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“约谈”VS“万人摇”,2021牛年楼市还敢暴涨吗?

最近房地产各地政策密集,2021年来,房地产调控政策出现了密集发布的趋势,1月来,累计发布房地产调控政策超过42次,特别是最近几天,各地政策密集,约谈自媒体成为了很多城市的统一举措。
 
但市场并不买账,万人摇依然在几个城市的政策后出现了!
 
2月6日,杭州世纪大摇号尘埃落定,18个红盘和热盘摇号结束,其中,12个项目的中签率在20%以下,建发金辉紫璋台1224套房源,吸引了10795户家庭登记,滨江君品名邸416套房源吸引了9747户家庭登记。
 
红盘开闸、千亿资金参与游戏。年末的这场杭州楼市大戏中,调控围追堵截炒房漏洞,希望能够给楼市平稳降温,不再出现万人摇号的场景。在巨大的套利空间面前,代持、代冻资等楼市乱象仍然存在,八仙过海的奇葩戏码,还在不断上演。
置业顾问自曝“家丑”,希望劝退购房者。类似的说辞还包括现房交付被取消、改成延迟两年交付,房子在七年多的限售期内可能无法办理抵押贷款。置业顾问们甚至还会主动为购房者计算投资收益,例如如果这笔钱用于基金等理财,收益率可能比买房更划算。(媒体报道)
 
但没有用,抢房人依然在井喷!只要有打新,只要有摇号,就证明了,当下的调控失败了。
 
简单的分析一下:
 
最近房价上涨的3大原因+4大龙头城市
 
这一轮楼市火爆有3大引擎:打新带来的套利投资客+疫情导致的学区回购潮+银行企业贷与按揭贷的巨大利差.这3大原因集中体现在深圳、杭州、上海、南京,所以这些城市房价上涨是最近的4条龙头。
 
当下这些城市出台了一些政策调控,只想着让参与套利的人少一点,对于市场来说影响微弱。大概率春节后还有上涨,倒逼调控再次全面升级。
 
2021年房地产调控政策集中在租赁政策收紧、打新秩序、增值税、房地产市场乱象等
 
首先:本轮调控政策是从上而下的调控,是在住建部主导督导下的调控升级,杭州上海深圳的调控是在市场明显上涨的基础上,对于短期市场有降温的作用,但并未影响这一轮上涨的根本原因,所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。
 
其次:从政策内容看,大部分城市调控都是针对假离婚+增值税,针对打新潮、经营贷等政策虽然提及,但没有明确政策力度。大部分城市提及了银行自查。
 
第三:摇号打新是这一轮热点城市的主要标志,降低打新房源的投资属性是最能影响当下市场的政策。杭州、上海和深圳楼市已经彻底金融化,打新潮导致的套利群体里成为市场主流。这种情况下任何调控政策想有效越来越难。
 
如果不打击套利,只想办法抑制套利者的资格、钱,只能增加一点成本而已。现在上海深圳的政策都是想办法只让越来越少的人参与套利游戏。
 
抑制打新潮应该的调控方向1:要么调控全面收紧,让市场价格下跌,使得二手房价格跌了,新房也就没有价差了、2:要么让这些打新的房子变成鸡肋,增加限售,没法炒房。
 
这一轮房地产市场波动核心除了疫情影响的信贷超发与需求回流外,打新潮是主要原因。打新潮背后是不合理的限价政策,地方政府只限价完成见的房价数字控制,而不是市场平稳。
 
第四:从当下市场看,房地产市场的波动原因很多:
 
四个一线城市和杭州等城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1:疫情影响下,一线城市学区房的需求明显上升,包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显,大量的出国读书人群回流,增加了市场需求。
 
2:上海、深圳等城市的打新潮涌动,使得少数新建住宅供应稀缺,投资客入市抢夺了刚需客户房源,二手房需求增加。
 
3:2020年全年信贷增量刷新历史记录,部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松,这也拉动了一线城市需求。
 
4:市场的反弹,上海、广州、北京,均处于调控抑制后的市场反弹,价格上涨速度快。简单的抑制打新对于市场来说,不能产生根本影响。
 
第五:整体看,从调控政策内容看,本轮多城市升级调控,有利于抑制当下热点城市虚火,避免市场短期失控,但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束,否则调控政策的力度可能会被稀释。
 
住建部主导的调控也可能继续扩大城市数量,新一轮升级有望有超过10个城市在最近出台打补丁的楼市政策,增值税2改5很可能成为标准动作。
 
简单的总结一下:
 
1:最近的房地产调控风暴核心词是“自查”“补丁”“积分”,真正的核弹“经营贷”并没有政策出台。所以政策效果有限。2021年上海、深圳、杭州、南京房价上涨的牛鼻子是“经营贷”,管住了房价跌,管不住房价涨。
 
2:房价会不会涨?其实地方政府为什么不动打新的根本,核心还是对上的数字负责,所以是不是买房在2021年看有没有打新潮,只有悬殊的排队购房,那么就代表了房价肯定会涨,如果没有,那么就代表调控真有效了。
 
3:另外,值得关注的是,央行即将公布的,2021年1月份居民户中长期信贷数据,如果超过6000亿(平常月份5000亿),那么2021年房价跌不了。



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