沪深暴涨，北京吃药？！-张大伟的财新博客-财新网

最近都在讨论各地的升级版房地产调控，特别是上海、深圳，都在不停的出台调控政策。但仔细的分析一下政策，其实会发现，这些政策对于市场的影响并不乐观！

为什么最近媒体上深圳、上海动辄出台史上最严格的调控？市场还是飞涨？

深圳从“史上最严的7.15新政”到最近频繁的调控，如1月19日，堵住假离婚购房的漏洞；1月22日，对涉嫌违规申购某楼盘的12名人员进行惩戒；1月23日，启用“购房意向登记系统”；"新深八条"对"代持炒房"的封堵，甚至不排除以后房产税开征，或者推出更严格的限售措施，比如限售5年以上……

上海调控继1月22日，上海调控新规出台的第二天，上海法院暂缓法拍房在部分拍卖平台“上架”之后，1月25日，21世纪经济报道记者通过公拍网-司法拍卖频道获悉，上海市浦东新区、静安区、闵行区、普陀区等4家法院，已分别对即将进入拍卖程序的房屋标的发布拍卖公告，规定了新的司法拍卖房相关交易规则，明确法拍房需要纳入限购范围。

1月25日晚间，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞在做客“市民对话一把手”节目时表示打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。王飞介绍称，“十三五”期间，北京房地产市场实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。根据国家统计局发布的监测数据，2020年，全市新建商品住宅价格指数上涨了3.5%，二手住宅价格指数上涨了2.6%，都处于合理区间。横向对比全国，北京房价保持平稳态势，涨幅在一线城市中属于中下游水平。

海淀已经开始约谈中介。究其交易活跃的具体原因，相关负责人介绍：一方面，2021年9月入学适龄儿童数量较往年有增多。自2013年“二胎”政策放开，2014年我市新生儿出生率比上一年增加了10%以上。而2021年正好是这波新生儿的入学年份；另一方面，突发的疫情，让一些原计划在国外入学的孩子，转而回到国内上学。

这两类家庭，往往更看重周边教育资源。从中介机构内部调查也可以看出，在教育资源优越区域周边门店的购房交易，选择全款的占比可达70%。而在全市范围内，二手房全款购房者只占约15%。

简单的分析一下：

一：这一轮全国爆发的房价暴涨一线城市从深圳开始，二线城市从杭州开始，其次是上海广州，北京从市场看，的确也涨了，但幅度肯定是最小的。

二：从各地的政策力度看，深圳最弱，上海其次，而北京已经非常严格。

相比深圳、上海、杭州、南京等热点城市出现的打新潮，北京楼市是全国少数的一二线城市过去连续4年没有日光盘的城市。

原因主要在于信贷等政策：

调控政策看

1：限购政策，北京力度空前，落户政策里面深圳最宽松，而北京与上海都属于落户艰难，特别是北京。上海针对外地人限购最严格，除了5年社保外，单身不准买，这一条全国最严格。深圳虽然有落户需要3年社保这一条，但因为落户不限制，所以相当于最宽松，另外，北京针对商业、商住类物业的限购全国最严格，必须无房户且需要60个月社保。

限贷政策。

这一条其实主要看豪宅线，因为这代表了是不是普通住宅，深圳最宽松，这也是过去为什么深圳爆发的一个主要原因，2019年11月11日，深圳取消了豪宅线，这是过去深圳房价爆发的一个导火线。

即使到现在，深圳的信贷政策也依然的最宽松，另外上海的政策相比北京也稍微宽松，信贷政策基本影响了房价的走势。

3：限售，这一点政策上，深圳最严格，上海最宽松，北京只有限竞房有限售政策。

4：离婚政策，这一点上海与深圳都严于北京

5：房贷利率，整体看，上海利率最宽松，而北京最高，深圳居间。

6：税费政策，虽然上海深圳都升级了增值税，但只影响了3-5年的二手房房源，而北京严格执行了个税除满五唯一。

个税的计算方式：差额个税=差额×20%（能追溯到购房原值且能提供原始契税票或契税减免通知单）

所以整体看3个一线城市代表，房价涨幅的高低明显还是看政策力度，深圳最宽松，涨幅最高，上海居中，而北京的房价上涨幅度最低也是因为政策最严格。

三：这一轮房价上涨，很可能是沪深暴涨，北京吃药？！

相比沪深抱团炒房，北京的主流呼声集中在把炒楼市的大V送进去。这也充分体现了各地市场的差异。

四：打新潮的恐慌，目前看只有北京没有

四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括1：疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。

4：市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

简单的抑制打新对于市场来说，不能产生根本影响。

五：经营贷对市场的影响！

在2020年初，深圳疫情后房价第一轮上涨过程中，调查没有发现经营贷买房现象，而最近包括上海、广州、北京等城市再提及经营贷购房的问题。

当下各地的调控漏洞其实非常多，包括限购已经接近10年，居然上海的法拍依然不限购，而且赠与也不限购，这些的北京都不可想象。

这里面目前看，所有城市出台的政策中，上海、深圳影响有限，房价还会涨，而最有可能动真格调查的城市的北京，所以提醒购房者，目前趋势看，春节后小阳春难免，但注意了，千万不要过度杠杆！北京和上海深圳真不一样，真调控！

话题：