楼市是一个博弈的名利场你别高兴的太早了！-张大伟的财新博客-财新网

楼市是一个博弈的名利场，参与的莫过于三方：政府、卖房的、买房的。

政府希望尽量多卖地，房价不要涨的太离谱，老百姓安安静静。

卖房的希望多卖房，尽量卖高价，赚的盆满钵满。

买房的希望买之前别涨价（跌的时候也不敢买），买到后立马疯涨。

当然，还有一方，就是没有上车的，没买房的，肯定是希望房价暴跌，这4股力量此消彼长，是市场上，主流参与者都是赚了钱的，而互联网上，大部分年轻人的确错过了这一轮红利。所以骂声越来越大。

涨多了就调控是必然！所以昨天很多人看到上海终于调控了！

上海住建委等8部门发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。从“进一步发挥好联席会议作用”、“完善土地市场管理”、“严格住房限购”、“调整增值税征免年限 ”、“差别化信贷政策”、“严格商品房销售管理”、“规范房地产市场经营秩序”等十个方面对2020年疫后上海楼市出现的量价齐升以及新房认筹比过高等现象加以管控，促进房地产市场回归平稳。

昨天晚上就有很多专家分析了政策的影响，其实都没有讲到根本。今天简单的聊聊！

深圳、上海、杭州的房价涨这个大家都看到了，那么为什么会涨？

一、看一组数据

2020年上海全年人民币贷款增加6109亿元，同比多增811亿元。分部门看，住户部门贷款增加2247亿元，其中，短期贷款减少90亿元，中长期贷款增加2337亿元；

企（事）业单位贷款增加4126亿元，其中，短期贷款增加1179亿元，中长期贷款增加3382亿元。

全年上海人民币境内非金融企业经营贷款、固定资产贷款、贸易融资和融资租赁贷款分别增加2120亿元、1971亿元、484亿元和394亿元，同比分别多增1984亿元、135亿元、504亿元和159亿元；

全年的数据没有表格，那么我们看看11月份和12月的差距。

2020年的12月一个月，上海央行公布的数据中：企事业贷款中长期增加了386亿，居民户中长期贷款增加了350亿。

2019年上海的数据是：

全年人民币贷款增加5298亿元，同比少增1005亿元。分部门看，住户部门贷款增加2061亿元，其中，短期贷款增加230亿元，中长期贷款增加1831亿元；

非金融企业及机关团体贷款增加3145亿元，其中，短期贷款增加59亿元，中长期贷款增加2249亿元。

很明显的可以看到，上海的信贷增量非常庞大，不论是房贷还是企业贷款，增幅都超过全国平均水平。所以这是房价上涨的弹药！

二、打新潮背后的调控取向

上海的调控是在市场明显上涨的基础上，对于短期市场有降温的作用，但并未影响这一轮上涨的根本原因，所以具体效果如果需要看针对打新潮及经营贷的补丁政策与执行力度。

首先：政策角度看，上海楼市调控主要打击了假离婚购房+3-5年的二手房房源，针对打新潮、经营贷等政策虽然提及，但没有明确政策力度。

上海和深圳楼市已经彻底金融化，打新潮导致的套利群体里成为市场主流。这种情况下任何调控政策想有效越来越难。

如果不打击套利，只想办法抑制套利者的资格、钱，只能增加一点成本而已。

现在上海深圳的政策都是想办法只让越来越少的人参与套利游戏。

其次：从具体政策内容看

住宅2年以上免征变成了5年以上免征，这部分二手房房源交易成本增加。但当下上海二手房房源稀缺，交易成本很可能快速转嫁给购房者。而且使得少数新房可能需求更加集中。

针对假离婚，要求离异家庭房产按照3年内计算，打击了一部分假离婚购房，有可能将部分热点打新项目的需求降低，但需要注意的是，如果假离婚家庭再假结婚，不按照离异单身计算的话，这个政策影响又降低了。

这一轮上海房价上涨的主要原因是打新潮与学区房，另外少数经营贷也推波助澜，如果不增加打新项目的限售时间，让这些房源变成投资客的鸡肋，需求无限放大，供需依然紧张。整体看，上海的这次调控补丁政策抑制影响有，但是相对有限。

第三：从当下市场看，房地产市场的波动原因很多

四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括：

1：疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。

4：市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

简单的抑制打新人数对于市场来说，不能产生根本影响。

第三：打新潮的调控方向，要么调控全面收紧，让市场价格下跌，使得二手房价格跌了，新房也就没有价差了；要么让这些打新的房子变成鸡肋，增加限售，没法炒房。

这一轮房地产市场波动核心除了疫情影响的信贷超发与需求回流外，打新潮是主要原因。

打新潮背后是不合理的限价政策，地方政府只限价完成见的房价数字控制，而不是市场平稳。

最后伟哥简单的总结一下：

1：这一轮房价上涨原因非常多，和往年相比新增的原因是：疫情影响的资金回流、海外置业与海外求学熄火，所以学区房的需求暴涨，全国一二线城市的学区房是各地上涨的龙头，要买房首选这部分，肯定最安全，中国最安全，那么学区房就最安全。

2：房价上涨的核心原因还是钱多了，所以其实这一轮房价上涨，特别是深圳与上海，经营性贷款是罪魁祸首，到底多少去了房地产，你懂的。按揭贷款的利率居然比经营贷利率高，对于银行来说，什么最安全？银行是裁判员又是运动员，所以这是房价上涨的核心原因。想管很容易，企业贷款必须对公。

未来你买房，如果看到上海、深圳或者你在的城市银行坚决打击经营贷进入房地产，那么千万别买，肯定跌。如果看不到，那么肯定会涨。

3：深圳、上海、杭州、南京等城市的打新潮非常非常坏，让套利出现了，傻子都知道买到就赚钱，让需求无限制扩大了，所以看包括上海在内的房地产调控政策有没有用，核心是看管不管打新潮，能不能管住打新潮？如果你判断自己买不买房，就看你所在的城市有没有打新潮。

一个项目一套房10个人抢，二傻子都只是因为赚钱，所以打击假离婚有用吗？只要真赚钱，代持马上就出现。

4：春节还有20天，因为众所周知的疫情，所以今年房地产市场基本不会在春节前有什么大行情了，需要注意的是2月下半月到3月，如果按照当下这个调控政策力度，劝你赶快买吧。

5：北京很难大涨，相比深圳上海的挠痒痒，北京调控真是肉疼，如果有一个城市和北京长沙一样做到供应井喷，房价不可能涨。

当然，最近北京也涨了，虽然远远不如上海，而且也肯定有3月小阳春，但买房注意了，北京一涨可真调控。

话题：