2021年，牛年春节后楼市“小阳春”还有戏吗？-张大伟的财新博客-财新网

时间过的飞快，牛年春节假期已经过去了，今天是牛年第一个工作日。2月因为是春节月，所以工作日少，但在过去的半个多月，整体楼市调控密集，很多人已经开始牛年第一个工作日，对于房地产来说，牛年2021年会有小阳春吗？春节后会有一波往年的行情吗？

2月上旬，各地房地产调控再次密集，上旬10天时间，杭州、北京、深圳、江苏、江西、上海连续出手！从2月1日到2月10日，短短10天时间，不管是深圳、上海这样的超一线大都市，还是江西这样的中部省份，江苏连云港这样的三四线城市，都发布了不同力度的房地产调控政策：

2月3日，江西住建部门发了一个“双检查”的通报，对32家房地产开发企业及8家房地产中介机构进行通报并暂停网签。江苏连云港房产中介倡议书。严禁哄抬房价及鼓动提高委托价格。

整体看，2月上旬，各地房地产调控超过20次，1月累计发布房地产调控政策超过42次，2021年各地房地产调控累计已经高达62次。

首先：春节期间因为各地网签系统暂停，所以数据缺失，但2021年是最近多年历史上第一个就地过春节年份，人口流动减少，一二线城市楼市相比往年的春节假期0成交量，2021年的春节，大部分项目都开门迎客，所以成交量刷新了春节期间的历史记录。

以北京为例，全市超过60个项目春节不打烊，二手房门店也大部分正常看房，因为不出京，很多购房者也利用春节假期看房，大部分售楼处接待客户数量都和平时周末接近，这也是历史上第一次出现了春节长假购房者井喷的现象。

从成交情况看，初三后，不完全统计全市每天都有超过100套二手房成交，相比往年的冰点，也体现了市场的活跃。

其他一二线城市成交量也接近，而且相比往年很可能要到3月市场才走出春节月，2021年2月有望工作日快速恢复市场成交量。

其次：相比2020年春节后的全民封闭，市场冰冻，2021年春节楼市延续了2021年1月份的高位运行，整体看，各地楼市成交量同比上涨明显。

2021年楼市实现了开门红。

第三：相比一二线城市的活跃，2021年的三四线城市返乡置业潮相对冷清，虽然相比2020年的疫情也有所好转，但整体看，相比正常年份，2021年春节返乡置业成交量锐减3成以上。而且从趋势看，三四线置业市场逐渐饱和。

第四：从春节后市场看，影响市场最大的因素是当下的市场调控政策力度。

最近房价上涨的3大原因+4大龙头城市。

这一轮楼市火爆有3大引擎：打新带来的套利投资客+疫情导致的学区回购潮+银行企业贷与按揭贷的巨大利差.这3大原因集中体现在深圳、杭州、上海、南京，所以这些城市房价上涨是最近的4条龙头。

当下这些城市出台了一些政策调控，调控政策让参与套利的人少一点，对于市场来说影响微弱。大概率春节后还有一轮恐慌性上涨，倒逼调控全面升级。2021年房地产调控政策集中在租赁政策收紧、打新秩序、增值税、房地产市场乱象等

摇号打新是这一轮热点城市的主要标志，降低打新房源的投资属性是最能影响当下市场的政策。杭州、上海和深圳楼市已经彻底金融化，打新潮导致的套利群体里成为市场主流。这种情况下任何调控政策想有效越来越难。

四个一线城市和杭州等城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1：疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。

4：市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

第五：经营贷政策是当下最核心政策

整体看，2021年1月份，央行数据显示，房地产贷款不仅没有收紧，甚至还在放松，第一次单月突破9000亿，也吻合了市场房价上涨的现状。

媒体报道银行的贷款红线整体看，过度夸大了市场情况，实际只有少数城市少数银行，因为贷款需求井喷，而延缓了发放贷款的时间，实际目前看，房贷40%红线，对于市场并无影响。

房地产市场调控核心看银行，银行的信贷额度决定了市场走势，目前看，房地产贷款额度宽裕，房地产市场也很难看到调整的趋势。什么时候银行房贷收紧，严查经营贷，才可能看到市场出现拐点。

整体看，当下热点城市房地产调控都提及了经营贷入市的问题，而这也是上海、深圳、杭州等城市年后市场最关注的政策，大部分城市都明确了调控以自查为主，经营贷因为利差大审批宽松，成为替换按揭贷款的改善投资加杠杆工具。

2021年春节后热点城市的热度主要看经营贷的调控力度。整体看，预计市场在一系列调控政策打击下，会保持平稳，继续高烧的可能性降低。

热点城市土地市场依然活跃，截止2月17日全国已经有14个卖地百亿城市。2020年年同期只有6个城市。

说了很多，简单的总结一下：

首先：2021年牛年春节后，楼市各地走势的核心还是看央妈，有没有肉吃还是要看央妈货币政策是否转向。

2月18日开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对今日MLF到期的续作），利率为2.95%，与此前一致。此外，央行开展200亿元逆回购操作。因今日有2800亿元逆回购到期，当日实现净回笼2600亿元。

如果后续资金面持续维持收紧，那么小阳春肯定不会出现。但大概率依然会宽松。

其次：这一轮房地产调控效果和力度都看“经营贷”，这一轮各地楼市以深圳、上海、杭州、南京等城市为典型的火爆行情，虽然都出台了调控政策，但基本都是约束摇号打新难度，衍生出了代持，核心是炒房的资金来源没有被影响。经营贷数据只要高位，楼市肯定小阳春，也就是只要看到各地公布的央行居民户和企业中长期贷款数据同比上涨，2021年小阳春就会持续，如果收紧，就肯定没有小阳春。

第三：对于普通人购房选择来说，2021年大涨可能性不大了，但微涨依然是大概率事件，毕竟2021年1月份居民户中长期贷款刷新历史记录，首次接近万亿。

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