席的发布会讲话关注度很高。100分钟的发布会，信息量很大，成功的把股市干绿了。

对于房地产市场，更是万众瞩目，大家都围观了郭主席的“狠话”，各路媒体如获至宝，如果不联系上下文，只看这几段话，的确非常狠。

一：灰犀牛问题

“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强

我也说到“灰犀牛”问题，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。”

分析这段话，如果第一次说，那么非常值得关注，但分析一个领导的讲话，必须要看看他在这个职务上一贯的表态。

郭主席是银保监会主席，2005年3月-2011年10月任职建行，2017年2月至今一直监管银监会、银保监会。

那么2017年开始：在2017年3月，刚从山东返回金融街，第一次在国新办的发布会，他就严厉批评房地产金融化的问题。

房地产金融确实是很重要的一个组成部分，银行贷款大概1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款，在大家谈到的金融风险里面，房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险，所以我们银行业对这个事情非常关注，也非常认真地进行分析。

……最近一两年比重很高，去年新增贷款里将近一半是房地产贷款，其中个人住房按揭贷款就占了很大一部分，是我们审慎关注的领域。居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，但是这样一个增速需要引起我们的关注。

2019年的陆家嘴金融论坛，他继续批评房地产金融相关问题，主要指向住户部门的杠杆率上升得过快：

必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

到了去年8月在求是杂志的文章，他提出“灰犀牛”的判断：

房地产金融泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。

简单的总结一下，也就是说，郭主席对房地产讲狠话已经是多年持续一贯。所以昨天的讲话是不是利空，与讲话内容无关，还需要观察，下一步的房地产调控。

二：房地产贷款增速放缓！

郭主席昨天说：

去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。

同时在开场介绍情况的时候，念到这句话特别加重了语气：

全年新增制造业贷款2.2万亿元，超过前5年总和。

很多人只关注到了这些语句，但没有分析一下内容。

1：这是成绩，所以最近很多城市核查2020年经营贷入楼市的事，就会最多只查新增，针对2020年的贷款，不会有什么变化了。

2020年房地产贷款增幅11.7%，所有贷款增速12.5%，如果有4000亿其他资金进入房地产，就意味着房地产贷款还是超过了市场平均。

2020年全年，我国人民币贷款增加19.63万亿元，同比多增2.82万亿元。2020年12月末，我国本外币贷款余额178.4万亿元，同比增长12.5%.

2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。

央行公布2020年金融机构贷款投向统计的报告，其中指出人民币房地产贷款增速实现连续29个月的回落，而住户经营性贷款则在加速增长。2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速较上年末高出7.5%；全年增加2.27万亿元，同比多增1万亿元。

2：注意了，制造业贷款2021年依然不会太过收紧。

2021年数据：1月份人民币贷款增加3.58万亿元，同比多增2252亿元。分部门看，住户贷款增加1.27万亿元，其中，短期贷款增加3278亿元，中长期贷款增加9448亿元；企（事）业单位贷款增加2.55万亿元，其中，短期贷款增加5755亿元，中长期贷款增加2.04万亿元，票据融资减少1405亿元;非银行业金融机构贷款减少1992亿元。

2020年数据：1月份人民币贷款增加3.34万亿元，同比多增1109亿元。分部门看，住户部门贷款增加6341亿元，其中，短期贷款减少1149亿元，中长期贷款增加7491亿元；

3：简单的总结一下：

昨天的郭主席讲话，是3月大会前的一次例行讲话，针对房地产的内容并未出现重磅，内容、词语都和之前四年接近。整体看，房地产政策取向依然是抑制非理性上涨，平稳为主。

反而是针对2020年房地产贷款降低的成绩肯定，这几个字代表了，最近上海、深圳、杭州、北京严查的经营贷入房可能要松一口气了。

话题：