阅读：0
听报道
如果将全国城市房地产调控政策力度排序的话，北京绝对是遥遥领先——毫无争议的第一，虽然长沙一直求表扬，但毕竟是一个二线中等城市，作为过去4年把房价严控升值打下来不少的北京，调控政策绝对是力度第一。
如果把北京房地产调控政策力度算成100分，那么深圳的房地产调控力度能到50分就算不错了。
所以深圳、上海、南京、杭州，动辄万人摇号抢房的时候，过去4年，全中国唯一一个基本0日光盘的城市是北京（除了中海望京府特殊情况）。
最近水涨船高，也有点暖冬迹象，毕竟其他城市已经快翻倍了，信贷放水了几十万亿，房地产不被影响可能性不大。
但最近又出现了一个特殊的现象，地块的溢价率开始飘忽不定+多次难产的树村地王。
首先：逼疯开发商的溢价率！
北京住宅土地从2016年下半年开始，超过溢价率上限竞争自持住宅，累计数据看，一共出现了33宗140万平米的自持住宅。其中2016年有4宗，2017年有24宗，2018年有2宗，2020年有2宗，2021年有1宗。
但最近出现了一个新情况，在溢价率非常非常低的情况下，就开始竞争自持，在过去的溢价率上限基本都是50%，33宗自持住宅地块中，有21宗溢价率在45%以上，低于10%的只有2宗，分别是最近的2宗地块：
朝阳区东坝北东南一期土地储备项目+房山区拱辰街道等地块。两宗地块都被两家金地获得。
1：举例来说：
房山拱辰地块现场竞价十分激烈，很快达到价格上限，进入竞报商品住宅自持比例环节。地块经12轮举牌，由中骏报出18.28亿元（核经营楼面价19629元/㎡，溢价率9.26%）达到价格上限，进入竞自持环节。又经10手竞报自持商品住宅比例，最终由金地以自持商品住宅比例11%竞得。
根据以往拍地经验，一般溢价率40%左右才达到价格上限，而该地块溢价率不足10%便开始竞自持。房山区拱辰街道FS00-LX04-0087、0093、0092、0085地块：建设用地6.35万㎡，规划建面9.73万㎡，容积率1.6/1.5/0.8，限高18/12米，七通一平。
其中商品住宅7.86万㎡，不限价；商办面积1.53万㎡；无偿代建幼儿园3286.12㎡。起价16.73亿元。
地块规划指标：
2：东坝地块溢价率3.5%突然进入自持环节，使得很多企业出现了授权很高，但因为进入自持，而无法报价。
伟哥简单的总结一下，对于开发商来说，大部分现场拍卖拿地的都非董事长，基本都是职业经理人，这种情况下，各家都必须提前计算好，申报拿地授权。所以溢价率的上限，应该公开透明，这样才是真正的公开拍卖。溢价率的上限飘忽不定，这其实带来的是地价被低估。而且对于购房者来说，也完全没有任何利好。
3：树村成了鸡肋？
出现2020年北京市场温度上升的核心原因主要有几点：全国其他城市普遍上涨，而北京已经连续跌了3-4年，性价比出现。市场供应结构出现变化，不限价项目建设，成交均价逐渐企稳，大部分地块不限价
整体看，数据依然属于高位运行中。限竞房累计入市9.1万套，已经网签5.4万套，可售库存也从去年底的3.3万套跌下2.3万套，随着供应减少，土地结构的变化，北京2021年将再次以不限价商品房供应为主。
总起价118亿，合计17.55万平米的两宗纯住宅地块又改期挂出来了，平均地块的楼面价起价为6.72万元。树村区域位置非常好，销售价格卖到12万不难，即使按照市场传闻的11万左右限价，当下的楼面价6.7万起价，依然有2-3万的溢价可能性，这种情况下政策不断变化核心是为了不出现楼面价8万+地王。
其实对于开发商来说，最大的影响是分成比例直接变成了溢价率，相当于这部分金额直接减少了开发商的货值。而对于购房者来说，相当于购买了限竞房。而且后续有很多的问题，比如贷款首付如何计算？地下室部分如何计算？车位部分如何计算？
所以树村地块目前看，出台这个政策，就是为了避免出现地王，而且按照目前情况看，很多开发商也在应对，很可能出现抱团拿地的现象。拭目以待。
4：今天金茂与中海竞争石景山
即将今天竞拍的石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-673-A地块竞买申请截止，共有中海、金茂两家企业报名并且报价，预计将进行现场竞价。
北京还有15宗地将竞价成交，包括石景山北辛安、海淀玉树、朝阳金盏等热门地块，1月底至春节前夕，北京土地市场将迎来一波拍地高峰。
话题：
0
推荐
财新博客版权声明：财新博客所发布文章及图片之版权属博主本人及/或相关权利人所有，未经博主及/或相关权利人单独授权，任何网站、平面媒体不得予以转载。财新网对相关媒体的网站信息内容转载授权并不包括财新博客的文章及图片。博客文章均为作者个人观点，不代表财新网的立场和观点。
京公网安备 11010502034662号 