广州、上海、深圳、北京房价上涨都在加速-张大伟的财新博客-财新网

统计局数据又发布了，这次看，基本吻合当下市场真相，一线城市房价开始全面上涨了，翘尾明显。

初步测算，12月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.1%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%，涨幅均与上月相同。

这组数据里，最明显的一个特点是，一线城市的房价全面上涨了，而且在加速。

2020年已经过去，在7-8月楼市冲高后，四季度月整体楼市开始了出现了明显的涨幅放缓。但是在12月二三线城市房价基本稳定的情况下，一线城市出现了明显的翘尾现象。

在最代表市场真实情况的二手房数据里，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

四个一线城市二手房价格上涨幅度明显在加快。出现二手房价格上涨的核心原因是因为包括以下几个。

1：疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌动，使得少数新建住宅供应稀缺，投资客入市抢夺了刚需客户房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信贷增量刷新历史记录，部分城市企业贷款与个人按揭贷款均比较宽松，这也拉动了一线城市需求。

4：市场的反弹，上海、广州、北京，均处于调控抑制后的市场反弹，价格上涨速度快。

12月房价上涨整体平稳。

从全国70大城市房价数据看，12月新建住宅有42个城市城市房价上涨，处于疫情控制后的低位。。

2020年12月的二手房70城市房价数据，上涨城市38个。从市场走势看，当下大部分城市虽然依然处于上涨过程中，但计算平均上涨速度，相比之前有所放缓。

数据看，2020年疫情后楼市的热度依然超过了2019年，但随着各种调控政策的出台，过热城市明显被抑制。

整体看，当下房价依然处于高位中，涨幅出现放缓的原因主要有以下几个。

首先：调控政策持续升级，上半年全面刺激，下半年特别已经累计出现了35城市收紧政策，虽然力度不一，不论是中央部委包括央行都以收紧为主。对于市场的影响，特别是对于新建住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。所以整体9-12月份数据，楼市数据逐渐上涨放缓。

其次：市场供应量增加，大部分企业销售都抓紧年末增加供应，部分企业也出现了促销行为。

需要注意的是，房价依然在全面上涨。

楼市调控政策基本以“稳”楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向。

2020年各城市卖地数据明显升温，14城卖地千亿。

土地市场在2020年继续刷新历史记录，快速复苏，中原地产研究中心统计数据显示，2020年全年，房企积极拿地趋势开始出现。

累计14个千亿卖掉城市，数据看，有上海、杭州、广州、南京4个2000亿卖地城市，另外还有北京、武汉等10个千亿卖地城市。全国累计看，超过33个城市卖地超过500亿，均刷新历史记录。

50大城市累计卖地超过42058亿同比上涨幅度高达18%。整体看，疫情影响逐渐过去，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升。

房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。50大房企拿地超过2.59万亿，同比2019年全年上涨13.4%，30家企业拿地超过300亿。

第三：2020年各地调控政策收紧趋势出现。

全国房地产调控在2020年12月单月累计次数为31次，合计年内数据1-12月全国房地产调控政策次数高达489次，从单月次数变化看，12月31次，11月33次，10月22次，9月35次，8月32次、7月32次，6月31次。

整体看，12月房地产调控政策集中在租赁、落户、预售资金监管、金融政策收紧。

银行业发布房地产贷款集中度管理制度，各地密集发布针对租赁乱象的政策，预售资金监管，这些都是为了房地产市场的健康平稳发展。

1：广州、福州、苏州等城市降低落户门槛，包括苏州等城市发布政策要求租房也可以落户，这些相比往年都有非常明显的降低要求，代表了在2019年弱二线城市为主导的抢人潮继续升级，当下已经除上海北京外，全国一二线城市也加入到了抢人行列。

2：预售资金监管明显加强，包括昆明、唐山、成都等城市都发布了商品房预售制度的加强监管政策，这一政策出台主要原因和部分城市烂尾住宅项目影响社会安定有关，整体看，预售监管收紧，针对部分建设资金强监管已经成为调控趋势。

3：银行也金融机构发布了房地产贷款集中度管理制度

整体看，房地产市场走势看金融，管住了金融也就管住了房地产，这么多年的中国房地产历史，房地产贷款是房地产调控最重要的工具。

从一城一策看，过去几年大部分城市力度较大，但也有小部分区域房价依然明显上涨，其中很大程度原因与金融政策执行不严格有关。

所以这次央行的新政策，明确了针对房地产贷款的额度管理，这有利于房地产市场的健康平稳，也有利于房住不炒的深入，金融市场的平稳安全。大跌不是稳大涨不是稳，这也是房地产调控长效机制的一个重要环节。

这个政策肯定是房地产调控的一次全面升级，但在执行层面也要注意，除了房地产贷款本身，其他消费、企业贷款被挪用进入房地产的可能性。4：租赁政策继续多发，这也是最近几个月楼市政策的一个重要特点

第四：预测2021年一季度，房价继续微涨，过热城市调控加码维稳

从房地产成交看，2020年刷新历史记录！全年成交额高达17万亿左右。

央行公布全年人民币贷款增加19.63万亿元,同比多增2.82万亿元。分部门看,住户贷款增加7.87万亿元,其中,短期贷款增加1.92万亿元,中长期贷款增加5.95万亿元刷新历史记录！

2020年楼市持续波动，从目前市场看，一季度市场冰冻，二季度市场基本全面恢复。到三季度大部分区域同比出现了同比的上涨。

从全国市场看，2020年下半年活跃城市较多，特别是深圳、东莞、宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。从房价预期看，大部分城市的看房人数量相比之前有明显上升，房价上行趋势出现。

随着市场的升温，维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向，8月出现了多城市收紧政策，持续到四季度，抑制市场过热成为调控政策的新特征，累计已经超过32个城市出台了各种力度的收紧政策。

整体趋势看预计2021年一季度房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。房价会继续放缓。而一线城市有可能成为未来一季度房价上涨龙头。

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